Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

J’ai déclaré dans l’annexe mon résultat (0 grâce à l’amortissement) sur ma déclaration 2017.

Oui je suis immatriculé

@pierrejacques11, j’ai encore besoin de vos lumières pour être certain de bien appréhender la définition de la Valeur Ajoutée selon le code général de impôts : Code général des impôts - Article 1586 sexies | Legifrance

Pour calculer cette VA puis-je bien prendre les chiffres de mon compte de résultat et faire ainsi :
VA= Total des produits d’exploitation - (autres charges externes + impôts et assimilés + dotation aux amortissements)
ou
VA= Total des produits d’exploitation - (autres charges externes + impôts et assimilés + dotation aux amortissements + charges financières)

Dans ces 2 cas cela signifierait que la CFE serait inexistante ou dérisoire pour le LMNP avec location à l’année, tant qu’il y a amortissement et emprunt ?
Résultat d’exploitation négatif = pas de CFE ? *

D’autre part les textes que vous m’avez recommandés (notamment l’article 20) IF - Cotisation foncière des entreprises - Contentieux - Cas particuliers - Plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée n’indiquent-ils pas que seuls les assujettis à la CET peuvent bénéficier de dégrèvement ? Le statut de LMNP n’est pas soumis à la CET (CFE+CVAE) mais seulement à la CFE (mentionnée d’autre part en article 1) pour un chiffre d’affaire < 152 500/an. Au delà de ce chiffre d’affaire seulement existe la CET.

*NB : un minimun reste du malgré tout Code général des impôts - Article 1647 D | Legifrance

Donc si j’ai bien compris :
VA= Total des produits d’exploitation - (autres charges externes + dotation aux amortissements)

La demande de dégrèvement est effectuée chaque année sur un imprimé n° 1327-CET-SD (CERFA n° 14108)

La cotisation minimum est-elle considéré par lot ou pour l’ensemble de l’exploitation ?

Donc si je tente de faire une synthèse qui pourra être utile à tous (merci de corriger éventuelles erreurs ou omissions) :

Les logements exploités en LMNP sont soumis à la CFE mais celle-ci peut-être plafonnée pour les logements non loués en courte durée.

Ce plafonnement correspond à 3% de la Valeur Ajoutée annuelle (Une taxe additionnelle spéciale existe pour L’île de France, le Grand Paris ou certains départements d’outre mer).
La valeur ajoutée se calcule ainsi :
VA= Total des produits d’exploitation - (autres charges externes + dotation aux amortissements)

Toutefois, le plafonnement ne peut-être inférieur à la cotisation minimum votée par la commune selon le Chiffre d’affaire réalisé. Cette cotisation minimum est forfaire pour l’ensemble de l’activité et non pas redevable pour chaque lot.

La demande de dégrèvement est effectuée chaque année sur un imprimé n° 1327-CET-SD (CERFA n° 14108) auprès du SIE au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’exercice.
Le contribuable devra renseigner ces différents éléments lors de sa demande de dégrèvement* :
- le montant des cotisations dues au titre de l’année d’imposition ;
- le montant de la valeur ajoutée retenue pour le calcul du plafonnement, déterminée de façon différente selon le régime déclaratif dont relève le contribuable ;
- le montant du plafond ;
- le montant du dégrèvement ;
- la limitation du dégrèvement permettant de déterminer le dégrèvement accordé ;
- les imputations effectuées au titre du PVA lors du règlement de l’acompte et du solde de CFE.

Le dégrèvement, lorsqu’il est accordé, est ordonnancé par l’administration dans les six mois suivant la date de dépôt de la demande.

Tout est ici IF - Cotisation foncière des entreprises - Contentieux - Cas particuliers - Plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée et documents indexés
*bon courage

Ma compréhension est la suivante (même si c’est l’avis de DDtee qui est sollicité et pas le mien) :

- dire que la CFE est établie sur une base minimum au lieu du principal établissement signifie que la CFE de ce seul établissement principal ne peut être inférieure à un certain montant, quelles que soient les réductions ou autres dégrèvements dont bénéficie l’entreprise. Toutes les entreprises, via leur établissement principal, sont mises à contribution avec un minimum incompressible.

Le montant de la CFE pour les établissements secondaires peut en revanche être inférieur à la base minimum.

- le plafonnement de CFE en fonction de la VA a pour effet de limiter le paiement de la CFE au seul lieu de l’établissement principal, sur la base minimum votée par la collectivité. Les autres CFE ne sont plus dues.

bonjour à tous, j’ai regardé le bilan comptable fait par mon expert comptable.

Et pour le calcul de la VA on ne déduit pas les amortissements.

VA= chiffre d’affaire - achats et charges externes

Les achats externes comprennent les charges locatives, les assurances, les frais d’agences, les frais bancaires (assurance et intérêt), frais de comptable, petit achat ne passant pas en amortissement.

voir le message #130 de la discussion

Sur les dotations aux amortissements, cf CVAE - Base d’imposition - Règles de détermination du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée - Régime de droit commun

g. Les dotations aux amortissements pour dépréciation afférentes à des biens donnés en location plus de six mois ou en crédit-bail ou faisant l’objet d’un contrat de location-gérance
320

La déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation est autorisée uniquement lorsque les biens corporels auxquels les dotations se rapportent sont donnés en location ou en sous-location pour une durée de plus de six mois, sont donnés en crédit-bail ou font l’objet d’un contrat de location-gérance, et ce, quelle que soit la situation du locataire, du sous-locataire, du crédit-preneur ou du locataire-gérant au regard de la CFE.

330

Le droit à déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation ne s’applique qu’en proportion de la seule période de location, de sous-location, de crédit-bail ou de location-gérance. Ainsi, un prorata de déduction doit être retenu lorsque la période de location ne couvre pas l’intégralité de la période de référence.

