CXW : Investir dans l'immobilier pénitentiaire aux USA !

vbvaleur a écrit :

thomz a écrit :

Comment estimez-vous le risque (et surtout, comment le pricez-vous?) d’un revirement du législateur sur cette question des centres de détention privés?

Question très pertinente ..

Et le marché y a parfaitement répondu.

Pour ma part, acheté 25.83$ en décembre 2015 et revendu à 33.29$ début juillet. La revente a été déclenché automatiquement, le marché étant déjà baissier. La chute a été trés progressive, c’était trés prévisible. Il a fallu d’une mauvaise news (celle attendue depuis longtemps) pour que le vrai réajustement se fasse.

Maintenant, je me laisserais bien tenté à revenir sur ce titre car il est revenu sur sa trend LT (environ 17.50€). Mais s’il y a cassure de ce support, il n’y a plus rien pour retenir le titre jusqu’à 8.5€. 

Oui, 10-12% est déjà un rendement intéressant en regard du risque. Et, les risques il y en a: un seul client (l’état sous toutes ses formes) et un produit trés trés spécialisé…

CXW (et GEO) tentent de minimiser l’impact mais ce n’est que le début, et le marché "price" toujours le futur pas le présent ou le passé. Depuis le passage en REIT, la moyenne P/FFO était de 13.1 et le dividende aux environ de 6%. A $17.5, le P/FFO n’est plus que de 6.6 et le dividende dépasse les 12%.



Le marché semble donc considérer une perte de revenu de 50%. Cela correspond à l’exposition de CXW aux décisions fédérales:


source: Investors’ Overreaction Hands You A Double-Digit Yield Opportunity

En effet je vois mal le BOP prendre une décision et les Marshals faire le contraire (ils dépendent aussi du BOP). Et, les prisons fédérales pour les customs, c’est idem. En tout, cela représente 52% des revenus de CXW.

Mais cela me semble excessif pour 2 raisons:
- L’état ne se passera peut-être pas de toutes les ressources privées,
- Quand bien même cela serait le cas, cela ne peut pas se faire du jour au lendemain.

Une correction à CT me semble probable. Mais, un allé simple en direction des $8.5 n’est tout de même pas à exclure (cela ferait un dividende à plus de 20% mais cela voudrait dire qu’un cut-out aurait eu lieu ou serait probablement à venir).

Cette fois j’ai racheté mon short moi-même, je n’ai pas laissé la main à IB qui a de nouveau interdit les shorts.

Igorgonzola a écrit :

C’est la beresina !
Le cours a plongé de 7% la semaine dernière puis aujourd’hui de plus de 20%…
On est à plus de 30% de baisse en 10 jours.

Quelqu’un a vu passer une nouvelle info sur le titre ?
Je ne trouve rien

Il faut aussi tenir compte des allusions de Janet Yellen sur la remontée des taux de la Fed.
N’oublions pas que ces sociétés sont des 3P (Public Private Partnership) Leur financement est assuré en grande partie par les Etats américains et dépend donc des taux du Trésor américain.

CXW et GEO sont payés au nombre de m² loué mais aussi au nombre de prisonniers.
Les démocrates semblent s’acheminer tout doucement vers la victoire. Leur politique pénitentiaire va vider les prisons. Clinton veut réformer le régime des préventives. Fini d’emprisonner pour ivresse sur la voie publique ou insulte à agent. Seule la personne dangereuse pour la société sera incarcérée, les autres seront relâchées avec ou sans contrôle électronique.

La hausse des taux, la fin du partenariat avec le Dept de l’immigration US, les réformes sur la préventive,…., ça commence à faire beaucoup.
Personnellement, je me tiendrais à l’écart de ce type de société pendant toute la prochaine législature US.
C’est bien de recevoir du 12% de dividendes mais si l’action perd 60% de sa valeur sans espoir de remontée avant 1 ou 2 législatures, est-ce que cela vaut le coup?

Je ne pensais pas que la politique US aurait un tel impact sur les marchés.

