Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

@Pierre

L’article prévoit aussi "les taxes sur le chiffre d’affaires et assimilées, les contributions indirectes, la taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques"

Il me semble que la TF est incluse.

Par contre, le bofip précise bien : "Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires."

Hors l’amortissement de l’immeuble est une notion purement fiscale. A mon sens, il est exclu du calcul de VA.

Bonne idée que de parcourir le formulaire 1327 !

Pour les dotations, c’est justement en relisant plusieurs fois le texte du CGI et le BOFIP que je ne l’ai pas exclu. Mais le formulaire 1327 ne le liste effectivement pas, donc on va l’enlever.

Pour la TF, pourquoi l’enlever xa?
Par ailleurs, l’amortissement n’est pas une opération uniquement fiscale, mais comptable, avec des ajustements fiscaux (amortissements dérogatoires par exemple).

Donc VA = loyers - charges externes

Ne sont pas inclus : taxe foncière, CFE, dotations amortissements, charges financières

On en revient au feuillet 5 de la 2033 (ou 2033-E), et les impôts n’ont rien à calculer de plus, le travail est fait par le déclarant.

Ok a priori c’est bien la VA telle que calculée dans la 2033-E.

Parce que 3 % de 0, çà fait 0. Et qu’une CFE à 0, ce n’est pas possible. C’est a minima une cotisation calculée sur la base minimum votée par la commune.
Et cette base minimum dépend elle-même de votre chiffre d’affaires, pas de votre valeur ajoutée.
Donc en définitive l’effet du plafonnement est limité par la base minimum votée par la commune.

Dernière modification par pierrejacques11 (12/11/2014 07h45)

Désolé d’apporter une nouvelle parole d’incertitude sur cette perception CFE mais mon centre des impôts m’a affirmé à deux reprises (2 interlocuteurs différents) que le règlement était à payer en novembre de N+1.

Bon, ce ne serait pas la première fois qu’il raconterait un bêtise, mais mon ancien cabinet comptable (je suis en cours de changement) disait la même chose..?

Mes 3 LMNP ont été déclarés en 2014 (janv, juillet, sept), on ne m’a pas parlé d’exonération la première année mais justement du report de paiement en N+1

Je n’ai qu’une confirmation orale…
Je partage bien votre avis, c’est infernal on est jamais sûr d’avoir la bonne parole !
Sur du foncier j’ai même du me battre en amenant les textes de loi pour qu’ils soient (difficilement) admis… à chaque fois ils me menacent en disant "faites du micro… ou attention à vous!"

Merci, le texte est effectivement sans aucune ambiguïté ! C’est une bonne nouvelle

D’autre part, ne répond-il pas à la question sur l’assiette de la CFE, objet de tant de questions/versions différentes..?
"La CFE est assise sur la valeur locative des biens immobiliers…"

Ça ne va pas faire avancer le débat.

Ce soir en rentrant un courrier des impôts m’attendait. Quelle émotion, beaucoup d’émotions (au moins six différentes). Moi, qui me crois me maîtriser, les belles lettres parfumées de mon centre d’impôts me font encore bouger mon cardiofrequencemetre. Bon je vous épargne tous ces détails.

J’ai lu, relu et relu. Mais rien compris du tout. J étais pressé pour un rdv.

Je vais decortiquer cela a nouveau. Mais il me semble que quand j’ai appelé mon CIE a l’époque,  j’ai cru comprendre qu’il y a exonération pour 2 ans. En tout cas, mon CIE bien aimé me demande aujourd’hui  de verser zéro euro. J’avais presque les larmes aux yeux. Je vais décortiquer cela a nouveau.

Désolé encore, ma contribution ne vous éclaire pas.

Je reproduis les informations concernant le calcul de ma propre CFE se trouvant au dos de mon avis (comme je ne suis pas très dégourdi, je n’arrive pas à joindre de photo, désolé) :

1- non rempli
8 - oui
9 - <= 10000
10 - non
11 - 500
14 intercommunalité 500 Taxes spéciales équipement 500
16 - intercommunalité 30,81 % Taxes spéciales équipement 0,79 %
17 - intercommunalité 154 Taxes spéciales équipement 4
20 - 158
21 - 5
22 - 163
165 - 163
168 - 163

Dans mon cas, c’est ma première CFE, donc pour ma deuxième année d’activité LMNP.

