British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

paul a écrit :

On peut la loger dans un PEA (contrairement aux SIIC françaises); je dois encore étudier l’intérêt de la mettre ou non dans un PEA compte tenu des règles fiscales applicables (perte ou non d’un crédit d’impôt).

Attention sur les REIT britanniques, il y a 20% de prélèvement à la source UK, donc dans un PEA, en l’absence de crédit d’impôt pour compenser le dividende est quand même bien amputé.

L’actif net réévalué au 1er trimestre était estimé à 595 GBp, donc au cours actuel (540 GBp) vous avez encore une décote d’environ 10%, sur des actifs de qualité.

La foncière est toutefois moins intéressante qu’il y a neuf mois où j’avais pu l’acheter avec une décote de plus de 20% sur ANR, autour de 440 GBp [et une parité EUR/GBP plus favorable].

Au cours actuel, comme Espenlind13 l’indique, je préférerais légèrement aussi Capital Shopping Centres Group (NAV en juillet : 390 GBp. Cours : 335 GBp.) même si son dividende est semestriel.

En tous les cas, ces foncières britanniques (tout comme Land Securities Group) me semblent bien plus intéressantes actuellement qu’Unibail-Rodamco, qui non seulement surcote massivement sur ses actifs, quelque soit la qualité de ceux-ci, mais avec son statut SIIC est pénalisée fiscalement.

snoobrouf a écrit :

pour CSCG je vois (Estimated Dividend Yield Rankings of FTSE 100 Company - Bloomberg Business) un POR de 427% !?!

erreur sur le site bloomberg ?

Le payout ratio est un ratio mal utilisé.

Pour les foncières, il doit être appliqué sur le Fund From Operations et pour les autres valeurs sur le Free Cash Flow.

Appliqué au Résultat Net, il a peu d’intérêt et ne signifie pas grand chose.

sur le site de bourso c’est effectivement écrit qu’elle est éligible  pea par contre voici la réponse chez boursedirect : Bonjour Monsieur,

D’aprés nos sources, cetet valeur n’est effectivement pas elligible PEA, quelles sont les votres ?

comme ma seule source c’est la même que la votre (bourso) c’est un peu mince

Bonjour,

@snoobrouf, pour reference de la NON eligibilite des foncieres europeennes au PEA, voire l’instruction fiscale 5 I-4-12, disponible par exemple ici : http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pd … _34827.pdf

Je cite :

Par ailleurs, l’article 8 précité de la loi de finances pour 2012 rend inéligibles les titres des SIIC et des sociétés foncières européennes comparables au plan d’épargne en actions (PEA) à compter du 21 octobre 2011.

Amicalement,

R.

paul a écrit :

Toutefois, en l’absence de crédit d’impôt, le régime de droit commun paraît plus intéressant sous réserve que 60% du montant total des dividendes perçus (donc après abattement de 40%) n’excède pas l’abattement fixe. En supposant bien entendu que les règles d’imposition des dividendes (abattements) restent applicables…

Les SIIC ne sont plus éligibles à l’abattement de 40% et à l’abattement fixe, c’est d’ailleurs pour cela qu’elles sont exclues du PEA depuis 10/2011.

Ce régime d’abattement est réservé aux sociétés soumises à l’impôt société (ou équivalent à l’étranger). Or les SIIC sont exonérées de l’IS (en contrepartie de leur engagement de distribuer au moins 85% de leur résultat).

Il s’agissait donc d’une anomalie fiscale (dont nous avons pu profiter quelques années) qui a ainsi été corrigée.

Dura lex, sed lex

Le site boursorama indique que les titres British Land Co et Capital Shopping Centers Group sont éligibles au PEA, ce qui est incorrect à la lecture du BOI 5 I-4-12 (lien sur message de roro).
Donc effectivement ces titres ne sont pas non plus éligibles aux abattements de 40% et à l’abattement fixe.
Donc une fiscalité lourde sur les dividendes distribués (barème progressif au taux marginal d’imposition + 15.5% de CSG). Ce qui plombe le rendement et rendent ces titres beaucoup moins intéressants.

Cyril a écrit :

Je cherche également une foncière pour diversifier mon porte feuille.

J’ai donc naturellement regardé de plus près Capital Shopping Centres Group cité ici.

