Vos anecdotes d'investisseurs immobiliers ?

Carco · #1

Bonjour à tous

Je me suis dit qu’un rapide petit questionnaire pourrait être sympa, on y apprendrait des choses (entre autres à se connaître). Donc voici les questions, racontez-nous :

1) Votre meilleure affaire en immobilier
2) Votre plus belle affaire manquée
3) Votre plus grosse erreur
4) Votre locataire le plus marquant (que ce soit positif ou négatif)
5) Votre plus belle rencontre provoquée par l’immobilier
6) Le projet que vous aimeriez mettre en place mais qui vous fait hésiter (investissement de grande envergure, à l’étranger, dans le commerce, etc.)
7) Le jour où vous avez eu le déclic qui vous a poussé à investir
8) Le conseil le plus stupide qu’on vous ai donné en immobilier (que ça vienne d’un pro ou de tonton Jean-Luc)
9) La lecture/le site qui vous a le plus appris

Voilà

(Désolé d’avance si ce post a sa place dans une autre section)

Mots-clés : immobilier, location, sii (société immobilière d'investissement)

Citcit · #2

Bonjour,
je n’ai pas d’anecdotes personnellement, mais j’attends avec impatience les réponses des investisseurs immobiliers chevronnés.
Ça peut être marrant ….
Citcit

Ravito · #3

Bonjour,

Je tente l’exercice:

1) Je n’ai pas de meilleure affaire. J’entends par là que je n’ai pas acquis de biens à -XX% de leur valeur de marché. D’ailleurs c’est ce qui me gène le plus pour la création de valeur. A ce jour seul le capital remboursé chaque mois créer de la valeur.
J’ai par contre essayé d’obtenir des rentabilités plus élevées au fil des acquisitions en débutant par des studios jusqu’aux immeubles pour augmenter le cash-flow (mais qui est en partie consommé dans la gestion, travaux…).

2) Ce que j’ai loupé je le considère avec le recul comme une opportunité d’avoir pu acheter autre chose. Si je loupe une acquisition c’est que le vendeur n’accepte pas mon offre qui est celle que j’ai estimé pour que ce soit une belle affaire (pas la meilleure). Mais quelque chose qui répond à mes critères de rentabilité.
Donc la suivante sera meilleure car elle entrera dans mes cases.
A l’inverse j’ai parfois renoncé à négocier pour augmenter la rentabilité de peur que l’affaire me passe sous le nez…

3)
3.1) Avoir mis de l’apport dans certains biens (le premier notamment pour 35% du prix). Parfois les frais de notaire sur d’autres biens mais ce n’est pas une erreur car imposé par la banque.

3.2) L’autre aspect concerne la diversification. Je vais atteindre les 30 lots dont 29 dans la même ville avec quasiment que des petites surfaces louées à des étudiants (parfois 4-5 étudiants de la même promo). C’est hyper chronophage et comme j’habite à 2h de route je n’ai pas souhaité investir dans une autre ville (pour me simplifier la gestion) alors que j’aurai pu y trouver des opportunités équivalentes.

3.3) Les syndics bénévoles mal gérés… (ou pas gérés)

4) La mauvaise foi de différents locataires est l’élément qui m’exaspère le plus… et une personne décédée dans un logement est sans aucun doute le plus mauvais souvenir.

5) Je n’ai pas tissé de liens avec quelqu’un en particulier. J’ai du respect pour l’ensemble des interlocuteurs mais des limites aussi.

6) Etre en mesure de vivre de l’immobilier. Cependant je n’ai pas envie de me transformer en gardien d’immeuble, concierge, bricoleur, huissier… donc je ne sais pas comment convertir le cash-flow en revenu sur du long terme. D’autant qu’à l’image d’autres membres du forum je ne sais pas si tenir ce rythme pendant de longues années sera tenable.

7) Gamin en regardant les petites annonces des garages à vendre dans ma ville et en commençant mes premiers calculs de rentabilité. Je n’avais pas connaissance du levier bancaire mais c’était amusant.

8) "Les factures seront déduites des impôts donc peu importe la dépense" (entreprises, agents immo, conseillers bancaires…). Argument de base qui ne justifie pas une dépense selon moi.

