Nécessité d'un compte-titres pour l'achat de SCPI : analyse d'une discussion
Cette discussion porte sur la question de l'obligation ou non d'ouvrir un compte-titres (CTO) pour acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les membres partagent leurs expériences avec différentes banques, notamment la Banque Postale et la Banque Populaire, soulignant des pratiques divergentes. Un point central de la discussion est la perception des frais liés à l'ouverture et à la tenue d'un CTO, jugés souvent excessifs par les participants. L'argument principal contre l'obligation d'un CTO réside dans le fait que les parts de SCPI sont détenues directement par la société de gestion, et non par la banque. Le CTO apparaît donc comme un instrument servant principalement aux intérêts de la banque.
Plusieurs membres affirment avoir subi la pression de leurs conseillers bancaires pour ouvrir un CTO, présenté comme une garantie supplémentaire pour la banque lors de l'octroi d'un prêt immobilier. Cependant, d'autres participants témoignent n'avoir eu aucune demande d'ouverture de CTO pour l'achat de SCPI, soulignant la variabilité des pratiques bancaires. La discussion met en lumière la complexité de la gestion des SCPI avec une banque qui, dans certains cas, impose des frais supplémentaires via le CTO. Un point important est soulevé concernant la propriété effective des parts de SCPI: les membres confirment qu'ils reçoivent directement les documents de la société de gestion, indépendamment de la détention ou non des parts sur un CTO.
Une tendance notable est l'initiative de certains membres de contacter directement les sociétés de gestion pour changer de RIB et ainsi recevoir les dividendes sur un compte personnel, indépendamment du CTO. Certains participants ont réussi à clôturer leur CTO après l'achat des SCPI sans aucun frais. La discussion révèle aussi une variabilité dans les pratiques bancaires, certaines banques imposant l'ouverture d'un CTO et d'autres pas, et des frais de tenue de compte variables (de 0 à 35€ par an). Le risque de contrepartie lié à la détention des parts sur un CTO est abordé, mais la majorité des participants confirment qu'ils restent bien les propriétaires des parts, malgré ce mode de détention.
Enfin, la discussion aborde la question de la négociation des frais de garde, certains membres ayant réussi à les faire baisser ou supprimer complètement. Il ressort que la relation avec le conseiller bancaire joue un rôle crucial dans la possibilité de négocier ou d'éviter l'ouverture d'un CTO.
Bonjour,
J’ai fait un crédit à la BPE, et le CF me dit qu’il faut un compte titre pour l’achat des SCPI.
Vrai? Faux?
(le CTO va me couter 30€ par an…)
Merci!
Mots-clés : bpe, cto (compte-titres ordinaire), scpi (société civile de placement immobilier)
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C’est faux mais si la banque vous contraint à le faire, vous n’aurez pas réellement le choix.
Vous devriez au moins pouvoir négocier les frais de garde à 0.
Bien à vous,
cat
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Hall of Fame L’immense majorité des parts de SCPI sont détenues directement dans les livres de la SCPI (vous recevez une attestation de parts). Ça n’empêche nullement de nantir ces parts (ce sera une inscription dans les livres de la SCPI) (même si la vente des parts nanties, avec remboursement du crédit, est parfois compliquée : car on ne peut vendre que sans nantissement, lever le nantissement suppose d’avoir remboursé l’emprunt, ce qui ne peut en général se faire qu’après avoir perçu les fonds de la vente, et la simultanéité n’est pas facilitée par la multiplicité des intervenants…).
Certaines banques, ou plutôt certains conseillers, demandent de les détenir sur un compte titre, sans doute parce qu’ils considèrent que ça offre plus de garanties à la banque. Je ne suis pas sûr que ça ne soit pas juste une incompréhension (ni même que la société de gestion rejetterait une vente de parts, sous prétexte qu’elles seraient détenues sur un CTO : je n’ai jamais essayé….), ou un prétexte pour prélever des frais en relation avec le CTO.
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Bonjour
La CE m’a ouvert un compte titre pour …certaines scpi uniquement celles où elles sont partenaires, les autres achetés par mon propre intermediaire ne sont pas listées. Toutes ces scpi sont détenues par la même sci et achetées avec le même prêt chez l’écureuil … du grand n’importe quoi !
Mais lorsque plusieurs intermédiaires d’une même banque travaillent un dossier, tout le monde veut un petit bout du dossier.
Chtirentier
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Est-ce que cela veut dire que les revenus vont tomber sur le CTO ?
Curieux je trouve…
J’essaie d’avoir mon CF jeudi, je vous dirai ce qu’il me racontera…
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Les revenus vont tomber directement sur votre compte courant (comme dans la plupart des banques, non?).
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Les parts de SCPI ne sont gérées que par le gestionnaire. La banque n’a AUCUNE legitimité a forcer l’ouverture d’un CT. Ce n’est QUE pour prélever des frais. J’ai obtenu la fermeture immediate d’un CT que le CMB avait ouvert sans mème me consulter.
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Le CTO m’a été vendu par la banque comme indiqué par GBL :
GBL a écrit :
Certaines banques, ou plutôt certains conseillers, demandent de les détenir sur un compte titre, sans doute parce qu’ils considèrent que ça offre plus de garanties à la banque.
Je leur ai bien expliqué que ce n’était pas nécessaire mais c’était une condition de leur part pour le prêt. Néanmoins, comme je n’ai aucun frais sur la détention de ce compte-titre, si cela peut leur faire plaisir, et bien pourquoi pas.
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Pour la Bpe oui c’est rattaché à un CTO. A négocier des frais de tenue de compte ou garde 0%
.