Si j’avais su j’aurais continué de shorter ce titre.

Yeay ! J’ai vendu la semaine dernière !

Je me questionne aussi dessus on est presque a 10% de rendement a l’heure actuel

Bonsoir,

A priori, la chute serait liée à la prise de position d’Elisabeth Warren contre les prisons privées aux US :

https://edition.cnn.com/2019/06/21/poli … index.html

Si on associe cette position démocrate aux investigations en cours pour la destitution de Trump, favorable aux prisons privées, ça inquiète logiquement le marché.

En revanche, il me semble qu’aucun président US ne sera capable de se passer des prisons privées à court terme, la surpopulation carcérale étant beaucoup trop élevée pour cela. Dans tous les cas, même si cette volonté politique se matérialisait, cela nécessiterait obligatoirement le rachat des biens immobiliers déténus par les sociétés qui gèrent ces prisons, ce qui ne serait pas forcément une mauvaise nouvelle pour les actionnaires.

En revanche, les perspectives de croissance semblent limitées, d’autant que de nombreuses banques ont indiqué fin septembre 2019 ne pas souhaiter financer de tels établissements…

CXW a coupé son dividende il y a quelques temps déjà, peu avant d’abandonner le statut de REIT. Le contexte politique est compliqué pour ces deux acteurs, même si les cashflows sont respectables. La hausse récente est vraisemblablement liée à la fermeture de certaines positions short.

A moyen terme, cela reste flou : certes, Biden ne veut pas avoir recours à des prestataires privés… mais difficile à mettre en œuvre. Que faire des contrats long terme signés ? Que faire de la population de ces prisons ? D’où vient l’argent pour financer les CAPEX et surcoûts d’OPEX de la transition ?

On se retrouve dans une situation où l’incertitude pèse sur les cours et l’attractivité du secteur.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tourninouflette

Dernière modification par TyrionLannister (29/03/2024 01h05)

Bon Tyrion préfère s’autocongratuler sur sa file.

Résultats de GEO.
Guidance AFFO vers $2.30 par action pour l’année soit $275m
Cash outflows:
- Dividende du Q1 : $0.25ps soit $30m
- guidance capex : $70m
- cessions : $13m
Donc le cash pour se désendetter serait environ $190m.
Ils guident pour baisse dette nette d’au moins $125-150m sur l’année.
Ils devront ptet payer un petit dvd pour le statut REIT en fin d’année, ce serait donc en partie les $40m qui trainent.

Je regarde les obligations.
Ils annoncent des cessions d’actifs, ce qui est négatif pour les actionnaires mais bon pour les créditeurs.
Sur ce dossier, ils devront soit céder beaucoup d’actifs (ils disent que les petites prisons de centre-ville intéressent les promoteurs immobiliers - probablement le terrain) soit faire une AK, soit les deux.
Dossier plus intéressant donc pour les créditeurs.

Quelques news pour CoreCivic : Nouveau contrat et Désendettement

-2706 prisonniers d’un établissement public d’Arizona vont être transférés vers une prison privée.
C’est Corecivic qui rafle le contrat car malgré un prix plus bas proposé par GEO, Corecivic propose d’héberger les prisonniers dans le même état.
Le contrat a pris effet le 29 décembre 2021 pour un montant de 420 millions de dollars et pour une durée de 5 ans, renouvelable 5 ans supplémentaires.
Taux d’occupation minimum de 90% garanti par l’État avec possibilité de répercuter dans les années à venir les coûts supplémentaires liés aux salaires du personnel et de soins de santé.

-L’Assemblée de l’Arizona a approuvé le vote pour une augmentation du budget des indemnités journalières versés aux établissements privés

-Diminution de l’endettement (de 4,2x l’EBITDA à 2,7x) grâce aux dividendes non versés + vente d’actifs non pénitenciers
Refinancement de la majeure partie de la dette à une échéance moyenne de 6 ans

-Dès que le désendettement sera achevé, un rachat d’actions aura lieu dans les prochains trimestres.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.