Corum XL : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Ne pas oublier non plus le paramètre "durée" dans l’analyse de l’effet de levier. C’est une composante essentielle de l’effet de levier (et trop souvent oublié…).
Pour Corum XL le rendement 2018 est un peu exceptionnel et tournera plutôt autour de 5%, si tout se passe bien, sur le long terme. Ce sont les propos du président de Corum himself : "C’est un effet très temporaire, qui ne se produira qu’en 2018 et dans une moindre mesure en 2019. En 2020, le rendement devrait être plus proche de notre objectif de 5%, même si nous essaierons de faire mieux."
Vous pouvez retrouvez l’interview complète ici : Interview

Attention donc aux conclusions du type "l’écart entre les deux reste quoi qu’il en soit très intéressant".
Par définition, et encore plus avec une SCPI au délai de jouissance important, vous ne profiterez pas du rendement 2018. Ainsi il n’est pas très pertinent d’en tenir compte.

Je m’intéresse à la SCPI Corum XL et comme sur leur site un certain nombre d’infos sur leurs investissements sont accessibles facilement et qu’ils n’ont à ce jour qu’un parc immobilier réduit, j’en ai profité pour essayer de dresser un récapitulatif de leurs acquisitions.



L’interet premier de ce tableau était d’analyser la collecte par rapport aux investissements. Voir en premier lieu quelle part de la collecte a été investie, et en second lieu la manière dont elle l’a été : les rendements des dernieres acquisitions sont-ils plus faibles que les premiers (ce qui pourrait traduire une precipitation d’investissement), etc. Ce tableau peut etre analysé en complement de celui qu’a publié recemment Surin pour analyser la collecte des SCPI sur 2018.

A noter que sur leur site ils indiquent posseder 14 immeubles mais ils ne donnent des informations que pour 13…

Rapidement, on peut remarquer que la somme investie est de 181.7 millions d’euros (modulo un immeuble manquant), contre une capitalisation de 226 millions d’euros –199 millions net de frais–  au 31/12/18. Le prix de part n’a été augmenté que recemment et de 2.16% seulement donc ca n’a que peu d’influence.
Mes conclusions à chaud seraient que leurs derniers investissements semblent globalement être en ligne avec ce qui se faisait au début. On dirait qu’ils ont un peu plus de de mal à faire face à une collecte importante, même si le ratio somme investie / collecte nette (0.91) ne m’apparait pas comme catastrophique.
Auriez-vous de votre côté des remarques à faire ?

Edit: correction image

On reçoit bien un document fiscal avec les cases à remplir.
En 2017 pour ma part.
Case 4ba 188
Case 8ti 2536
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Je donne les montants juste pour montrer que l’essentiel est en case 8ti.

J’ai envoyé un mail ce matin à Corum pour leur demander des informations sur la 14eme acquisition qui n’apparaissait pas sur leur site.
Ils viennent de me répondre (plutôt rapide donc), il s’agit de bureaux à Glasgow ; valeur d’achat 23.5M€, rendement 6.3%

Le tableau mis à jour :


La valeur totale d’achat passe donc à 205.2M€, vs une capitalisation nette de frais de 199M€ (226 brut)… J’en déduis donc qu’il doivent souscrire des crédits en parallèle ?

Le rendement pondéré par la valeur d’achat est de 6.95%.
Pour 2017 il est de 7.64% et pour 2018 6.85%.

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Edit:
Maj tableau + ajout rendement pondéré.

Dernière modification par Waffle (08/03/2019 10h23)

Oui, c’est également ce que je me suis dit en le voyant. C’est d’ailleurs leur plus mauvais rendement, qui plus est pour le second bien en terme de valeur…
Effectivement pour l’Ecosse, j’ai recopié bêtement ce qu’on m’a envoyé, pas penser à le labelliser RU.

Waffle a écrit :

La valeur totale d’achat passe donc à 205.2M€, vs une capitalisation nette de frais de 199M€ (226 brut)… J’en déduis donc qu’il doivent souscrire des crédits en parallèle ?

Votre déduction oublie que la SCPI dispose des fonds des (nombreuses) nouvelles parts souscrites 5 à 6 mois avant que ces parts n’entrent en jouissance…

PS: le rendement de l’actif 14 dans votre tableau nest pas au bon format. Vous pourriez ajouter à ce tableau une ligne avec la moyenne pondérée par la valeur d’achat AEM.

