Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Sondage

#751 30/03/2019 11h57

#752 12/04/2019 00h09

2 #753 12/04/2019 08h14

#754 12/04/2019 08h55

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1 #762 19/04/2019 13h20

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#768 19/04/2019 14h38

#769 19/04/2019 15h21

#770 19/04/2019 16h34

#771 23/04/2019 11h19

#772 23/04/2019 11h30

#773 23/04/2019 12h01

#774 23/04/2019 12h06

#775 23/04/2019 12h09

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Analog1993 · #751

Les échéances du prêt de représentent pas un gros effort d’épargne pour moi.
Du coup il me semble intéressant des réinvestir les dividendes.

Mais du coup vous semblez tout de même réservé sur le fait de suivre le réinvestissement de ces dividendes il me semble.

Dois je comprendre que vous ne le recommandez pas ?

Merci.

niceday · #752

Bonjour,
C’est le moment de déclarer Corum. Comment faites-vous pour déclarer en ligne sur la déclaration 2047, avec tous les pays à lister.
Relatif à une question posée sur un autre poste : Revenus fonciers à l’étranger : problème pour remplir la 2047 et 2014 ?

Shagrath · #753

J’ai demandé à mon service des impôts l’année dernière et ils m’ont indiqué qu’il suffisait de regrouper les pays par même typologie fiscale (pays "8TK" ensembles, les "8TI" ensembles)…
J’ai donc écrit "revenus fonciers de différentes SCPI et pays"… et dans la case pays j’ai mis " All/ESP/IT…"et je n’ai pas eu de soucis.
Je suppose que vous voulez dire 2044 et pas 2014

ptithom59 · #754

je fais exactement comme Shagrath l’a décrit et pour le moment , je n’ai pas eu de remarque de l’administration fiscale.

FCP · #755

Nous venons de recevoir le relevé fiscal 2018 de Corum Origin. A télécharger sur son espace Corum. Ca n’a pas l’air simple en effet…

niceday · #756

L’IFU de Corum n’est-il pas censé être envoyé à l’administration fiscale afin de pouvoir avoir notre déclaration pré-remplie?

GoodbyLenine · #757

Il me semble que les revenus de source étrangère ne sont jamais pré-remplis sur la déclaration…

Si certains en ont qui sont pré-remplis, meRci de le signaler.

FCP · #758

AG jeudi soir prochain.
Certains iront ?

eg972 · #759

FCP, j’essaie de vous contacter mais votre mail ne fonctionne plus.
Pouvez vous me contacter svp ?
(je présente mes excuses pour cette intrusion)

GoodbyLenine · #760

Voici quelques informations venant de l’AG du 18/04/2019 :

Environ 150 associés ont assisté à l’AG.
Quorum atteint pour l’AGO (avec 29.3%).

Quelques points saillants que j’ai noté :
- l’année 2019 "se présente très bien" (dixit F.Puzin) pour Corum Origin;
- la collecte 2019 sera de 300 à 350 M€ (à priori calée sur la capacité d’investissement);
- il n’y a toujours pas d’assureur-vie dans les associés;
- la SCPI a utilisé de la dette pour environ 16% de la valeur de son patrimoine, en partie à moyen terme associée à certains actifs, en partie à court terme pour anticiper ponctuellement sur la collecte;
- les acquisitions ciblent une rentabilité de 7% en moyenne (mais des biens avec potentiel de plus-value peuvent être acquis avec moins de rentabilité). Sur 2018 les acqusiitions avaient un rendement moyen de 7.24%. Il faudrait près de 8% pour assurer les 6% de rendement visés, mais les effets relutifs de la collecte (cash investi avant que les parts n’entrent en jouissance) et de la dette (immeubles acquis rapportant plus que la dette associée ne coute) compensent.
- Le TOF, comme la durée ferme résiduelle des baux, est bien meilleur pour les biens de la SCPI hors de France que pour ceux en Farnce (99+% vs 97%, et 8.9 vs 4.8 ans) ce qui explique que la SCPI restera largement tournée vers l’international (qui représente déjà 89%).
- la valeur d’expertise du patrimoine (1483 M€, à comparer à la valeur comptable de 1413 M€, fin 2018) indique que certains actifs se sont bien revalorisés.
- Corum AM a des équipes dans 8 pays, et a choisi de traiter la gestion locative en interne (avec 4 salariés fin 2018, 6 salariés fin 2019, sur Paris/Dublin/Amsterdam), comme de développer ses systèmes d’information en interne (10 salariés sur le SI), et considère avoir à servir 2 types de clients : associés et locataires. Au jour de l’AG elle avait 70 salariés.
- Toutes les résolutions de l’AGO ont été acceptées avec plus de 97% (sauf la 5 avec 86.4%) des voix;
- Le sponsoring voile par la SdG se poursuit, et N.Troussel participera (avec J.Le Cam) à la transat Jacques Vabre en 2019 et au Vendée Globe Challenge en 2020. L’objectif répété est la notoriété de la marque Corum, pour attirer plus d’investisseurs et assurer la liquidité du marché des parts.
- L’AG était filmée et "retransmise en direct" sur internet (mais je n’ai reçu mes codes d’accès que qqs heures après l’AG, donc ça ressemble plus à un podcast réservé aux associés).

