Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

Nous ne sommes pas d’accord sur ce point.

La base minimum, c’est une valeur cadastrale "gonflée" pour que vous ayez un impôt "plancher à payer"

La cotisation minimum, c’est une imposition minimale à payer après demande de plafonnement à 3% de la VA quand votre VA est égale à 0. 3% de 0 ça fait 0, or on vous demandera de payer une cotisation minimale. Elle est largement inférieure à la CFE à payer selon l’imposition sur la base minimum.

Ceci est en contradiction avec le bofip que vous citez. C’est pourtant très exactement ce que m’a dit un conseiller des impôts…

Si, l’impôt calculé sur une base minimum sera inférieur à l’impôt calculé sur la base d’une valeur locative supérieure à cette base minimum, c’est logique.

La non plus nous n’avons pas la même interprétation. Si la valeur locative est supérieure à la base minimum, vous payez votre impôt sur la base locative.
Si votre valeur locative est inférieure à la base minimum, vous payez sur la base minimum.

Ceci a pour but de vous faire payer "plus" d’impôt. C’est 100% défavorable au contribuable.

Le plafonnement à 3% de la VA sera certainement inférieur à la CFE, et si en outre votre VA = 0 vous ne payez qu’une cotisation minimum (qui n’a rien à voir avec la base minimum d’après moi)

Dur dur d’y voir clair, mais on va y arriver!

Bonne idée que de prendre un exemple.

Cas n°1 : Valeur cadastrale inférieure à base minimum et VA non nulle

Valeur cadastrale : 500€
CA : 20000€
VA : 3000€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 750€ * 50%=375€

=> Demande de plafonnement à 3% de la VA : 3000*3%=90€

Si la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page est supérieur à ces 90€, il convient de payer la cotisation minimum.

Cas n°2 : Valeur cadastrale supérieure à base minimum et VA non nulle

Valeur cadastrale : 1500€
CA : 20000€
VA : 3000€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 1500€ * 50% = 750€

=>Demande de plafonnement à 3% de la VA : 3000*3%=90€

Si la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page est supérieur à ces 90€, il convient de payer la cotisation minimum.

Cas n°3 : Valeur cadastrale inférieure ou supérieure à base minimum et VA nulle

Valeur cadastrale : 500€ ou 1500€
CA : 20000€
VA : 0€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 750 * 50% = 375€   ou  1500€ * 50% = 750€

=>Demande de plafonnement à 3% de la VA : 0 * 3% = 0€ => paiement de la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page.

Je n’ai pas d’avis de CFE sous les yeux et ne peux pas donner l’endroit exact ou se situe cette cotisation minimum inscrite sur la dernière page…

C’est bien le point dont je doute toujours. Je ne suis pas du tout persuadé que la cotisation minimum soit la base minimum multipliée par le taux.

La base minimum sert à calculer la CFE minimum à payer avant qu’entre en jeu le plafonnement.

Le plafonnement à 3% de la VA à mon avis n’est pas soumis au même minimum.

Si quelqu’un a son avis de CFE ça serait pas mal qu’il regarde ce point.

J’ai ma CFE sous les yeux, reçue hier.
- La base locative est dans l’ordre de grandeur de la base de la taxe foncière (ma TF inclut ma résidence principale, le reste ce sont des locations meublées de tourisme).
- ligne 8 imposition sur la base minimum = NON : j’en conclue que je ne rentre pas dans ce cas de figure, car effectivement ma base après réductions (ligne 7) est supérieure à la base minimum applicable
- ligne 9 : chiffre d’affaires retenu pour la base minimum = 100.000 € (c’est le cas pour nous - le choix du CA servant de base est variable selon les communes)
- ligne 11 : base minimum applicable

les taux sont dans notre communes de 25,3% au total, s’y ajoutent des frais de gestion.

en ligne 165 "information : cotisation minimum CFE = x €" (calculée selon la base minimum ligne 11 * taux)
en ligne 166 : cotisations dues (près de 5 fois la cotisation minimum pour nous)

Chaque année je calcule à la louche la VA. Si je demandais le plafonnement, j’aurais peut-être bon an mal an une réduction de l’ordre de 100 euros. Je ne l’ai jamais fait (je sais, c’est des sous, mais bon).

Nouveauté cette année, il faut aller sur le site gouv.impot pour payer la CFE, plus de chèque.

