Bonjour,
Je suis un peu dans la même situation que vous, j’ai un petit 2 pièces (19m²) meublé dans Paris, intégralement refait à neuf il y a quelques mois. L’appartement est actuellement loué donc je ne suis pas concerné dans l’immédiat par l’encadrement, mais la question se posera tôt ou tard.
Justifier un tel écart (€300) entre le loyer maximum "autorité" et le loyer effectif est à mon avis très compliqué à défendre en cas de contestation par le locataire. Ci-dessous quelques mesures à prendre (selon moi) pour limiter les dégâts :
- Respecter la forme du bail : bien indiquer le loyer de référence dans celui-ci, et bien détailler la part du loyer "normal" et celle étant un complément de loyer. Si vous mettez juste un loyer supérieur au plafond sans justification, je pense que vous perdrez 100% du temps en cas de contestation ;
- être le plus précis possible dans le détail du complément : ne pas mettre "300€ de complément car le bien est entièrement refait à neuf", mais plutôt lister individuellement les caractéristiques et attribuer à chacune une part du complément. A mon sens, tout élément qui n’est pas dans la liste des meubles obligatoires pour une location meublée peut faire l’objet d’un complément. Exemple : lave-linge : 30€/mois. télévision : 20€/mois. Ca sera je pense plus facile à défendre en cas de contestation. Après il est clair qu’on arrivera probablement pas à €300 de justifiés précisément, et il faudra bien mettre "appartement refait à neuf : €150/mois (par exemple)" pour le reliquat.
- si le bien comporte une cave, elle doit bien sûr faire l’objet d’une ligne séparée dans le complément de loyer (une bonne cave à Paris peut facilement se louer 60-100€/mois). On peut aussi la louer via un bail séparé;
- ne pas hésiter à être généreux avec le forfait charges, car celui-ci n’entre pas dans le plafond des loyers
Au final, je pense qu’on peut limiter les dégâts en attendant que cette loi à mon sens absurde tant sur la forme que sur le fond(dés-incitation des propriétaires à entretenir leur bien, postulat de base qu’un bien impeccable ne doit se louer que 20% plus cher qu’un autre à la limite de la salubrité, niveau des loyers de références basés sur quelques loyers seulement et pas du tout en phase avec le marché, loyer au m² d’un studio supérieur à celui-d’un 2 pièces de la même taille, et j’en passe…) soit de nouveau annulée.
Après la bonne nouvelle, c’est que quand elle était effective en 2017, très peu de locataires ont contesté le loyer (quelques dizaines ou centaines je crois). J’ai le sentiment que les gens sont en général très mal informés, ne vont pas vérifier, ne veulent pas être en conflit avec leur propriétaire, ne veulent pas engager une procédure longue et fastidieuse pour un résultat incertain (surtout si le complément de loyer semble bien justifié dans le bail). Bref le risque est je pense limité, même si ça laisse le sentiment désagréable d’avoir une épée de Damoclès au dessus de la tête.
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