GoodbyLenine a écrit :

Votre déduction oublie que la SCPI dispose des fonds des (nombreuses) nouvelles parts souscrites 5 à 6 mois avant que ces parts n’entrent en jouissance…

Merci de la remarque, j’avais effectivement manqué le fait que seules les parts en circulation (=délai de jouissance expiré) sont prises en compte pour la capitalisation.
Vu la collecte importante ça doit avoir un certain impact.

J’ai corrigé le tableau, on obtient un rendement pondéré de 6.95%.
Pour voir l’évolution j’ai également calculé le rendement pondéré sur les sous-ensembles 2017 et 2018 : on trouve 7.64% pour 2017 et 6.85% pour 2018 (-10%).

Surin le 28/07/2018 a écrit :

Les frais de gestion sont plus élevés, on arrive à 13,2% des loyers en zone euro (idem Corum Origin) et 16,8% hors zone euro. Je trouve cela élevé.

Avec 85% d’achats hors zone euro représentant 83,84% des loyers ponctionnés de 16,8% de frais de gestion, cela donne :
2360,486 k€ de loyers en zone euro moins 13,2% = 2048,90 k€
11896,31 k€de loyers hors zone euro moins 16,8% = 9897,73 k€
=> on arrive à 5,8219 % nets de frais de gestion.

C’est sans compter les variations de change qui peuvent impacter à la hausse comme à la baisse.
Cat, à votre tour pour les Sofidy, voir si l’écart se rétrécit.

En observant le cours €/Gbp en baisse de plus de 5% depuis le début de l’année je me demande quel impact cela pourrait avoir sur le futur rendement ainsi que de la revalorisation des parts de Corum xl prochainement.

Car même si Corum xl a délivré un rendement exceptionnel en 2018, cela n’est pas lié aux devises.

Avec plus de la moitié des immeubles achetés en livre sterling, et des loyers dans cette même monnaie l’impact devrait être non négligeable et il devrait logiquement en ressortir soit une revalorisation des parts , soit une augmentation du rendement, soit les 2 courant 2019 ( en supposant évidemment que le change reste en faveur de la livre sterling).

Si on ne répercute rien est-ce normal? qu’en pensez vous?

roudoudou a écrit :

On peut choisir ou non de revaloriser en fonction de la devise, mais si l’€ / GBP fait le chemin inverse cette année vous baissez la valeur des parts ?

La logique voudrait que oui si le prix de l’immobilier stagne.
Frederic Puzin président de Corum xl expliquait  “si la livre revient à 1,40 euros à moyen terme, cela représentera une hausse de 25% de la valeur de nos actifs et des loyers”.

Justement je me demande comment ils se décident à répercuter ce taux de change, qui compte tenu de leur patrimoine à +50% en Gbp devrait forcément avoir une répercussion forte à la hausse ou à la baisse.

Sont-ils obligés de le répercuter rapidement ou peuvent-il le garder en réserve pour lisser le prix de la part et le rendement sur la durée en fonction de la fluctuation du taux de change?

Il est clair qu’en l’état actuel du patrimoine ,peu diversifié en devises et en zones géographiques avec une forte pondération sur le royaume uni l’impact du taux de change peut faire fluctuer de manière importante le prix de la part et le rendement(semaine importante pour le Brexit)

C’est pour cela que je me demande comment Corum gère cette répercussion.

Avec un patrimoine plus diversifié en devises et zones géographiques à terme on peut imaginer une plus grande stabilité mais pas actuellement.
Pour reprendre une phrase d’un site scpi en se projetant, on peut imaginer que Corum XL se rapprochera peut-être à un horizon de 5 à 6 ans d’un tracker immobilier mondial avec de la distribution.

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Avec une fluctuation de +1,6% dans la journée, ça bouge quand même pas mal sur cette parité. Si l’euro continuait de s’apprécier face à la livre sterling j’imagine que Corum continuerait ses investissements au royaume uni mais bon ça deviendrait au bout d’un moment limite raisonnable si la pondération augmente encore.
A suivre même s’il faut se placer sur du long terme et pas sur des mouvements de court terme.

Dernière modification par Bike69 (12/03/2019 12h30)

Bike69 a écrit :

Pour reprendre une phrase d’un site scpi en se projetant, on peut imaginer que Corum XL se rapprochera peut-être à un horizon de 5 à 6 ans d’un tracker immobilier mondial avec de la distribution.

Un tracker immo est composé de foncières. Rien à voir avec les SCPI. Ce sont 2 animaux bien différents et il n’y a aucune chance qu’une SCPI se comporte comme un index de foncière.