Tam10 [Lunel] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Tam10 · #1

Bonjour,

Je suis en train de faire une offre sur ce bien et je vous remercie d’avance de tous les bons conseils que vous pourrez m’apporter !

VOTRE PROFIL

- Marié (sans contrat) employé tous les deux, TMI 14%, 36 ans pour moi et 35 ans pour madame. Revenu du couple 31100 euros.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / moyenne
- Fiscales / moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) / très bonne.
- Sociales / plutôt bonne
- Temps disponible / quelques heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction : rénové en 2018 suite à financement ANAH
- Étage : 3 étages, bonne exposition, 195 m2 / 4 appart : T3 – 70 m2 et 3 T2 de 40 m2.
- Baux récents pour tous les apparts
- Si appartement : pas de syndic.
- Chauffage individuel électrique.
- Volets bois classique
- Espaces verts dans la copropriété / non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Lunel, Hérault, 34
- bord du centre ville (vers le pont de vesse pour ceux qui connaissent).
- Bassin d’emploi : Lunel tout le monde en a entendu parlé. De mon point de vue, on peut difficilement avoir pire réputation néanmoins, la ville est agréable a vivre, et beaucoup d’argent est injecté afin de redynamiser la ville.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien. Je ne sais pas.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 210 000
- Loyer déjà pratiqué : 1748 euros / mois HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 euros

- Travaux immédiats : 500 euros.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 2000 (changement radiateurs)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) 0

- Taxe foncière hors TEOM : 2868 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 2%

- Rentabilité brute :9,9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,5
- Durée du crédit 20 ans ou 25 si c’est trop juste.
- Frais de tenue de compte ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) ?
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue / foncier réel pour commencer et dès qu’un locataire part, je passe en LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow négatif de 137 euros et c’est là tout mon problème… si je passe sur 25 ans, je passe à 26 euros en positif…

Mots-clés : achat, immeuble, immobilier, rapport

pierrejacques11 · #2

Il est effectivement triste d’avoir si mauvaise réputation alors que l’on est si idéalement placé, la contrepartie est souvent pour le bailleur d’obtenir une bonne rentabilité locative. Dîtes-vous bien néanmoins qu’au moment ou vous souhaiterez revendre on ne vous fera surement pas de cadeau et si déjà vous ne faîtes pas de moins-value ce sera beau.

Pour ce qui est de l’immeuble : moins de 10% brut pour un immeuble de rapport dans une ville comme Lunel, c’est justement pas top … de plus vous parlez d’un immeuble rénové, donc certes çà peut justifier un prix un peu plus élevé, mais d’un autre côté vu qu’aujourd’hui c’est de la location nue, vous allez vite être imposé. Il faut voir ce que donne votre négo.

Par ailleurs, puisque vous êtes visiblement un bon bricoleur, c’est il me semble un peu dommage d’acheter un bien déjà rénové, puisque ce sont sûrement les travaux qui vont faire votre valeur ajoutée dans ce business. A ce propos, pouvez-vous en dire un peu plus sur le financement de la rénovation par l’ANAH ? En général ce subventionnement génère un certain nombre de contraintes…

D’autre part, du meublé sur les grandes surfaces, ce n’est pas forcément ce qui est le plus demandé, il faut étudier le marché, si ce n’est pas fait.

Dernières remarques : la TF est bien élevée … et j’espère que vous avez vérifié l’état de la toiture, fait un petit tour du voisinage, des projets environnements, étudié les ressources des locataires en place…

Bernard2K · #3

Comme pierrejacques11 : la rentabilité semble faible, rapportée à l’emplacement.

Attention, une subvention de l’ANAH impose des contraintes dans la durée. Il faut vérifier quels sont les engagements du propriétaire, et parmi ceux-ci, lesquels se transmettraient à vous. La seule façon d’en avoir le coeur net est de lire très attentivement la convention ANAH, avec un oeil exercé…

Tam10 · #4

Après avoir pas mal retourné les chiffres dans tous les sens, je me suis heurté à des difficultés. D’abord, mon levier principal, hormis le crédit, sont les travaux et donc c’était dommage de passer à côté… ensuite, le fait de ne pas pouvoir directement passé en meuble et être tributaire des beaux actuels laissait pas mal d’incertitudes .

Concernant la convention ANAH, j’avais déjà posé la question, il n’y avait plus d’engagement. Pour répondre aux interrogations, la toiture était en parfait état, les projets voisins ok… la taxe foncière est assez élevé sur Lunel c’est exact.

Bref, j’ai fait une offre plutôt agressive pour que les rendement soient corrects mais je doute que ça passe. C’etait une visite groupé et les gens avaient l’air très intéressé.

Dernière modification par Tam10 (05/03/2019 17h44)

darkvadehors · #5

Nous nous sommes penchés sur le cas Lunel .Pas simple.
Ne dérogez pas à votre offre agressive , le cash flow que vous ressortez en première approche n’est pas suffisant .Si vous êtes à 26 € considérez que vous serez négatifs . Si l"affaire" vous échappe , ne regrettez pas. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir des affaires revenir sur le marché après que le financement ait capoté .

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