Si l’on regarde le P/Book, celui ci est actuellement à 1 c’est à dire dans sa moyenne…
Price Ratios and Valuation for Corsa Coal Corp (CSO) from Morningstar.com

Il y a plusieurs trucs qui me font tiquer :

Le versement du dividende est récent et se limite aux exercices 2008 2010 2011

Le résultat net est proche de 0 en 2011 (et bien souvent avant également, et également sur l’exercice en cours), le FCF est légèrement positif, la différence s’explique par les OTHER NON CASH ITEM qui sont a priori les rémunérations en action : il y a bien un cout réel imputé sur le résultat net, mais cela ne sort pas encore de la poche de la société. Que se passe t-il donc le jour où ça sortira ?

De même que l’exercice 2008 est curieux avec 2,4 Milliards de dépenses opérationnelles…

Au final ça ne me semble pas très clair, notamment la raison d’émission d’action nouvelles en 2010 et 2011 qui servirait à faire baisser l’endettement (ce qui améliore le ratio capitalisation boursière  / actifs net  OU, P/B ), qui d’un coup devient moins attractif
https://www.investisseurs-heureux.fr/bo … scg_ln.htm

Je connais pas bien les foncières, mais tout cela m’interroge..

J’ai un peu creusé les rapports : tout est dispo ici : http://www.capital-shopping-centres.co. … ?year=2012

Les 2,4 milliards de dépenses opérationnelles sont en fait des dépréciations d’actifs : elles ont été considérables en 2009.

Les émissions d’action ont en effet eu pour conséquence de faire diminuer considérablement le taux d’endettement (de 58 % on est passé à 51 %) aujourd’hui on est à 48 %.

J’ai pas tout lu le rapport mais je pense que c’était le corollaire aux dépréciations d’actif : la société a trouvé comme solution d’emettre de nouvelles actions : pourquoi pas.

Ils sont uniquement spécialisés dans les grands centre commerciaux du R-U ce qui promet un taux d’occupation très élevé (95 % en ce moment mais on était à 97 % l’an passé)..

En tout cas ça semble bien géré et le fait d’avoir investi que dans quelques grands centre commerciaux UK est rassurant.

En tout cas j’aime bien, l’activité est claire et les rapports clairs.

Reste que je n’ai pas vu quel était le type d’endettement : à partir de 2015 il y a des échéances de prêt d’un milliard sur plusieurs années, j’ose espérer qu’il ne s’agit pas d’emprunt in fine…

Bonjour,

@paul, @IH:

paul a écrit :

Donc effectivement ces titres ne sont pas non plus éligibles aux abattements de 40% et à l’abattement fixe.

Attention, si l’instruction fiscale 5 I-4-12 scelle bien le sort des foncieres europeennes par rapport au PEA, seules les SIIC et les SPPICAV (regime fiscal francais donc) perdent - pour l’instant - le benefice de l’abattement des 40%.

Vous pouvez d’ailleurs le verifier assez facilement en jetant un oeil a votre IFU 2011, dans lequel seuls les revenus des SIIC ont ete "sortis" en case 2TS ! Par contre, j’admets que cette verification est peut etre plus facile pour moi, ne possedant qu’une seule SIIC (contre plusieurs autres foncieres europennes/us/asiatiques/…) :-).

Amicalement,

R.

British Land a publié ses résultats annuels et un ANR stable.

British Land prévoit aussi de se retirer du continent Européen (2,4% de ses actifs) et de ne conserver que des actifs aux UK.

Cela m’amuse un peut ces revirements chez les REIT : un coup on va voir à l’étranger et/ou sur des actifs non prime, ensuite on se prend une baisse de la valorisation sur ces actifs étranger ou non prime, et puis finalement on se recentre sur des actifs locaux et/ou primes.

C’est un peu la même chose que dans la gestion de fonds : on n’en vient à souhaiter que le gérant fasse le moins de turnover possible sur son portfolio…

Attention CSCG n’existe plus. Il s’agit d’Intu Properties depuis quelques mois. La valeur est sur ma liste des prochains renforcements, en ce qui concerne les titres étrangers.

Pour les fans de foncières britanniques, il y a Songbird Estate qui décote encore pas mal sur sa NAV (environ 30%).
Je pense que les personnes qui aiment ce genre de compagnies seraient bien avisées d’y jeter un coup d’œil, car la qualité est là pour les actifs, et pourtant, ça décote sévèrement sur les comparables qui sont plutôt à 95% de la NAV. Même si c’est plus petit que British Land, il est loin d’être évident que la chose doive avoir autant de décote par rapport à ses comparables.

Rentre a 570 sur blnd et a 150 sur songbird (la nav est > a 200p !)