9) Is here!

Surin · #4

1) Créer du m² habitable dans Paris dans un marché qui n’en finit de monter.
2) Jamais, affaire suivante !
3) Investir pour autrui
4) J’ai toujours refusé de louer en France à l’année, résultat j’ai investi à l’étranger et me suis retrouvé avec un locataire français à l’année disons … encombrant !
5) Une autrichienne, suite à des plaintes de la sécurité de l’immeuble j’ai fini par m’y rendre. Echanges tendus par mail de prime abord mais sur place je découvre une ravissante jeune fille, parfaitement francophone, nous avons discuté 2 heures assis sur le canapé, la nuit tombant personne n’a allumé la lumière mais .. rien ! Blocage, je n’ai rien osé ni tenté de la rappeler, le statut de bailleur étant un frein. Renvoi à 2) ?
5bis) En positif aussi tous ces touristes qui m’ont invité à partager un repas, un verre, lors de mes visites, ravis de partager leur culture et échanger avec un parisien. Parfois dur de s’en défaire mais j’ai adoré !
5ter) La visite du préfet …
6) Aucun
7) Je n’avais pas les moyens d’être locataire à Paris mais pouvais m’endetter.
8) "N’achète pas à Paris, ça a pris 30% en 2 ans, ça va se casser la gueule".
9) Autodidacte, j’ai découvert le site récemment. Ca a surtout été des rencontres, notamment un loueur saisonnier à Honfleur, inspirant !

dalki · #5

Je vais également essayer de me frotter à l’exercice : cela peut effectivement être amusant et instructif.

1) Votre meilleure affaire en immobilier : La prochaine !
Sinon, je dirai de transformer des appartements en réussissant à créer une pièce supplémentaire (transformation d’un T1 en T2, puis d’un T3 en T4). Cette création de valeur permet de créer de la rentabilité et un CF positif dans un marché tendu dans mon secteur. L’expérience aidant, il devient plus facile de se projeter malgré des travaux importants à mener. Le secret étant de rester discret sur ses intentions de transformations lors de la visite.

2) Votre plus belle affaire manquée : j’ai contacté, sans le savoir, une propriétaire qui vendait un bien en direct par le biais des petites annonces (sans photos) un bien que j’avais visité deux semaines plus tôt par une agence. Il aurait été possible d’économiser très facilement 10 000 euros, le montant de la commission d’agence. Cela n’ayant pas été possible, je n’ai pas donné suite et un autre acheteur a acheté dans la foulée. En direct.

3) Votre plus grosse erreur : ce n’est pas une énorme erreur, mais plutôt le "regret" de ne pas avoir financé mon premier investissement sur 20 ans au lieu de 25. Cela permet d’apprendre.

4) Votre locataire le plus marquant (que ce soit positif ou négatif) : En négatif, un locataire absent le jour de la remise des clés car au commissariat pour un dépôt de plainte (suite à une agression sur son lieu de travail la veille), alors que le locataire suivant arrive, en provenance de l’autre bout de la France quelques heures après. Ce locataire sortant, qui présentait extrêmement bien et avec une bonne situation, souffrait en réalité de troubles psycho. Pas de soucis d’impayés, mais une gestion qui fut assez rock’n roll. Là encore, ce fut l’occasion d’apprendre, sans frais.

En positif : mes tous premiers locataires à l’occasion de mon premier investissement. Un petit couple extrêmement agréable. Et qui m’ont chaleureusement remercié, ainsi que leurs parents, à l’occasion de leur départ. Cette première fois, reste marquante (achat d’un premier bien locatif, rénovation, sélection des premiers locataires, etc).

5) Votre plus belle rencontre provoquée par l’immobilier : Ce site ! Et des expériences fortes avec les artisans, la famille durant les travaux. J’aime l’aspect projet d’un investissement, le dépassement de soi, la satisfaction du devoir accomplis lors de la mise en place des locataires. Avant de débuter un nouveau projet.
D’un point de vue plus philosophique je dirai même que l’investissement immobilier m’aura permis de rencontrer (puisque c’est le thème de la question) une autre partie de moi-même, de ma personnalité. Ce qui est naturellement enrichissant à tout point de vue.