Voici quelques questions/réponses que j’ai notées :
Q: Comment la SdG gère-t-elle la limitation de la collecte ?
R: C’est un des "savoir-faire" que la SdG revendique. Chacun des environ 850 distributeurs (CGP, banque privée, conseiller en interne) doit respecter son enveloppe de collecte.

Q: Comment la SdG arrive-t-elle a acheter aussi bien ?
R: C’est un des "savoir-faire" que la SdG revendique. C’est lié au ciblage marché (aller là où les moutons ne sont pas tous), à la réactivité (capacité à décider très vite de faire une offre, parfois en qqs heures, avec 5 décideurs facile à réunir), capacité à payer cash, image sur le marché, équipe d’acquisition internationale, capacité à préempter des biens off-market, …

Q: Quid des acqusitions avec travaux, des VEFA ?
R: C’est souvent peu compatible avec la génération rapide de flux de revenus, pouvant être distribués aux asssociés.

Q: Quid des acqusitions de parking ?
R: C’est (comme les actifs de logistique) un marché actuellement "à la mode", donc où il y a beaucoup d’acheteurs, des rendements à la baisse, et donc peu d’opportunités pour un acteur opportuniste.

Q: Comment Corum AM choisit pour quelle SCPI un immeuble est acheté (pour un immeuble en zone €uros) ?
R: Il y a une procédure précise qui permet de déterminer la SCPI qui achètera l’immeuble, selon en particulier le cash disponible et les dernières acquisitions.

ddazin · #761

Que pensez du modèle de performance long terme présenté par le DG ? (TOF très élevé, distribution > 6 %) (discours à partir de 1h 30 30) un bail long et arbitrage à l’issue. La SG ne veut pas s’encombrer du risque de vacance et du risque de travaux.
On lit dans le RA : « Garder un immeuble trop longtemps peut entraîner des travaux ou un risque de vacance suite au départ d’un locataire. Il faut savoir concrétiser une opportunité offerte par le marché. »

Comment croire un tel discours ? Cela voudrait dire que tous les immeubles revendus le seraient avec une plus-values ? Le président reprend la parole : « Tout ça ne marche que si au préalable, on a bien acheté, bien investi » CQFD. Les investissements en France, les plus anciens, sont en moyenne en moins-values, idem pour les commerces allemands, le reste est encore trop récent. Je pense qu’à long terme la SCPI rentrera dans le rang et sera obligé de gérer les travaux , la vacance et les relocations comme les autres, et ce aux quatre coins de la zone euro.

Dernière modification par ddazin (20/04/2019 11h13)

Surin · #762

Tout n’est pas rose bien évidemment, surtout si l’on se souvient de cette vidéo du 4 avril 2012 :

Le passage de 5min à 6min20sec est cruel avec le recul (les fameux exemples nombreux, concrets, opérationnels … de la qualité des rendements de immobilier) :

_Actipark 44700 Orvault de 5min10sec à 5min35sec dans la vidéo : locaux mixtes activité récents avec un rendement de 8%, 8,15% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 14,5%.

_Boutiques 57360 Amnéville de 5min35sec à 5min46sec dans la vidéo : murs de boutiques neufs avec un rendement de 7,5% de rendement "tous frais compris", 7,5% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 59,3%, les 468m² sont vacants d’après le dernier BT.

