SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Bike69 a écrit :

J’essaie de comprendre l’intérêt d’une stratégie basée sur le dividende.

Ok on reçoit des revenus réguliers grâce aux dividendes mais si le cours baisse on fera une moins bonne affaire par rapport à un cours qui monte et ne verse pas de dividendes.

Oui enfin c’est à peu près le même message que celui de Gandolfi, hier à 19h48, on tourne en rond ;o)

Je ne reviens pas en détail sur le calcul du TRI, chacun pourra lire ou relire la définition et la méthode de calcul, rappelons juste que le principe est de tenir compte de la valeur temporelle de l’argent (1€ de cash flow dans 10 ans n’a pas la même valeur qu’1€ de cash flow dans 1 an, 2 ans, etc.) et ceci n’a rien à voir avec l’inflation, simplement il faut voir que les cash flows intermédiaires sont réinvestis (au même taux, c’est la seule hypothèse "discutable")

Sur le principe même de la stratégie dividendes : s’agissant d’une stratégie relativement passive où l’on investit en priorité sur des sociétés matures et solides, il est évident que ce n’est pas la stratégie la plus rentable qui soit a priori : il n’y a pas de mystère, si on veut gagner beaucoup d’argent il faut travailler et prendre des risques. Cette stratégie c’est tout le contraire !

Ensuite sur l’argument "si le cours baisse on fera une moins bonne affaire" : pas forcément. Ce qu’il faut voir c’est pourquoi il baisse. La mauvaise affaire vous la faites si l’entreprise que vous avez acheté pour sa solidité et la perennité de son dividende devient moins performante et doit réduire ou supprimer son dividende. Là c’est même la double peine en général (le cours baisse et le dividende aussi).
Mais tant que les fondamentaux restent bons, le cours peut bien baisser (M. Marché s’est levé du pied gauche par exemple) ça ne doit pas remettre pas en cause votre investissement. Si vous considérez le contraire c’est simplement que vous avez changé de stratégie. ;o)

Dans une optique long terme renforcer mercialys a 10/100 est beaucoup plus intéressant avec une action a 12 euros qu’à 15 et c’est la tout le charme des dividendes vous pouvez choisir. Imaginons un rentier, en ce moment mercialys est bas donc il ne vis pas sur ses dividendes mais renforce et a la place il sort un peu plus de fond euros, puis dans quelques mois ou années si mercialys remonte il vend des actions et moins de fond euros. Etc ceci est valable pour chaque action de la côte bien sûr

Mercialys n’est peut être pas la foncière à l’avenir le plus serein.

Sauf erreur de ma part, elle est beaucoup liée à Casino. Hors, cette dernière est actuellement dans une phase de vente de ses magasins à des concurrents:

Casino: Cession de magasins à Lidl et Leclerc - Capital.fr
? [Pierrot Dupuy] Les Jumbo Score et les Score sont à vendre !

Ceci pour notamment faire face à sa dette et ses échéances bancaires.

Je ne sais pas si les nouveaux occupants, dans la négociation ou pour l’avenir, ne vont pas revoir la propriété des murs ou les loyers de ces emplacements.

Car eux aussi, peut-être moins que Casino, sont confrontés à une guerre des parts de marché et à maintenir un certain rendement, ce qui passe par la remise à plat de l’ensemble des coûts, dont les murs des magasins.

Le développement du e-commerce (dont le tentaculaires Amazon qui s’attaque à presque tous les secteurs) menace presque tous les distributeurs / commerçants traditionnels et plusieurs articles s’en font l’écho régulièrement. Parallèlement, devant la désaffection des centre villes, plusieurs municipalités développent des projets pour redynamiser le petit commerce et ramener les clients des périphéries vers le commerce de proximité.

La redynamisation des centre-villes, priorité des villes moyennes
222 villes moyennes soutenues pour redynamiser leurs centres-villes | CGET

A cela s’ajoutent les différents scandales sanitaires (lasagnes à la viande de cheval, abattoirs et élevages industriels ne respectant pas le bien être animal….) qui poussent de plus en plus de consommateurs (et il y a lieu de s’en féliciter) à revenir vers des circuits courts et des contacts directeurs avec les producteurs.

Les circuit-courts, comme réponse aux scandales sanitaires et alimentaires
Scandales sanitaires: quel impact sur les consommateurs? - Challenges

Pris à part, ces différents éléments ont un impact encore marginal sur le modèle des grands centres commerciaux, mais ils sont peut-être, aussi annonciateurs d’une vague de fond plus puissante qui va changer nos modes de consommations dans les prochaines années.

Si on regarde un centre commercial type, c’est un super ou hypermarché d’une enseigne nationale ou internationale qui sert "d’aimant" (alimentaire, équipement de la maison…) et autour duquel, des commerces souvent franchisés vont s’agglutiner en espérant profiter du pouvoir d’attractivité de celui-ci. Peuvent s’y greffer quelques restaurants, cinémas et autres services (banques…), mais il faut quand même un ou deux moteurs.

C’est mon analyse et je me trompe peut-être. Mais pour survivre, les centres commerciaux, comme nous les connaissons vont devoir se réinventer et c’est là le défi.