6) Le projet que vous aimeriez mettre en place mais qui vous fait hésiter (investissement de grande envergure, à l’étranger, dans le commerce, etc.) : un immeuble de rapport ? Très délicat dans mon marché très tendu, ticket d’entrée très élevé.

7) Le jour où vous avez eu le déclic qui vous a poussé à investir : lorsque j’ai pris conscience qu’un CF positif pouvait exister et se créer. Quatre mois plus tard je signais le premier compromis.

8) Le conseil le plus stupide qu’on vous ai donné en immobilier (que ça vienne d’un pro ou de tonton Jean-Luc) : "Le meublé n’a aucun intérêt car il faut acheter des meubles, ce qui coûte cher" et "l’abattement de 50% pour le meublé est ce qu’il y a de mieux, c’est l’affaire du siècle. Le réel ne sert à rien, c’est de la paperasse inutile".

9) La lecture/le site qui vous a le plus appris : les heures passées sur ce site. Evidemment !

10) Question subsidiaire : l’erreur qui aurait pu coûter chère ? Me rendre compte, la veille de la remise des clés, que les locataires que j’avais sélectionné souhaitaient payer le dépôt de garantie et le premier loyer par le biais d’un crédit à la consommation malgré des revenus confortables. Depuis, je demande systématiquement (discrètement, dans la discussion) de quelle manière les locataires souhaitent effectuer le dépôt de garantie.

Carco · #6

Merci pour vos réponses ! pas mal de trucs à en retirer

Surin a écrit :
5) Une autrichienne, suite à des plaintes de la sécurité de l’immeuble j’ai fini par m’y rendre. Echanges tendus par mail de prime abord mais sur place je découvre une ravissante jeune fille, parfaitement francophone, nous avons discuté 2 heures assis sur le canapé, la nuit tombant personne n’a allumé la lumière mais .. rien ! Blocage, je n’ai rien osé ni tenté de la rappeler, le statut de bailleur étant un frein. Renvoi à 2) ?

Clairement un renvoi à 2)

dav13 · #7

Bonjour
je tente même si je partage souvent mes déboires sur le forum.

1- ma meilleur affaire : un T5 découpé en T1 + T4 qui a représenté aussi le plus gros risque, le syndic m’a mit des bâtons dans les roues, Enedis m’a refusé la puissance nécessaire et la pose d’un 2nd compteur … chantier sans fin de réno car acheté en ruine … au final bon cashflow (22% des loyers) quand les locataires paie…

2-Pas de super affaire manqué, une bonne affaire n’en est une que quand elle est finalisé, travaux livré et loué, avant ça tout est possible …

3-Ma plus grosse erreur a du être dans le choix des locataires, vouloir louer trop vite ou faire dans le sentiments en prenant un pli jeune qui démarre dans la vie … je me retrouve avec des boulets qui vont payer avec 40 jours de retard et réclamer leur quittance le lendemain du paiement (parce que bien sur ils reçoivent pas les mels) ou me faire déplacer 3 fois pour me filer 150euros en liquide…

4-on revient un peu sur le point 3, ce qui m’énerve le plus c’est la mauvaise fois, bien souvent ce sont les locataires qui paient le plus mal qui seront les plus relou pour le moindre soucis.

5-J’ai dans mon carnet 3-4 numéro d’agents Immo avec qui ont s’appel et on se fait un mac do a l’oscaz et avec qui ont peux discuter des biens, du marché, de leurs dossier et bien sur qui m’appel quand ils ont une pépite…

6- le projet ça serait un immeuble de rapport, ou une division de pavillon, mais il faut préparer le dossier en amont et être blanc comme neige en banque 6 mois avant pour pouvoir espérer faire financer 300/400 ou 500KE…

7- J’ai fermé mon commerce en 2013 et je me suis retrouvé chez moi a tourner en rond, j’ai tourner pour chercher les business rentable … et j’ai fini sur des calculs de renta Immo, j’ai visiter un studio (12m2) j’ai signer le jour même, je l’ai payé très cher mais le locataire est dedans et paye depuis 5 ans (credit sur 15ans) avec un cashflow a 0 … donc au final une affaire moyenne va se changer en bonne affaire…

8-En Immo il y a beaucoup d’avis de gens … qui ne les suivent pas eux même "achete des box, acheté du sellier, trop de charge ça vaut rien" j’ai appris a entendre les avis et a faire mon propre calcul de risque, il faut mesurer le risque/renta pour proposer un prix,

9- Le forum est une source intarissable de conseil, la meilleur chose que j’ai faite c’est le LMNP.

