Cyril a écrit :
Les 2,4 milliards de dépenses opérationnelles sont en fait des dépréciations d’actifs : elles ont été considérables en 2009.
Les émissions d’action ont en effet eu pour conséquence de faire diminuer considérablement le taux d’endettement (de 58 % on est passé à 51 %) aujourd’hui on est à 48 %.
J’ai pas tout lu le rapport mais je pense que c’était le corollaire aux dépréciations d’actif : la société a trouvé comme solution d’emettre de nouvelles actions : pourquoi pas.
En fait, un immeuble reste un immeuble et les dépréciations de la valeur d’un immeuble n’entrainent pas un besoin de trésorerie (que l’immeuble se déprécie n’empêche pas le loyer d’être payé).
Par contre, il y a parfois des covenants bancaires, c’est-à-dire des contraintes associées à un prêt qui imposent certains ratios d’endettement et peuvent expliquer un besoin de trésorerie.
Cyril a écrit :
Reste que je n’ai pas vu quel était le type d’endettement : à partir de 2015 il y a des échéances de prêt d’un milliard sur plusieurs années, j’ose espérer qu’il ne s’agit pas d’emprunt in fine…
A ma connaissance, les emprunts sont toujours in fine, soit directement via le circuit bancaire, soit via émissions d’obligations.
Les foncières cotées font périodiquement "rouler" leur dette. C’est-à-dire que pour rembourser une grosse échéance, elles vont souvent souscrire un nouvel emprunt. Cela ressemble à un schéma de Ponzi mais il faut voir la dette comme une forme de "capitaux propres" perpétuels.
Evidemment, il y a toujours un risque de se retrouver dans une position d’insolvabilité (insolvabilité à cause d’un pb de liquidité court terme) lorsque la foncière n’arrive pas à se refinancer.
C’était le cas en 2009 : le marché immobilier était bloqué donc il était impossible de vendre des biens, les banques ne voulaient pas prêter et les émissions obligataires se faisaient à des taux prohibitifs.
Du coup, les malheureuses foncières qui avaient des grosses échéances à rembourser durant cette période là, ou des covenants bancaires serrés, n’ont souvent pas eu d’autre choix que de faire des augmentations de capital très dilutives, attendue de la décote de leur cours sur Actif Net Réévalué. C’est ce qui est arrivé à Klepierre.
Aux États-Unis, les foncières cotées se financent aussi via émission d’actions "préférentielles", avec un dividende prioritaire et constant. Ce mode de financement est normalement utilisé seulement par les entreprises en difficulté, car couteux : alors que les intérêts d’emprunts sont déductibles fiscalement ce n’est pas le cas des dividendes. Mais comme les foncières cotées ont la transparence fiscale, elles ne sont pas imposées, c’est ce qui explique qu’elles y ont plus fréquemment recours.
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