Alexandre6923 : étude de cas immobilier

Bonjour,

Je pense que votre maman devrait avoir aucune difficulté a obtenir un financement sans nantissement et sans hypothèque.

Il faut aller voir un courtier/ d’autres banques.

Et il est aussi préférable de venir avec une ébauche de projet.
Ainsi le banquier va pouvoir intégrer les loyers du futur bien.

Il faudra sans doute domicilier / déplacer l’épargne dans la nouvelle banque par contre.

Le sujet le plus important pour la stratégie de votre mère va être le niveau de rendement atteint par chaque bien. En gros, un bien commence à s’autofinancer (sur 20 ans) à 10 % brut si location LMNP au réel, 12-13 % si location nue imposée en revenus fonciers. Si ces rendements ne sont pas atteints, chaque investissement va lui bouffer du revenu (même cela constitue un patrimoine, donc ce n’est pas perdu, mais ça entame clairement le "reste à vivre").
De plus, ce haut rendement atteint sur le premier investissement va rassurer la banque pour multiplier les investissements (je pense à l’exemple de Cricri77700, que vous devriez lire car très instructif, même si l’âge >50 ans de votre mère fait que les financements seront plus difficiles à obtenir dans son cas).
Et franchement, dégoter de tels rendements ne se fait pas en claquant des doigts.

Le second sujet va être sa capacité personnelle a gérer l’achat des biens, les travaux, la mise en location, les relations avec les locataires. C’est vous qui voulez aider votre mère à développer son patrimoine, c’est bien beau, c’est la fouge de la jeunesse ; mais elle, le veut-elle ? En a-t-elle vraiment la capacité et l’énergie aujourd’hui ? L’aura-t-elle encore dans 20 ans ?

Vous dites que son revenu n’est pas très élevé, mais peut-être lui suffit-il ? Peut-être a-t-elle, à son âge, d’autres envies et d’autres projets que de se consacrer au développement d’un patrimoine immobilier ?

Développer un patrimoine immobilier à haut rendement nécessite un paquet de temps, d’énergie, des savoir-faire très divers… Si votre mère n’a pas tout cela à mettre dans ce projet, ça risque de tourner en eau de boudin, du genre "mon fils, pourquoi m’as-tu poussé vers ces investissements qui me bouffent mon revenu et me prennent tout mon temps ? Regarde, j’ai encore un locataire qui ne paie pas, je n’en peux plus !". Votre mère n’a pas peut-être pas votre énergie ni votre capacité de réflexion. Je le dis parce que j’ai souvent vu autour de moi des ingénieurs (ou équivalents) faire l’erreur de considérer que les autres sont comme eux (mêmes centres d’intérêts, même capacité d’analyse, même facilité à venir à bout de projets complexes) alors que ce n’est pas le cas et qu’il faut intégrer et respecter cette différence.

Vous avez parfaitement raison de vous interroger sur la transmission, car avec un tel patrimoine il est nécessaire qu’elle fasse rapidement (disons d’ici 2-3 ans) une première donation dans l’objectif de transmettre des sous à ses enfants, sans pour autant se démunir elle-même. Là aussi, sujet délicat.

Enfin, concernant la RP, effectivement, une RP qui vaut ce prix-là et ne produit que la fonction "loger une seule personne" n’est pas de l’argent bien employé. Il faudrait la revendre ou en louer une partie. Mais c’est un sujet encore plus délicat peut-être. La RP, c’est souvent toute une vie passée là. Vendre sa RP, c’est tout sauf une décision rationnelle. Mes parents n’ont vendu la leur qu’à 80 ans passés, alors qu’il aurait été bien plus pertinent qu’ils le fassent avant, mais quand on l’a construite de ses mains et élevé ses enfants dedans, on ne parle pas d’une optimisation d’allocation d’actif à la manière froide d’un comptable !