Nush · #8

Allez je m’y colle :

1) la 1ere (et seule pour le moment), un appartemment dont le squateur venait tout juste de partir et en plein été quand la concurrence est en vacances - Une plus-value latente de 100k à Bagneux en moins de 2 ans.

2) Aucun regret, je n’ai pas le temps pour ça

3) D’avoir été trop gentil dans mes états de lieux de sortie - Je suis maintenant intraitable

4) Aucun, j’impose une limite, mon locataire actuel est plus vieux que moi par exemple, je préfèrerai qu’il ne me prenne pas pour son pote.

5) Des agents vraiment sympathiques mais rien de plus.

6) Ma femme étant architecte j’aimerai me lancer dans la promotion (à échelle raisonnable) mais pas encore trouvé le lieu ou l’opportunité apportant des marges suffisantes.

7) Je n’ai pas de souvenir marquant d’un moment où je me sois dit "tiens on va se prendre en main"

8) Houla, y’en a tellement, mon entourage en dehors de ma femme n’est pas trop porté sur l’indépendance financière donc j’ai eu le droit à toutes les réflexions sur les risques.

9) Ce site est bien entendu le plus intéressant jusqu’ici, ce n’est pas forcément le plus organisé comme plusieurs blogs que j’ai pu voir mais c’est celui qui permet le plus la divergence de point de vue. En plus des bases légales, je trouve important de pouvoir se confronter à d’autres avis car le chemin de l’indépendance n’est pas unique et les etudes de cas sont très souvent des mines d’or !

kreu · #9

1) Votre meilleure affaire en immobilier
à mon avis au au sens où on l’entent mais mon premier achat. Je viens de finaliser le second et le plus dur est de se lancer. Et je me suis lancé avec le premier achat! Rien d’exceptionnel mais c’est une étape importante.
2) Votre plus belle affaire manquée:
Tant que tout n’est pas boublé les surprises sont encore cachée. Je ne pense donc pas avoir loupé d’affaires.
3) Votre plus grosse erreur
Une mauvaise estimation des travaux. J’avais prévu large au niveau des liquidité pour d’éventuels problèmes et heureusement car j’ai eu des travaux imprévus supplémentaires.
4) Votre locataire le plus marquant (que ce soit positif ou négatif)
Je n’ai encore eu qu’un couple de locataires. Je pense que je vais m’en souvenir car étant les premiers.
5) Votre plus belle rencontre provoquée par l’immobilier
Pas grand choses à ce niveau, probablement d’ici quelques années.
6) Le projet que vous aimeriez mettre en place mais qui vous fait hésiter (investissement de grande envergure, à l’étranger, dans le commerce, etc.)
J’aurais bien aimé investir dans certaines zones délaisses avec des rentabilités monstrueuses mais pour moi le risque est trop important.
7) Le jour où vous avez eu le déclic qui vous a poussé à investir
J’ai simulé mes impôts et je me suis dit que je pouvais aller regarder pour du pinel. Puis en tombant sur ce forum et quelques autres ressources, je me suis rendu compte du non intérêt du pinel. Je me suis rendu compte que de l’immobilier sans défiscalisation allait être bien rentable au vu des zones que je connais. Et c’est comme ça que j’ai suivi le marché immo pendant une année avant de me lancer. Le temps de m’assurer de mes calculs, de connaître le marché et de mettre du cash de côté.
8) Le conseil le plus stupide qu’on vous ai donné en immobilier (que ça vienne d’un pro ou de tonton Jean-Luc)
Pas tellement des conseils mais plus quelques rabats joies à base de locataires qui vont tout casser et rien payer 100% du temps si on écoute.
9) La lecture/le site qui vous a le plus appris.
Une originalité à tout épreuve, c’est ce site pour l’immobilier. J’en profite pour remercier encore une fois les intervenants pour toutes ces contributions !