_Parc Faraday 77700 Serris de 5min46sec à 6min dans la vidéo : "bureaux de périphérie de ville de région significatif neuf" avec un rendement de 7,7% AEM, 7,87% d’après le site internet, ici la valeur d’expertise s’est maintenue.

Le Technoparc à Nantes (non évoqué dans la vidéo) fait aussi objet d’une forte baisse à dires d’expert : -46,4%.

Espérons que sur le long terme les investissements à l’étranger se comportent mieux car les premiers achats de la SCPI qui étaient en France sont dignes des mauvaises acquisitions faites au sein de Atlantique Pierre 1 par les mêmes personnes juste avant (Frédéric Puzin le Président et Renaud des Portes de la Fosse, ex Directeur Général ayant quitté Corum AM).

DrFab · #763

Ouch, cruel mais implacable

Message édité par l’équipe de modération (19/04/2019 14h57) :
- La charte indique "13. Le message immédiatement précédent, vous ne citerez". Respectez là ! Ca évitera du travail à la modération (j’ai du supprimer de ce message la citation intégrale du message précédent… Parfois j’ajoute un "-1".)

ArnvaldIngofson · #764

A ce jour, il y a eu 2 ventes :
1) en 2016 un immeuble en Espagne, PV 1,64 € par part
2) en 2018 un immeuble en France à Vélizy, PV 1,01 € par part.

Donc en fait ils vendent très peu, si on considère le nombre d’immeubles (113 à ce jour) ou la valeur des immeubles (PV 0,25 %).

Les SCPI ont des contraintes réglementaires qui empêchent des ventes importantes, surtout dans les 5 premières années.
CORUM peut donc être opportuniste à l’achat, mais beaucoup moins à la vente.

WhiteTiger · #765

DrFab a écrit :
Ouch, cruel mais implacable

Sauf que, comme déjà surligné:
1- ces immeubles sont là depuis la création, apport des fondateurs ?
2- Comment a été fait l’expertise initiale, il y a des années. Pour bien connaître le cas d’Amnéville, c’est un cas à part… et si l’expert s’est basé sur la valeur à la création du parc… mouais …
3- Ces immeubles ne représentent rien en valeur sur l’ensemble du parc (quand bien même on considèrerait leur valeur d’acquisition).
4- Il est donc impossible de tirer une conclusion seulement sur ces exemples.

DrFab · #766

Il ne s’agit pas d’en tirer, je suis associé de Corum Origin

Mais d’en tenir compte tout de même un peu surtout eu égard de la communication jointe

ddazin · #767

WhiteTiger a écrit :
DrFab a écrit :
Ouch, cruel mais implacable
Sauf que, comme déjà surligné:
1- ces immeubles sont là depuis la création, apport des fondateurs ?
2- Comment a été fait l’expertise initiale, il y a des années. Pour bien connaître le cas d’Amnéville, c’est un cas à part… et si l’expert s’est basé sur la valeur à la création du parc… mouais …
3- Ces immeubles ne représentent rien en valeur sur l’ensemble du parc (quand bien même on considèrerait leur valeur d’acquisition).
4- Il est donc impossible de tirer une conclusion seulement sur ces exemples.

Je parlerai plutôt de ceux-là :
Rontgenlaan 75 - 2719 DX ZOETERMEER : - 5 122 k€
Laan op Zuid 391-469 3072 ROTTERDAM : -2 195 k€
Moenchengladbach commerce : - 3 925 k€
Hambourg commerce : - 3 281 k€

Surin · #768

J’ajoute que j’avais publié un récapitulatif des frais d’achats de Coum Origin par pays, pour contrer des critiques sur les achats belges de Sofidy aux frais exorbitants (>20% parfois), Corum avait alors montré un visage attractif avec des frais vraiment bas. Lorsque j’avais interrogé la SG, il m’avait été rétorqué que cela faisait aussi partie de la négociation à l’achat, obtenir des ristournes sur certains frais.
En réalité il s’est avéré que les chiffres publiés dans le RA 2017 étaient faux, certains frais ayant été "oubliés" principalement sur les achats de l’année 2017 il me semble mais pas que.
La SG a reconnu l’erreur mais a simplement promis une mise à jour dans le RA 2018, aujourd’hui disponible, je n’ai pas encore trouvé le temps et le courage de refaire mon analyse.