Bonjour,

Je reprends le fil de cette discussion mais je ne trouve pas la réponse à la question que je me pose : comment peut-on estimer le montant de la CFE avant d’acheter un bien (pour en étudier la rentabilité) ? J’envisage d’acheter un appartement à Rennes pour le louer en LMNP et je n’arrive à obtenir d’information des impôts :-( J’ai d’ailleurs la même question pour les frais d’enregistrement liés au formulaire POi. Or il faut bien que j’en tienne compte dans mes calculs de rentabilité…

L’un de vous aurait-il la réponse à cette double question ?

Merci d’avance !

Pour un studio/T1 unique dans certaines villes,  l’intérêt du LMNP est quand même diminué quand on y ajoute la non-déductibilité des frais de compta.

Exemple : T1 de 40 k€ loué 300 €.

Le LMNP permet d’amortir à la louche  3%*40 k€ = 1 200 €, soit pour un TMI 1200*(30+15,5%)= 546 € de gain.

A comparer à 400 ou 500 € de CFE mini dans certains communes + 300 € de frais de compta.

Bon, Ok le LMNP peut permettre aussi au début de passer en charges frais de notaire et frais de compta.

Mais une partie de l’avance du LMNP réel par rapport au foncier nu (ou au micro-BIC selon situation, même si le micro-BIC exonère a priori des frais de compta mais pas de la CFE) a quand même bien fondue avec ces histoires, surtout si on se contente d’un ou 2 lots.

En gros, j’ai l’impression que désormais quand on attaque le LMNP réel, il faut viser impérativement un certain nombre de lots (frais de compta des lots suppl. inférieurs et CFE qui n’augmente pas nécessairement du fait de ce concept de CFE mini) et que la stratégie d’avoir 1 ou 2 lots de LMNP sur lesquels on a effectué un raisonnement unitaire, à coté de lots plus grands loués en nu, d’un PF boursier etc. au sein d’un patrimoine très diversifié devient plus problématique.

Dernière modification par julien (21/05/2015 09h35)

Mon exemple n’était pas pris totalement hasard. Dans le tableau de rollingstone, j’ai effectivement constaté que des montants élevés de CFE mini n’étaient pas uniquement l’apanage de villes où le prix de l’immobilier est élevé, mais aussi de villes où il est bas. Il n’y a en fait a priori aucune corrélation directe…

Du coup, entre 2 biens à rendement identique dans des villes différentes, selon les situations, la CFE peut représenter de 1 mois (Immo assez élevé & CFE mini assez élevée, Immo bas & CFE mini basse) à… 2-3 mois de loyers dans le pire des cas (Immobilier bas et CFE mini élevée, cas qui n’est pas si exceptionnel que ça dans certains terrains de chasse où le LMNP est envisageable, type villes étudiantes de 100k à 250k habitants).

Si l’impact est significatif, c’est effectivement à prendre en compte pour tempérer le raisonnement, pierrejacques. Il est vrai que le tableau du blog a l’air d’être destiné en 1er lieu aux auto-entrepreneurs.

Et autre question,

Après avoir reçu le num Siret (grâce au p0i) pour le 1er LMNP,  comment doit-on signaler aux impôts les biens suivants ? Est-ce automatique ? Ou dois-je signale  quelque chose ?

Cdt

Oui, c’est comme pour la TVA, plus d’envoi papier. Donc attention à ne pas se manquer, même si je pense qu’il y aura plus de tolérance au début.

Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
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Puis activation (avec code) :
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Les CFE n’ont pas encore été édités à ce jour (en ce qui me concerne).

pierrejacques11 a écrit :

Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
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Attention : pour ceux qui ont déjà une espace en ligne pour leur fiscalité privée (comme personne physique), il faudra utiliser une autre @email pour l’espace à titre pro.

Génial, ça donne super envie de s’y connecter…

Bonjour,

@gordongekko : a priori, il y a un problème car la cotisation minimale pour un lmnp est comprise entre 200 et 1000€ sur un bien. (moins de 30K€ de recette) donc a priori la hausse maximale est 400% à isopérimètre d’activité. Même si on dispose de nombreux biens, le montant maximal de cotisation minimale de CFE est de 6.5K€.

La seule exception a cette règle a été rappelée par cfp06 :
- pas de CFE la première année
- CFE à -50% la seconde année.