Klmvp : étude de cas immobilier (4 logements Pinel)

Quelques remarques :
- maxi 2 opérations Pinel par an. Vous devez absolument phaser la construction pour avoir 2 opérations par an et non pas 4 d’un coup. Regardez bien l’ensemble des conditions : zonage, délai pour construire, quelles dates de début et de fin sont prises en compte par les Impôts, etc. Je vous laisse imaginer la catastrophe si vous finissez l’opération et vous rendez compte trop tard que vous êtes en dehors des clous pour tel petit détail que vous auriez facilement pu respecter si vous aviez fait vos devoirs initialement. Ca arrive régulièrement, je crois avoir lu sur le forum le retour de quelqu’un qui, comme vous, avait fait 4 Pinel d’un coup, et a donc du s’asseoir sur la moitié de l’avantage fiscal attendu.
- attention à votre capacité de travail à vous. Les artisans mettent plusieurs gars sur le chantier si nécessaire, mais à vous tout seul, en étant salarié par ailleurs, vous pensez pouvoir faire "parquets, cuisine, déco" de 4 maisons ? Attention à rester réaliste au niveau charge de travail. Même un bon bricoleur travaille moins vite qu’un artisan, a fortiori s’il est seul et qu’il n’a que les soirs et WE.
- constructibilité maximum du terrain ? Vous projetez 240m² construits sur un terrain de 750 m², si j’ai bien suivi. Est-ce autorisé ?
- vous envisagez de revendre, à la découpe probablement (c’est à dire chaque maison séparément). Séparer une parcelle en 4 est une opération de lotissement si je ne dis pas de bêtise. Vérifiez dès maintenant la faisabilité (interroger un urbaniste).
- notez que le locataire à loyer sous-évalué ne disparaît pas par magie dès la fin des X années de l’engagement Pinel (X= 6, 9 ou 12 selon votre choix). Or, une maison vaut bien plus cher vide que lorsqu’elle est occupée par un locataire à loyer sous-évalué quasi-invirable. Prévoyez donc que vous ne pourrez peut-être revendre qu’au fur et à mesure des départs des locataires post-période d’engagement Pinel, ce qui peut prendre une dizaine d’années (après la fin de l’engagement, le temps que le dernier locataire parte enfin et que la maison se vende), sauf à utiliser des méthodes que la loi réprouve pour motiver les locataires à partir !

- enfin, vous disiez ne pas tenir compte de l’avantage Pinel, pourtant vous dites 0 impôt, donc vous en tenez compte. Ce n’est pas le calcul correct.

Le vrai calcul est :
revenu foncier brut 32200 €
charges déductibles tant (eh non, le remboursement du prêt n’est pas une charge. Les intérêts et l’assurance sont une charge déductible, mais pas le remboursement du capital). Disons 10000 €/an
revenu foncier net 22200 €
IR : 22200 x 30 % (probablement) = tant
PS : 22200 x 17,2 % = tant (mais il faut prendre en compte la récupération partielle de PS sur l’IR de l’année d’après : tant)
revenu foncier net net : tant
revenu foncier net net moins remboursement du capital = cashflow
Ca, c’est donc ce que ça rapporte (ou coûte) VRAIMENT avant prise en compte de l’avantage fiscal.

avantage fiscal Pinel : tant.
Ca c’est ce que ça rapporte comme avantage fiscal.

Donc la rentabilité globale de l’opération est … A vous de le dire quand vous aurez fait les calculs.

Globalement, le projet semble intéressant. Il faut donc maintenant que vous preniez la peine de bien peaufiner les calculs et de bien faire vos devoirs (sur les conditions d’éligibilité du Pinel par exemple ; sur ce que permet l’urbanisme de cette commune sur ce terrain ; sur les conditions pour diviser la parcelle avant de revendre à la découpe) pour ne pas se planter ! Faites-le vous même, comprenez tous les calculs, toutes les conditions. Ainsi vous maîtriserez votre "environnement entrepreneurial" si j’ose dire. Là, vous en êtes à peine au stade esquisse.

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2019 17h14)

Merci pour vos judicieuses réponses et remarques.

J’avais loupé que l’on ne pouvait faire que 2 logements Pinel par an… De plus j’ai vu que l’investissement est limité à 300 k€ / an donc blocage également sur ce point. Dommage car il est plus facile de négocier les prix des artisans pour 4 logements d’un coup que pour 2x2 logements!