Ils communiquent beaucoup sur leur approche différente des autres, une certaine transparence, des dividendes mensuels, un RAN désormais inexistant mais finalement on se rend compte qu’ils font les même "bourdes" que les autres gérants, toujours dans un sens qui leur est favorable, ça m’agace, autant que les "erreurs" et mesquineries des autres gérants m’agacent.

GoodbyLenine · #769

ArnvaldIngofson a écrit :
A ce jour, il y a eu 2 ventes :
…/…

Donc en fait ils vendent très peu, si on considère le nombre d’immeubles (113 à ce jour) ou la valeur des immeubles (PV 0,25 %).

Les SCPI ont des contraintes réglementaires qui empêchent des ventes importantes, surtout dans les 5 premières années.
CORUM peut donc être opportuniste à l’achat, mais beaucoup moins à la vente.

Les contraintes réglementaires encadrent les possibilités de cessions pour les SCPI. Plus précisément "il ne peut y avoir cession d’immeuble que si la SCPI en est propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession (cependant, elle peut céder au cours d’un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos."(source)

Si ces contraintes limitent actuellement beaucoup les possibilités de cessions pour Corum Origin, ce sera de moins en moins le cas dans le futur, car une part croissante du patrimoine sera détenue depuis plus de 5 années.
Rappel : la valeur comptable du patrimoine à fin 2018 est de 1413 M€ (et 1483M€ de valeur vénale). Elle était de 60 M€ fin 2013 et aucun bien acquis alors n’a depuis été vendu. Donc 96% du patrimoine (en valeur comptable) était détenu depuis moins de 5 ans à fin 2018, et 4% du patrimoine seulement était éligible à une cession, avec en plus la possibilité de céder des biens acquis plus récemment jusqu’à ~30M€ en 2019.

On peut logiquement s’attendre à ce qu’il y ait bien plus de cessions de biens par cette SCPI dans quelques années que dans les années récentes.

Certaines SCPI ont arbitré jusqu’à 20%, voire plus, de leur patrimoine en quelques années (mais pas en donnant les mêmes raisons que celles que Corum indique et sans distribuer tout de suite les éventuelles plus-values), souvent du patrimoine détenu depuis fort longtemps, qui a permis de doter la RPV (réserve de plus-value) de montants importants. Voir par ex Edissimmo, ou d’autres qui ont un RPV bien garni. Il n’est d’ailleurs pas toujours facile d’évaluer si les fonds ainsi récupérés ont ensuite été investis dans des immeubles plus rentables…

WhiteTiger · #770

Tout à fait, GBL.

Cette règle me semble une bonne pratique. L’investissement immobilier provoque des frais importants à l’acquisition et ne peut gérer une PV éventuelle que sur le LT. Il est fort peu probable qu’un bien puisse faire l’objet d’une PV intéressante nette de frais, avant 5 ans de détention.

Cela dit, la stratégie de Corum n’est assurément pas orienté capitalisation des PV, ni la gestion des travaux, valorisation de patrimoine, … Elle est clairement orientée distribution de revenues et tout est fait pour distribuer le maximum (minimisation du RAN, du PGE, distribution immédiate des PV, …). Et, le choix des investissements est aussi orienté dans ce sens.

Pour faire un parallèle, c’est un peu comme certains sur ce forum qui recherche le rendement maximum dans les portefeuilles de foncières et qui s’oriente donc vers des foncières plus risquées et moins qualitatives (CBL, Intu, Cominar, Seritage, …). C’est plus risqué en terme de capital. Le rendement va toujours avec le risque !

… Après, acheter un actif "prime" qui surcote et donc distribue peu, ne me semble pas sans risque non plus.

Pour l’instant, il me semble que cela se passe plutôt bien puisque dans l’ensemble le patrimoine se valorise légèrement d’année en année, tout en apportant une distribution substantielle. L’avenir nous dira si au final, cela est une bonne stratégie.

