Classement des SCPI en mai 2019 (Mieux Vivre Votre Argent)

Mon avis : La méthodologie de ce classement me semble en effet plus que discutable.

Elle semble par certains aspects même absurde : ainsi le TRI sera boosté par une augmentation du prix de la part, tandis qu’une telle augmentation aura sans doute pour conséquence … de faire baisser le TDVM, donc les 2 critères de la note fnancière (ceux avec le plus de poids sur la note finale) se contredisent largement.

Avoir une grosse capitalisation, si je me fie aux performances depuis 2010 des 10 plus grosses capitalisation de 2010, et des 10 plus grosses capitalisations de 2017 (voir détails sur (SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ? ), était …. l’assurance de voir diminuer le montant des distributions par part (je parle bien du montant, pas du DVDM) car ces SCPI ont vu leur résultat par part significativement diminuer (en général entre 10% et 30%) sur la période. A partir d’une certaine taille (sans doute quelque part entre 100 et 400 M€), être encore plus gros n’apporte quasiment rien en terme de diversification (et il semble même que ça éloigne souvent les sociétés de gestion de leurs locataires, nuisant alors à la performance). Pour les retraités qui comptaient la-dessus pour financer leurs vieux jours, ça a du être dur (bien plus que l’augmentation de 1.2% de la CSG qui a fait suscité tellement de protestations).

Avoir un gros Report à Nouveau ne peut guère être vu comme un point fort d’une SCPI (même si certains persistent à le croire, ou à le faire croire), surtout pour les grosses SCPI (toutes à capital variable, et avec une collecte importante) :
   - on achète juste ce RAN quand on achète une part (on paie un peu plsu cher que s’i n’y avait pas de RAN), et mieux vaudrait conserver ce cash sur son propre compte (pour l’utiliser quand on le décide, et pas quand la société de gestion décide d’en distribuer un peu);
   - un gros RAN signifie que les associés anciens ont payé des impôts sur ce RAN sans bénéficier de sa distribution, et il est probable que les nouveaux associés (qui seront anciens dans queqlues années) subissent aussi une imposition sur un résultat dont il ne verront pas la couleur;
   - un gros RAN permettra à la société de gestion de masquer une baisse de performance pendant quelques années (faussant le TDVM et le TRI, surtout celui à 5 ans, ceux à 10 ou 15 ans étant plus difficiles à fausser), souvent au détriment des associés (surtout de ceux qui ne lisent pas ou ne comprennnet pas les rapports annuels);
   - le RAN n’a de réelle pertinence/légitimité que pour les petites SCPI à capital fixe, qui ne sont apas en permanence en augentation de capital;
   - quand bien même un RAN aurait un intérêt, comme la Réserve de Plus Value (RPV) permet exactement la même chose (être distribuée quand la société de gestion le décidera), et que transformer une partie de la RPV en RAN est largement juste uns opération comptable, le critère devrait se baser sur la somme RAN+RPV, et pas sur le RAN tout seul.

L’éligibilité à l’assurance-vie est pour beaucoup d’associés un gros inconvénient (et pas du tout un avantage) :
   - le jour où il y aura des retraits (sur cette UC dans les contrats AV), l’assureur mettra en vente une grosse quantité de parts, et le marché secondaire sera instantanément sinistré pour longtemps (et les parts de la plupart des associés invendables). Le niveau (élevé) du spread entre prix d’achat et de vente des parts acquises en direct (et la nature des objectifs -à priori très long terme, bien plus que ceux d’un détenteur d’UC sur un contrat d’AV- des associés concernés) (et la taille moyenne de l’investissmeent des associés en direct, assez petite) protège bien mieux d’un tel afflux de parts à la vente de la parts d’associés détenant des parts en direct;
   - la présence de très gros associés assureurs dénature complètement la gouvernance d’une SCPI, le vote de quelques assureurs faisant à lui seul le résultat de tous les votes en AG, y compris ceux désignant le Conseil de Surveillance.   
Il n’y a que pour ceux qui veulent investir via un contrat d’AV que l’éligibilité présente un intérêt. Mais ces investisseurs ne peuvent de toute façon que choisir parmi les SCPI éligibles. Donc ce critère n’est pas pertinent pour eux non plus : il ne permet pas de choisir entre plusieurs SCPI…

Donner un fort poids au TRI 5 ans, sur un placement long terme, dont tout le monde s’accorde à le considérer comme pertinent seulement si on a un horizon d’investissement d’au moins 8 (voire 10) ans, et dont on constate que la durée de détention moyenne est de plusieurs dizaines d’années, et ignorer les TRI 10 ans et TRI 15 ans, illustre la médiocrité de la méthodologie de MVA.   

Ignorer complètement l’ampleur de la différence entre valeur de réalisation ou valeur de reconstitution et prix (de vente ou d’achat) d’une part, alors que ça pourrait être un critère très pertinent, illustre ancore un peu plus la médiocrité de la méthodologie de MVA. 

Résumé : un classement à oublier bien vite (et le fait que MVA récidive chaque année n’y change rien).