J’ai oublié de le préciser mais je travaille dans le domaine de l’urbanisme, j’ai donc analysé les contraintes du PLU, de plus le projet sera présenté à l’architecte conseil de la commune avant tout engagement.
Pour info, on ne parle de lotissement que si les lots sont à bâtir. Il n’y a pas de contraintes particulières d’urbanisme pour la découpe et revente de lots déjà bâtis, sauf dans les PLU les plus élaborés.
Pour ce qui est des travaux de finition/déco, bonne remarque, mais j’ai déjà pratiqué, et çà me paraît faisable si je peux poser 3 semaines de congés à la bonne période et si mon père et/ou ma compagne me donnent un coup de main.

Je recalcule la rentabilité avec avantage Pinel :(soit années 1 à 9)
Revenus locatifs: 32 200
+ économie d’IR: 4000 (c’est ce que je devrais payer avec ma situation actuelle)
- CSG: 4000 (correspond à peu près aux 22000*17% estimés par Bernard)
- TF 3000
- assu pno 400
- provisions 1200
= revenu "net net" de 27600, soit 5.3%
Cashflow positif = 27600 - 23520 = 4080/an

Je recalcule ensuite la rentabilité sans Pinel et en incluant l’IR:(cela correspondra aux années 9 à 20 si je ne revends pas)
Revenus locatifs: 32 200
- surplus d’IR 6700 (simulation rapide sur le web, c’est ce que je devrai payer en +)
- CSG: 4000
- TF 3000
- assu pno 400
- provisions 1200
= revenu "net net" de 16900, soit 3.2%
Cashflow négatif: 16900 - 23520 = -6620€
Effectivement, il faudra le digérer, et cela confirme que ce n’est pas un projet très intéressant sans l’avantage Pinel… (même si sans Pinel le loyer pourrait être un peu + élevé).

Remarques générales:
Le coût de construction au m² est ici de 522 000 / 240  =2175€ du m², et je m’en sors avec une rentabilité tout juste moyenne. J’ai vu des programmes à vendre entre 3500 et 4000 € du m², dans la même zone B1, et donc avec le même plafond de loyer. J’aimerais bien prendre RDV avec un commercial qui en propose et voir comment il présente les choses pour convaincre ses clients! Peut être qu’en oubliant la CSG, la TF, les frais d’entretien, et en surestimant le prix de revente après 9 ou 12 ans, il trouve 10% de rentabilité

Il est essentiel d’anticiper la fiscalité, mais c’est quand même très compliqué sur un horizon pourtant pas si lointain de 9 ans:
- d’ici là à combien sera la CSG ? Quand j’ai créé ma société il y a 10 ans elle était de 10 ou 11%, aujourd’hui 17.2 %
- je suis en couple depuis 5 ans: peut être que je serai marié avec 3 enfants d’ici là, ou peut-être redevenu célibataire et sans enfant… gros impact sur l’IR!
- d’ici là Sarkozy sera peut-être revenu au pouvoir, ou ce sera peut-être Mélanchon…

Merci DDtee
Avez vous bien noté que ces 2200€ du m² incluent le terrain et la viabilisation?
Pour la construction seule (hors VRD, MO et finitions), j’ai compté 300 k€ pour 248 m² de surface de plancher, soit 1200€ / m², ce qui me parait déjà très bas! Le coût moyen selon mon MO est de 1400 € pour des maisons aux prestations simples, et je comptais faire baisser les prix en jouant sur le fait qu’il y ait 4 maisons.
C’est le terrain qui me coûterait cher mais il n’y en que très peu qui sont intéressants.

J’ai sorti un prix au m² "tout compris" pour pouvoir comparer à un programme en VEFA.

Merci pour le lien que je ne manquerai pas de consulter.
EDIT: je viens de le consulter, mais quand je lis "construction totale" de  310 m² de surface de plancher pour 180 000€, soit 580€/m²… j’en pense que le porteur du projet a du faire une très grosse partie des travaux par lui même, et payer ses artisans au black! Et peut-être même voler les matériaux

Dernière modification par Klmvp (17/06/2019 18h30)

Bonjour

J’avais loupé que l’on ne pouvait faire que 2 logements Pinel par an… De plus j’ai vu que l’investissement est limité à 300 k€ / an donc blocage également sur ce point. Dommage car il est plus facile de négocier les prix des artisans pour 4 logements d’un coup que pour 2x2 logements!

pour ce point la, il suffit d’etre en ligne avec votre MO. vous faites construire 4 logements mais ne finalisez la livraison des 2 dernieres que quelques semaines plus tard.

cdt