Flyz57 · #771

ddazin a écrit :
WhiteTiger a écrit :
DrFab a écrit :
Ouch, cruel mais implacable
Sauf que, comme déjà surligné:
1- ces immeubles sont là depuis la création, apport des fondateurs ?
2- Comment a été fait l’expertise initiale, il y a des années. Pour bien connaître le cas d’Amnéville, c’est un cas à part… et si l’expert s’est basé sur la valeur à la création du parc… mouais …
3- Ces immeubles ne représentent rien en valeur sur l’ensemble du parc (quand bien même on considèrerait leur valeur d’acquisition).
4- Il est donc impossible de tirer une conclusion seulement sur ces exemples.
Je parlerai plutôt de ceux-là :
Rontgenlaan 75 - 2719 DX ZOETERMEER : - 5 122 k€
Laan op Zuid 391-469 3072 ROTTERDAM : -2 195 k€
Moenchengladbach commerce : - 3 925 k€
Hambourg commerce : - 3 281 k€

Laan op Zuid 391-469 3072 ROTTERDAM : -2 195 k€

Prix achat AEM 51 395
Droit taxe 3395
Prix de revient 48 000

Estimation 2018 49 200

Qui ment? vous ou la SDG? Je suis pas analyste financier et mes connaissances comptable sont limités mais pour moi ,il y a bien PV car les charges ont permis de diminuer le résultat précédent.

Il est important que nous soyons tous sur des informations que nous mettons ici

Surin · #772

Prenons "Rontgenlaan 75 - 2719 DX ZOETERMEER : - 5 122 k€"
=> dans le RA2018 on lit ceci :

Cela inclut donc les frais d’achat, hors frais d’achats la moins-value est moindre (-2,9 M€ tout de même soit près de 10% de baisse sur cet investissement).

Suite edit de Flyz :

En effet pour les bureaux à Rotterdam il y a une plus-value hors frais d’achat de 2,5%.
En Allemagne pour Mönchengladbach la moins-value est de 2,85 M€ soit plus de 23% de baisse sur cet investissement, concernant Hambourg la moins-value est de 0,664 M€ soit 1,5% de baisse sur cet investissement.

Dernière modification par kc44 (23/04/2019 11h51)

FCP · #773

Et il n’y a pas d’autres biens en PV ?

Surin · #774

Si, je n’ai pas fait la liste mais il y a des biens en PV. On s’est focalisé sur ceux en forte MV, notamment les premiers achats en France.
Si l’on fait la moyenne, selon le RA2018, le prix de revient des achats (hors frais donc) est de 1398,714 M€ pour une estimation à fin 2018 de 1483,462 M€, au global on est en plus-value de 6,06%, un peu plus que les droits, taxes et frais d’acquisition qui sont eux de 4,94% en moyenne sur tout le patrimoine.

GoodbyLenine · #775

Surin, n’auriez-vous pas tendance à mettre en avant les lignes (les biens) sur lesquels la valeur d’expertise fait ressortir les plus grosses moins-values latentes, et d’ignorer largement les autres ?

En face des plus mauvaises lignes que vous citez, ne serait-il pas plus objectif d’évoquer aussi (par exemple) :
date acquisition prix AEM droits+frais prix achat expertise
12 Taurus Avenue, 2132LS HOOFDDORP 24/06/2015 46494k€ 682k€ 45813k€ 59100k€
EUROPARK, 65936 FRANCFORT 30/07/2015 75869k€ 5378k€ 70491k€ 84900k€
Pelikanstraat 10-16 2000 ANVERS 02/06/2016 17016k€ 2319k€ 14697k€ 19900k€

Sur l’ensemble du patrimoine, il y en a certes des immeubles avec une moins value latente (parfois élevée en % sur certains petits biens). Mais si on regarde la totalité des biens du patrimoine, au global la valeur d’expertise dépasse le prix d’acquisition AEM de 16 M€. Il est assez logique quand on a une approche opportuniste, de conviction (quand on "se mouille", plutôt qu’acheter ce que tout le monde achète), de faire quelques bonnes et quelques moins bonnes affaires, non ? (On préférerait bien entendu qu’il n’y ait que des bonnes).

Pour faire un parralèle avec la bourse, je ne connais pas de gérant dont toutes les lignes du portefeuille seraient en plus-value, sauf à ce qu’il ait pratiqué un complet "window dressing" (en cédant toutes les lignes en perte), lequel n’est pas forcément dans l’intérêt des investisseurs..

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