Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ?

Vous avez notamment primaliance qui les référence à peu près toutes avec les informations principales, les chiffres, et les docs de gestion en téléchargement, mais pas sous le format "tableau" que vous semblez souhaiter.

Merci GBL… Quand j’ai parlé de "docs de gestion" je me demande bien ce que vous avez entendu.
exemple avec Corum si l’on s’y intéresse :
SCPI CORUM : documentation - Primaliance

J’ai compilé dans un tableau excel un certain nombre d’élément

inventaire_scpi_03_2017.xls

Source : primaliance
Sélection :
- Rendement > 4.8 %
- TOF > 90 %
- Capital > 50 M€

La colonne Surcote n’est pas cohérente car je prends la valeur de reconstitution 2015 et le prix achat actuel.
Mais je crois que cela donne quand même une idée. Intéressant ou pas ?
Je n’ai pas la compétence pour aller gratter dans les différents documents proposés.
Quel(s) critère(s) prendre en plus pour ne garder que maxi 6-7 SCPI ?

Au niveau financier, les critères les plus importants (et facile à évaluer) sont l:
   - ratio "résultat net / prix d’achat" par part, et son évolution dans le temps sur quelques années.
   - TRI sur un nombre élevé d’années (plutôt 15 ans que 5 ans qui est peu significatif).

C’est assurément plus significatif que le "rendement" (qui choisit une action sur son seul dividende, sans même regarder le résultat que la société dégage, et si elle est perenne ?), mais ça ne résume pas tout : sur un patrimoine plus risqué il est normal que ce ratio soit plus élevé, et ce ratio ne prend pas en compte les plus-values que la SCPI dégage (alors que le TRI le prend largement en compte), ni une éventuelle décote/surcote sur sa réelle ANR (laquelle n’est pas si facile à évaluer que ça); Le TRI 15 ans représente aussi un passé lointain, la situation a pu beaucoup se détériorer depuis, et gonfler le prix de la part (ce que la SdG peut faire sur les SCPI à K variable) fausse un peu le TRI (et beaucoup pour le 5 ans).   

La nature du patrimoine de la SCPI, tout comme ses statuts et sa gouvernance (et la manière dont la société de gestion traite les associés, dans le cas où elle est quasiment seul maitre à bord, i.e. pour plus de 90% des SCPI) sont aussi importants, mais plus difficiles à évaluer par l’associé lambda.

Les autres "critères" (Taux de distribution/Rendement, RAN, TOF, en particulier), souvent mis en avant, me semblent bien moins significatifs, et représentent juste une partie émergée (et déformée) de l’iceberg.

Je vous invite à lire SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI

Le résultat net se trouve dans le rapport annuel  de la SCPI (une raison de plus pour aller lire ce rapport, plutôt que des informations de seconde main, voire troisième ou pire).

Pas la peine d’aller regarder les comptes de la société de gestion (d’ailleurs la plupart du temps ils ne sont pas accessible facilement). Allez-vous éplucher les comptes de tous vos fournisseurs ?

Pour le reste, je résumerai : "there is no free lunch" : il faut faire ses devoirs (alternative: se fier au hasard).

A propos de l’article que vous citez, je pense qu’il est très caricatural (d’autres diraient "tape à l’oeil" ou "exagérément contrariant"), et vous renvoie vers les commentaires qui lui ont été faits, en particulier:

GBL 15 mars 2017 at 17:05 a écrit :

La conclusion de votre article devrait donc être plutôt «A long terme, investir en SCPI en 2017, sur une SCPI en phase de collecte et d’investissement (à rendement faible) élevée, est une hérésie et une prise de risque très importante.»

Les SCPI qui ne collecte pas ou peu, et qui n’ont donc pas eu à acheter des immeubles avec rendement faibles, (qui ne diluent pas leur patrimoine, et leurs anciens associés, sous un flux important de collecte nouvelle) sont moins exposées en cas de hausse des taux.

GBL 15 mars 2017 at 17:21 a écrit :

(Une) hausse des taux signifie en général que l’économie se porte bien, et que les loyers vont aussi augmenter.
Il ne faut pas confondre un bien immobilier avec une obligation à taux fixe…

Si vous ne comprenez pas le TOF d’Immorente, et le fait qu’il soit "cohérent", vous devriez chercher le nombre de locaux et les m² que cette SCPI possède (Réponse: 1 881 "unités locatives" (p13 du rapport 2015) pour 962 465 m² (p89), la liste figure d’ailleurs p38 à 89).
La rapport annuel d’une SCPI plus petite et récente sera plus simple à comprendre (ex: Pierval Santé).

Voila le résultat de mes recherches et les SCPI qui retiennent mon attention.



Cela correspond-il à vos propres analyses ou semblent cohérent (ou pas) ?

Je suis resté sur les mêmes critères, en rajoutant le ratio évoqué par GBL ci-dessus (valeur > à 0.05)

On me dit par ailleurs que les SCPI à l’étranger (en Allemange notamment) sont soumises systématiquement à 15 % d’impôts. Cela fait l’objet d’un crédit d’impôt en France.
Si on est imposé dans une tranche supérieure, cela fait un bonus d’impôt.
Cette information est-elle confirmée ?

Nouvelle liste établie à la lumière de la lecture du forum et des conseils de différents intermédiaires

J’ai supprimé Corum compte tenu des "risques" qu’elle semble présenter.



J’obtiens une répartition géographique (RP, régions, Etranger)  et sectoriel (Bureaux, commerces, santé) satisfaisante.
Pas 2 SCPI sur la même société de gestion, diversification aussi à ce niveau.
Qu’en pensez vous ?

Pas de commentaires ?

Dernière modification par Champflo (24/03/2017 19h09)

Plutôt que se fier à ce site (ou un autre), même si ça peut servir, mieux vaut lire l’analyse de la SCPI que vous allez retenir sur Foncières non cotées - Devenir rentier et lire aussi ses statuts, ainsi que ses derniers rapports annuels et bulletin d’information.

Bonjour,

Maxicool, l’avantage est ici la présentation permettant de comparer les scpi entre elles.

Avoir accès à différentes sources / présentations, par exemple les tableaux de Surin peut être complémentaire, tant qu’on garde l’esprit critique et vérifie que les informations sont exactes.

Je trouve que primaliance permet un classement intéressant et pratique des scpi par rendement et par tri :

SCPI de rendement : Comparez les meilleures SCPI

Bien à vous,

Malo

Parmi les informations clés, il y en a une qui m’intéresse particulièrement :

La liste des SCPI qui n’ont jamais baissé leur dividende depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans…

L’un d’entre vous dispose-t-il de cette information ?

Franck059 a écrit :

Parmi les informations clés, il y en a une qui m’intéresse particulièrement :

La liste des SCPI qui n’ont jamais baissé leur dividende depuis 5 ans, 10 ans, 15 ans…

L’un d’entre vous dispose-t-il de cette information ?

A mon avis, sur 10 et 15 ans, cette liste est vide.

Sur 5 ans, elle ne l’est pas, mais c’est peu significatif.
Et, selon que ce serait une SCPI récente qui n’a que des biens acquis avec des baux avec une durée ferme >5ans ou/et un consequent impact relutif de la collecte (souvent fastes ces 5 dernières années), ou une SCPI ancienne qui distribuerait petit à petit sa réserve de plus value (et vendre en 20xx un immeuble acquis 20 ou 30 avant sans faire de plus-value doit être rare, sauf avec un gérant très mauvais), les perspectives futures d’une SCPI dépendraient de facteurs bien différents, et pas vraiment du fait d’avoir pu ne jamais baisser sa distribution durant 5 années.