Cependant rien empêche de se faire verser les dividendes de la SCPI sur un autre compte courant, il suffit d’envoyer le RIB sur lequel on souhaite recevoir les versements à la société de gestion
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1 #10 10/04/2019 09h55A la BPE c’est une condition sine quo none pour les parts de SCPI pour lesquels ils touchent une communication.
J’ai déjà contacté Pierval Santé sur le sujet et ils m’ont dit clairement que les banques faisaient cela mais ça n’a aucun sens pour eux car les titres de propriété sont détenus par les SdG. Et ils m’ont confirmé à l’époque ne pas accepter la vente si celle-ci n’est pas signée du propriétaire.
Personnellement, j’ai été obligé d’en ouvrir un et je paie les frais. Mais je me pose pas mal de question notamment le jour où il faudra vendre ou transférer mon CTO à une autre banque par exemple.
Pour le paiement des loyers, votre CTO a un compte bancaire associé. Vous les recevez dessus sans soucis et vous pourrez faire les virements que vous souhaitez sans contrainte.
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"Thank you" pour vos réponses claires.
Puis-je demander la fermeture du CTO une fois le crédit débloqué et les SCPI achetées ?
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Franchement, je n’en ai aucun idée. De même que si le CTO est fermé, est-ce qu’un ordre de vente (facturé mais fictif) vous sera envoyé.
Je pourrais le tenter mais j’espère encore des choses de la BPE. Quand ce ne sera plus le cas, je fermerai la totalité des comptes inutiles dont le CTO.
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1 #13 10/04/2019 16h54
Après un achat de parts de SCPI maison via la Banque Populaire, elles ont été logées dans un CTO déjà existant chez eux (les fameuses actions Natixis de l’époque pour ceux qui se sont fait avoir ont connu).
Un simple mail à mon banquier a permis de les faire passer au nominatif pur puis de clôturer le CTO qui était vide pour 0€ de frais (transfert et clôture).
Cela évite toujours les 32€ de frais de garde/an qui sont scandaleux.
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Une question me turlupine…
Dans le cas où les parts de SCPI sont logées dans un CTO, n’existe-t-il pas un risque de contre-partie comme lors de l’achat de part en AV ?
En d’autres termes, êtes-vous réellement le propriétaire des parts ? Ou est-ce la banque qui les possèdent ?
A ceux qui sont dans ce cas-là, j’aurais quelques questions:
- Recevez-vous bien directement les bulletins de la SDG ? Ou est-ce transmis par votre banque ?
- Recevez-vous bien directement les convocations aux AG, les votes, … ?
- Lorsque vous avez vendu vos parts avez-vous été obligé de passer par votre banque ou bien vous avez contacté directement la SDG ?
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Bonjour
La banque a vite compris qu’elle allait être saturée par les documents donc je reçois directement les documents, ag ..ect.
Je pense que l’on est plus proche de simples lignes "comptables" qu’autres choses.
Par ailleurs j’ai toujours reçu mes dividendes directement.
Chtirentier
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Non, je suis bien propriétaire des parts. Je reçois les convocations AG, les versements ainsi que le courrier. Idem pour les déclarations fiscales, je recois les documents chez moi. J’ai les titres de propriétés à mon nom avec les numéros de parts reçus.
D’ailleurs la souscription se fait avec les formulaires de la SdG, juste le conseiller indiqué est un conseiller BPE pour que la BPE touche les frais de commission.
pour la vente, je n’ai jamais vendu, je ne sais pas comment on procède dans ce cas. Mais naïvement, je me tournerai vers la SdG quand cela arrivera!
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Je peux répondre assez simplement sur ce que je maîtrise :
* j’ai les titres de propriété des parts au nom de notre société civile;
* je reçois directement tous les documents et informations des SDG.
Il n’a jamais été prévu que ma banque reçoive ces documents (d’ailleurs qu’en ferait-elle?).
Bien à vous,
cat
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J’ai interrogé Sofidy sur la question. La réponse est claire : Si vous clôturez un CTO avec des parts de SCPI (Sofidy), la clôture n’entraîne pas la vente des parts.
Personnellement pas excès de zèle, je demanderais quand même à changer de conseiller avant pour être sur que la banque n’a aucune légitimité (au cas où). Chez Sofidy c’est juste un formulaire à remplir.
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Perso, je n’ai eu aucune réponse de mon "conseiller financier".
Je vais attendre la fin d’année, et si j’ai des frais sur ce fameux compte titres, je contacte les 3 sociétés de gestion des scpi afin de leur donner un autre rib, et je ferme ce CTO…
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Normal, il ne va pas vous dire comment payer moins de frais !
Quels sont les 3 sociétés de gestion en question ?
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Sofidy pour Efimmo
Euryale pour Pierval Santé
Inter Gestion pour Cristal Rente
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1 #22 13/05/2019 17h12Fabulon a écrit :
Je vais attendre la fin d’année, et si j’ai des frais sur ce fameux compte titres, je contacte les 3 sociétés de gestion des scpi afin de leur donner un autre rib, et je ferme ce CTO…
Les frais sont perçus en Janvier-Février et Juillet-Août. 15€/échéance. Vous allez donc voir rapidement si vous en avez !
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Bonjour
Via ma SCI à l’IS je suis en train de monter un prêt à la BP pour des SCPI du groupe et effectivement ils me demandent d’ouvrir un CTO pour y loger les SCPI.
Pour info les droits de garde sont maintenant de 35€ par an. Je trouve ça un peu cher, je vais essayer de les négocier à 0 et si pas possible je tenterai de clôturer. Je ne veux pas faire capoter l’opération pour si peu.
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J’ai des SCPI (avec emprunt) à la BP et aucune demande de CTO; c’est bizarre.
Le dernier emprunt date de fin 2021, peut être qu’ils ont changé récemment leur politique ?
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