Salaze,

Loin de moi l’idée de vanter à tout prix Mercialys. Il y a effectivement, comme vous les avez énumérés, des défis à venir, et je ne le conteste en aucun cas.

Ce que je dis c’est que les derniers résultats sont bons, et qu’ils n’expliquent clairement pas le cours actuel.

Je pense donc que beaucoup des points que vous citez (pour ne pas dire tous) sont déjà pris en compte par le marché. Et comme l’a rappeller ArnvaldIngofson, les foncières ne semblent pas attendre que le temps passe. Elles doivent se réinventer, et bien que ce soit un défi, je considère justement cela comme une bonne chose.

Que ce soit pour Mercialys rien n’est sûr quant à l’avenir, mais aux cours actuels ça se regarde avec attention.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

ArnvaldIngofson a écrit :

Bike69 a écrit :

On est encore décôté à ce prix? Sachant que les foncières et l’immobilier on profiter des taux très bas durant cette période.

Oui parce que la décote se mesure sur l’ANR net, qui souvent augmente.

Si l’on considère que le marché immobilier est sur-valorisé à cause de la politique de taux bas de la BCE et que le marché immobilier est dans une sorte de bulle alors l’ANR est "sur-évalué" aussi.
L’ANR pourra donc baisser fortement avec la remontée des taux.

Comment évaluer ce risque ?

On peut déjà vous confirmer qu’aucunes foncières au statut reit ou siic ne peut entrer en PEA…

Il existe un fonds : Allianz Foncière, qui permet d’investir dans plusieurs SIIC en même temps. Je ne sais pas s’il en existe d’autres. Ce fond est accessible en AV bourso 0% et sur une AV spirica.
Allianz Foncière sur le site de bourso

Ledep a écrit :

On peut déjà vous confirmer qu’aucunes foncières au statut reit ou siic ne peut entrer en PEA…

Merci. A force de faire des calculs j’avais omis ce détail….

Dans le tableau que j’ai mis en lien j’ai essayé de comparer les couts selon l’imposition et le support.
Si mes calculs sont bons : j’ai remarqué que pour un TMI de 14% avec une imposition au bareme progressif il est moins intéressant d’investir sur des SIIC étrangères que sur des actions "normales" à dividendes étant donné la suppression de l’abattement des 40%.

Pour 1000 euros de dividende et TMI 14%
SIIC CTO --> on recupere 697.52 euros
Action dividende CTO--> 753.52 euros

Après je ne me suis pas posé la question des SIIC dans une AV. Je ne sais pas si la fiscalité vient supprimer les frais de gestion.

J’avais pour ma part fait le calcul (SIIC françaises dans un CTO ou une AV).

Mes critères (AV):
- droits de garde de 0.5%
- passage d’ordre de 0.6%
- PS de 17.2%
- pas d’impôts sur le prélèvement (je considère que je me débrouillerai pour rentrer dans les 4600/9200 euros d’abattement)

Mes critères CTO:
- passage d’ordre 0.09%
- impôts 30% (flat tax)

Je considère également que je place le dividende reçu à 2% (fonds euros) pour simplifier les comparaisons.

Pour un dividende de 4%, on est rentable sur l’AV à partir de la 12ème année.
Pour un dividende de 5%, la 9ème année.
Pour un dividende de 6%, la 7ème année.

En fait, ce qui fait la différence, c’est que vous ne payez des taxes qu’en sortie sur l’AV, du coup, vous pouvez placer vos dividendes bruts dans l’AV, alors que vous devez payer les taxes sur le CTO avant de les replacer. Pour illustrer cela, si on considère que l’on replace les dividendes au même taux que le support sur lequel on est investi - qu’on rachète le support avec le dividende reçu finalement (4% au lieu de 2% dans mon exemple précédent), on devient rentable sur l’AV au bout de 8 ans pour 4%, 7 ans pour 5%, et 5 ans pour 6%.

@Ribeiro: si j’appelle la valorisation finale VF = (Valorisation + Dividende + Placement du Dividende - Passage d’ordre - Imposition - Droits de garde), j’appelle rentable le fait que VF de l’AV soit supérieure à la VF du CTO. La Valorisation étant constante dans le temps. Pour expliciter un peu mon propos: je prends 100 en année 1 (et c’est tout, je n’ai pas considéré que je replaçais 100 tous les ans), je le place en CTO et en AV, et je compare les rendements en envisageant une sortie exonérée d’impôts (mais pas de PS) sur l’AV.

Je vous conseille de jeter un oeil à cette file qui parle du sujet (avec une superbe technique de Juskicissava) pour profiter de l’exonération d’impôts.

D’après mes calculs oui. Et je rajouterais: d’autant plus vite également que vous placez vos dividendes sur des supports à haut rendement (tel que le réinvestissement sur le support d’origine au lieu du 2% du fonds euro).

@investissor vous n’arrivez visiblement pas aux mêmes conclusions que dans le file que vous citez.
Il semblerait que l’AV soit plus intéressante dès le début, en tout cas avec l’exemple de URW.

Faisant actuellement tous mes achats de titres vifs sur CTO et non sur AV, je vais creuser le point.