Exemple : Une entreprise clôture en N un exercice qui coïncide avec l’année civile. Elle donne en location un bien entre le 1er janvier N et le 31 octobre N. Le bien est temporairement non loué entre le 1er novembre N et le 31 décembre N. Le montant de la dotation aux amortissements portant sur le bien au titre de N est de 1 200 €.

La dotation aux amortissements déductible de la valeur ajoutée correspond à la seule fraction afférente à la période effective de location, soit (en €) : 1 200 x (10/12) = 1 000.

340

Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires.

Pour répondre à la question concernant les établissements secondaires : en principe il y a autant d’avis de CFE que de communes concernées. Si vous avez un bien à Paris et un à Sarcelles, par exemple, et que vous avez envoyé un formulaire 1447-C-SD à Sarcelles, vous recevrez deux CFE, un émanant d’un SIE de Paris, un émanant d’un ou du SIE de Sarcelles.

Pour ce qui est du montant de votre CFE, selon l’artcile 1647 D du CGI la base minimum de calcul de cotisation pour un CA de 50000 euros se situe entre 216 et 2157 euros. Il faudrait imprimer votre avis anonymisé, voir si on peut le déchiffrer.

Pour faire simple :

1- je pense que dans l’esprit les textes excluent les LMNP de la cotisation calculée sur la base de la valeur locative d’immeubles dont ils n’ont pas la disposition. Mais ce n’est pas le point de vue de l’administration fiscale, visiblement. Donc quand je discute sur le plafonnement je ne prends pas en compte ce point de débat. Et d’ailleurs pour mon cas personnel je n’ai pas débattu avec l’administration puisque avec le dégrèvement en fonction de la VA je suis parvenu au même résultat (imposition sur une base minimum, comme si je n’avais pas la disposition des locaux).

2- je pense que c’est au niveau de l’entreprise (qui regroupe éventuellement plusieurs établissements) que la CFE est plafonnée, et qu’une entreprise qui voit sa CFE réduite à la base minimum du lieu de son principal établissement n’a pas d’autres CFE à payer. En pratique, vous payez toutes les CFE et vous demandez un dégrèvement au SIE de votre établissement principal, dégrèvement qui concerne tous vos établissements.

Mais ce n’est que mon avis et même les SIE entre eux ne sont pas d’accord sur tous ces points. Pour ma part, ce problème de CFE multiples m’a d’ailleurs conforté dans l’idée de concentrer mon investissement sur une seule commune.

pierrejacques11 a écrit :

Mais ce n’est que mon avis et même les SIE entre eux ne sont pas d’accord sur tous ces points. Pour ma part, ce problème de CFE multiples m’a d’ailleurs conforté dans l’idée de concentrer mon investissement sur une seule commune.

Cela ne résoudra pas forcement les difficultés…

J’ai 4 biens exploités en lmnp dans la même commune et reçoit 4 CFE distinctes à payer. Le taux de fiscalité intercommunal y est appliqué pour un premier bien sur la base minimum CFE votée pour la ville, pour 2 autres (dont établissement principal) sur la valeur locative fiscale et sur le 4ème sur… aucune base renseignée (ni connue)
Un 5ème bien dans une autre commune alors qu’il a été déclaré dans les formes ne reçoit lui aucune CFE. Pour l’anecdocte cette commune à voté une base minimum de CFE supérieure de 15% au maximum autorisé par la loi Code général des impôts - Article 1647 D | Legifrance

La moindre demande d’explication auprès du SIE donne lieu à des menaces agressives "si vous voulez tout décortiquer, vous allez vivement le regretter…" comme un sentiment de république bananière

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de signer pour l’achat d’un immeuble de rapport avec des logements loués en meublé.

J’ai reçu, hier soir, l’appel de fond, et le notaire du vendeur me demande de payer le prorata de la taxe foncière mais aussi de la taxe professionnelle, je l’ai appelé ce matin pour savoir si il s’agissait bien de la CFE, ils n’ont pas su me renseigner…

Je dois contacter le vendeur ce soir.

Par contre, est-il courant de payer le prorata de cette CFE?

Merci d’avance de vos réponses

Le notaire du vendeur joue pour le vendeur.
Que dit votre notaire ?

Avant de contacter directement le vendeur, voyez avec votre notaire.

Non en effet, jamais entendu parler du prorata de cfe. Le vendeur a du essayer…

Pour l’adresse du siège, ma comptable a mis l’adresse du bien. C’est elle qui a fait la déclaration d’activité. Les autres biens ont été déclarés comme établissements supplémentaires via un formulaire p2cmb.

lachignolecorse a écrit :

Non en effet, jamais entendu parler du prorata de cfe. Le vendeur a du essayer…

Pour l’adresse du siège, ma comptable a mis l’adresse du bien. C’est elle qui a fait la déclaration d’activité. Les autres biens ont été déclarés comme établissements supplémentaires via un formulaire p2cmb.

Attention, il n’y a pas de prorata même pour la taxe foncière.
Le redevable de la taxe foncière c’est le propriétaire au 01/01/N.
Le prorata est une coutume qui comptablement s’apparente à un supplément de prix et non à une taxe.

Par convention il est donc possible de mettre ce qu’on veut en complément de prix, si acheteur et vendeur sont d’accord.

Par contre pour la CFE c’est l’entreprise qui en est la débitrice auprès de l’état. Dans le cas exposé la transaction porte sur le bien et non sur l’entreprise donc il ne fait pas sens de vouloir convenir d’un prorata.
En cas de cession d’entreprise (SCI à l’IS par exemple). Ce prorata aurait été une arnaque pour l’acheteur, car l’état aurait de toute façon envoyé le rôle à la fin de l’année à la SCI.