JeuneRentier06 · #10

1/ Une grosse villa que j’ai acheté à 500k euro. La PLU a changé, le terrain est devenu constructible. J’ai tapé 200k de plu valu en 18 mois chrono

2/ Une grosse villa aussi, avec un potentiel bien plus grand encore. Je pouvais aisément faire 300k de plu-valu. Mais un autre investisseur est passé devant moi, à 3 jours près…Je m’en suis bien mordu les doigts, surtout qu’il avait négocier et moi, je comptais acheter au prix

3/ Avoir investie dans 7 appartements. C’était l’enfer pour gérer, j’ai eu 2 squatteurs…Depuis, j’ai revendu 5 appartements, pour en avoir que 2 et investir dans des locaux commerciaux et villa. Ça se passe nettement mieux ainsi, c’est plus rentable et les biens prennent plus de valeur.

4/ Un ingénieur avec sa femme ont aménager dans un de mes 7 appartements jadis. Je pensais que c’était un des locataires les plus sérieux mais que nenni, ce fût un véritable enfer.
7 mois après avoir aménager, il ne payait déjà plus le loyer. Il avait divorcer et il a perdu son taff. Il a squatté durant 6 mois et l’appartement était bien amoché.
J’en ai eu pour ~6000 euros de perte.

5/ Rien…C’est très solitaire l’immobilier

6/ C’est peut-être stupide mais j’hésite à monter des panneaux solaire dans le seul but de valoriser le bien que je vends pour avoir une plus grosse plu valu et me démarquer de la concurrence.
Mais je doute sérieusement sur le faite que les gens soient intéresser par ça, d’autant plus que ça dévisage le toit…

7/ A 17 ans, quand mes parents m’ont dit que j’allais être propriétaire d’une grosse villa par donation.
Certains auraient penser à travailler et à vivre dans la maison toute la vie…Mais moi, j’ai vu ça comme un simple "produit", ce qui a d’ailleurs choqué ma famille car elle avait une valeur sentimentale cette maison que j’ai bradé pour investir… Mais bon, on fait pas d’omelette sans casser des œufs

8/ J’ai jamais reçu de conseils quand j’y pense. Même mes propres parents ne m’ont pas vraiment conseillé…Faut dire aussi que en investissant, on ne peut prévoir l’avenir, donc il y a pas vraiment de tuyau, c’est que de la chance.
Ceci dit, j’ai appris que les appartements sont vraiment pas terrible…

9/ Rien

Stochastic · #11

Je me lance à mon tour!

1) Votre meilleure affaire en immobilier

Je reçois une alerte sur LBC pour un studio à vendre. J’appelle directement mais étant à l’étranger je ne pourrais visiter que le lendemain. Evidemment entre temps le studio est vendu. J’appelle néanmoins une semaine après pour savoir si la vente se faite, rien n’est encore signé, je recontacte quatre fois l’AI dans les deux semaines qui suivent. Finalement l’acheteur se rétracte. J’en profite pour faire une offre avant qu’il remette l’annonce sur LBC avec 10% de rabais mais sans condition suspensive. Le vendeur accepte.

2) Votre plus belle affaire manquée

Je venais de me lancer dans l’immobilier et je n’avais qu’un studio (il y a cinq ans). Je visite un immeuble de rapport affiché largement en dessous de son prix. Je suis le premier à faire la visite, je le prends au prix. Mais il y avait pas mal de travaux et cela m’a fait un peu peur, j’ai été refroidi par ma famille, plutôt frileuse en investissement. Résultat l’immeuble que je pouvais avoir à 380K euros avec environ 150K euros de travaux vient d’être revendu pour 800K euros.

3) Votre plus grosse erreur

Ne pas m’être lancé et ne pas m’être fait confiance pour l’immeuble cité précédemment.