La valeur locative n’est pas mentionnée, ce qui peut s’expliquer par le fait que celle-ci est déterminée à N-2. Il serait intéressant de voir la CFE de ceux qui ont plus de deux ans d’exercice afin de vérifier s’il y a bien utilisation de la valeur locative et remplissage de la ligne 1.

Puisque la valeur locative n’est pas renseignée, la cotisation s’effectue sur une base minimum, déterminée en fonction du CA, en l’occurrence pour la tranche <ou= à 10000 (je précise d’ailleurs à ce sujet que le CA que j’ai déclaré en N-1 est légèrement supérieur à 10000).

Dans mon cas, la VA en N-1 est de 8000 euros environ, donc si elle est d’un même montant en N, le plafonnement à 3% donnerait 240 euros, ce qui induirait qu’il n’y aura pas d’intérêt à demander un dégrèvement.

J’ai mentionné dans mon post, à titre indicatif, la VA de la 2033-E en N-1 qui a priori correspond à celle du formulaire 1327 servant à la demande de plafonnement.
La VA de N n’est pas encore connue, par définition. Elle le sera au 31-12 de l’année N. Des lors, une demande de dégrèvement pourra être sollicitée à ce moment, au début de N+1, et faire ainsi baisser le montant de CFE effectivement payé en N. Mais dans mon cas, puisque je suis imposé sur une base minimum, aucun dégrèvement ne pourra être accordé et donc je n’enverrai pas le formulaire.

On est imposé sur la VA sur demande en remplissant le formulaire 1327. Si vous ne demandez rien vous êtes imposé sur la valeur locative d’office. (diminuée de 50% dans votre cas si c’est votre 2e année d’activité)

En l’occurrence, il serait vain de demander un quelconque plafonnement au titre de la VA puisque je suis imposé sur une base minimum. Le plafonnement ne peut avoir pour effet d’être imposé sur un niveau inférieur à la base minimum.

Normalement votre valeur locative est plus faible que la base minimum (sauf si vous avez plusieurs biens), et donc vous devriez être imposé sur la base minimum.

J’ai déclaré trois biens pour 2013, la valeur locative des trois a très peu de chances de se situer en deçà de la base minimum. D’où vient donc l’absence de remplissage de la ligne 1 ? Aucune certitude de mon côté ! Quelques hypothèses :
1- les trois biens loués ne se situent pas dans la ville de mon principal établissement;
2- 50 % de la valeur locative des trois biens est inférieur à la base minimum;
3- la valeur locative n’est prise en compte qu’à partir de N+2 (règle générale d’imposition);
4- c’est une erreur

Il faut bien comprendre que la base minimum est un montant d’impôt à payer "plancher", supérieur à celui calculé sur la valeur locative. On parle de base minimum mais il ne faut pas croire que ça signifie que l’imposition sera toute petite, c’est l’inverse.

La base minimum n’est pas un montant d’impôt ! C’est d’abord un seuil plancher, en deçà duquel la base locative ne doit pas descendre, c’est ensuite une valeur qui, multipliée par les taux voté par les collectivités locales concernées, permet de déterminer un montant d’impôt.

Vous m’accorderez que votre phrase "la base minimum est un montant d’impôt à payer "plancher", supérieur à celui calculé sur la valeur locative", ne peut se comprendre que si elle est complétée par "lorsque celle-ci est inférieur à la base minimum". Quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, l’impôt plancher calculé à partir de la base minimum est inférieur à l’impôt réellement du par le contribuable. Par contre, le dégrèvement basé sur le plafonnement de la valeur ajoutée peut prendre le relai pour adoucir la note.

Là vous vous trompez.

Je vous cite le bofip sur ce point :

Cependant, le dégrèvement (résultant du plafonnement) ne peut avoir pour effet de ramener la CET de l’entreprise à un montant inférieur à celui qui résulterait de la cotisation minimum prévue à l’article 1647 D du CGI.

Donc je répète : il est parfaitement inutile de demander un dégrèvement au tire du plafonnement de la VA puisque je suis imposé sur une base minimum.