Dans l’absolu, une SCI dont elle transmettrait une bonne partie des parts à ses enfants, pourrait être un bon support. Il faut évaluer attentivement l’intérêt de l’option IS, selon les niveaux d’imposition des membres de la famille. Mais si c’est pour mettre dans cette SCI des biens à bas rendement qui vont avoir un cashflow négatif et/ou galérer sur la gestion locative, ça va être un problème. La SCI n’est qu’un outil au service d’une stratégie, si la stratégie est défaillante (notamment en achetant des biens à trop bas rendement), l’outil aura un résultat défaillant aussi.

Je pense que vous devriez en parler longuement avec votre mère, en veillant à écouter ses besoins et aspirations et non pas à chercher à lui transmettre les vôtres. Quand on fait faire à quelqu’un quelque chose pour lequel il n’a pas une envie et une motivation réelles et profondes, on va au devant des ennuis.

Je pense aussi que vous devriez regarder attentivement les alternatives, comme les SCPI.

Une alternative pourrait être une donation pure et dure de 100 k€ à chaque enfant. Cette donation permet à chaque enfant de réaliser ses propres projets personnels (dans votre cas : développer un patrimoine immobilier locatif), sans embarquer dans le même bateau des gens qui n’ont pas forcément envie d’y être ni d’aller dans la direction que vous avez choisie.

Dernière modification par Bernard2K (07/03/2019 08h00)

Bonjour

au vu de votre descriptif, je ne vois pas quelle valeur ajoutée vous apportera un avocat fiscaliste dont les honoraires risquent d’être à fonds perdus.

vous avez un schéma simple RP payée + cash conséquent, une mère "jeune", plein de projets, mais comme vous le dit Bernard, vérifiez bien être en phase avec votre mère en amont…

vous pouvez déjà réfléchir sur des scpi, si l’idée est de transmettre défiscalisé à terme, elle peut démembrer les titres US viager pour elle et NP pour les enfants sans se démunir.

Un CGP est bien souvent d’abord un vendeur…donc le meilleur conseil est de vous former en lisant par exemple le forum, vous développerez vos propres convictions, et c’est cela le point essentiel d’un bon choix !

Ce conseil donne, si le principe de la vente de sa RP est acte, je déconseillerai de mettre sa suivante en sci : vous soulignez sa decorrelation entre revenus moyens et patrimoine élevé, si sci, elle va payer un loyer, ce qui ne va pas dans le sens de l’independance financière que vous évoquez.

A votre place, je ne Perdrai pas de vue non plus qu’a 51 ans, elle a la vie devant elle, peut faire des rencontres, refaire sa vie ou changer complètement d’idee Sur son avenir, donc prudence. Sauf maladie, je ne me précipiterai sur l’aspect succession non plus comme vous l’evoquez….

Par contre, je ferai le point une fois la future RP acquise pour optimiser le cash :
Elle peut prendre des scpi en demembrement viager US pour elle, NP aux enfants : compte tenu de son âge, cela devrait être assez indolore fiscalement. Lisez KC44 qui est une bible sur le sujet !

Si vous voulez encore de l’immo, regardez les Foncieres cotées : des unibail ou Klepierre offrent de belles opportunités en ce moment, dividendes de 7% et cours globalement bas…

Faites lui ouvrir CTO et PEA en prenant des parrainages issus du forum, c’est toujours plus sympa , au moins pour prendre date pour le PeA. Elle pourra y loger soit des titres, soit des etf, lisez fructif sur le sujet !

Un peu d’assurance vie à frais réduits pour compléter le tout

Sur votre exposé, je n’irai pas l’aventurer sur le marché immo locatif qui peut être vite une source de discorde familiale au premier écueil ! Si vraiment vous êtes convenus d’y aller, pourquoi pas envisager de nantir les AV ou CTO pour optimiser l’emprunt bancaire, mais la aussi, c’est vous lier sur la durée dans un projet.

Vous noterez que je ne donne pas de proportions car c’est une recette à vous approprier selon votre feeling, bonne recherche à vous et revenez nous donner le fruit de votre réflexion, c’est le plus intéressant à suivre pour les contributeurs.