4) Votre locataire le plus marquant (que ce soit positif ou négatif)

Une fille de 25 ans environ qui visite un appartement que je loue. A ma question "Que faîtes vous dans la vie?" me répond "Je touche des aides mais on va dire que je gagne ma vie en effectuant des massages". J’étais ahuri, évidemment je n’avais pas envie que mon studio se transforme en chambre de passe, donc next.

5) Votre plus belle rencontre provoquée par l’immobilier

Retrouver un ami d’enfance que j’avais perdu de vue. Il est désormais AI.

6) Le projet que vous aimeriez mettre en place mais qui vous fait hésiter (investissement de grande envergure, à l’étranger, dans le commerce, etc.)

Trouver un nouvel immeuble de rapport mais le marché est tendu dans mon secteur.

7) Le jour où vous avez eu le déclic qui vous a poussé à investir

J’ai toujours adoré l’immobilier. J’ai même voulu en faire mon métier mais je me suis finalement orienté vers la finance.

8) Le conseil le plus stupide qu’on vous ai donné en immobilier (que ça vienne d’un pro ou de tonton Jean-Luc)

Un banquier "N’investissez pas dans l’immobilier, c’est un investissement incertain, préférez la bourse". C’est vrai que la bourse c’est un investissement sans risque, c’est bien connu…

9) La lecture/le site qui vous a le plus appris

Ce forum

Stinky · #12

Allez je me lance :

1/ Un lot de 2 T1, annonce mal rédigée par l’agence qui ne précisait pas sur le titre qu’il y avait 2 appartements. Premier à visiter, offre massacrée et acceptée -20% alors que le prix était déjà bas et me voila avec 2 T1 très bien placés qui s’arrachent à la location. 13% de rentabilité brute (11% net net) et PV latente de 35k€.

2/ Pas vraiment d’affaire manquée, juste avoir trouvé l’annonce mise en ligne par le particulier 2 jours après l’avoir visité via agence. Finalement acheté le bien en laissant 5k€ de commission à l’agence.

3/ Avoir signé un compromis sur un lot de parkings sans avoir testé la demande. Heureusement j’ai fait intégrer au compromis un délai de rétractation (il n’y en a pas normalement pour des parkings) et ai pu me rétracter.

4/ État des lieux de sortie : papier peint complètement arraché dans une chambre : "oui il était vieux on pensait que vous voudriez le changer pour vos prochains locataires donc on l’a retiré". Effectivement il était vieux mais avait le mérite d’être en parfait état, c’est surtout le chat qui avait arraché une partie et plutôt que de me le rendre en partie foutu ils ont préféré tout arracher et faire passer ça comme m’ayant rendu un service ^^. Bref, la caution de 500€ y est passée.

5/ Plusieurs belles rencontres via ce site et les rencontres des IH, ainsi que d’autres repas immo grâce à des groupes FB

6/ Un petit IDR dans ma ville dédié à de la location courte durée. Difficile à trouver car généralement gros ticket d’entrée mais je ne désespère pas

7/ Mon premier repas des investisseurs IH, j’ai compris que c’était à la portée de toute personne suffisamment motivée et j’ai signé mon premier bien dans le mois qui a suivi. 3 ans et demi je viens de signer mon 10ème. Merci à Carpediem, grand21, nik66 et bien sur Clairette

8/ Les conseils classiques des gens qui n’ont jamais investi ou qui ont fait de mauvais investissements : les locataires ne vont pas payer et vont dégrader ton bien, le marché va baisser, etc… Et je ne parle même pas de ceux que j’ai reçu quand j’ai dit que je me lançais dans la location saisonnière. Je pense que finalement les reportages choc dans l’immobilier font du bien car limitent le nombre de gens qui se lancent dans l’aventure.
Pour venir également d’une famille ayant un patrimoine immobilier important, je reste sidéré de voir la mauvaise gestion et très mauvaise optimisation fiscale du parc "familial" et à quel point les idées qui fonctionnaient il y a 20 ans perdurent. Avec le temps je vais reprendre progressivement les choses en main mais que c’est long

9/ Ce site, qui est une mine d’or au quotidien. Un grand merci aux admins et aux différents membres

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Vos anecdotes d'investisseurs immobiliers ?

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#7 26/04/2019 08h05

#8 26/04/2019 09h05

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