Gegee38 [26] : étude de cas immobilier

Bonjour à tous, merci de me lire :-) Je vous présente mon étude de cas pour cet appartement dont le compromis est signé dans les délais de rétractation. Merci pour ce forum très riche !

VOTRE PROFIL

- Statut : Mariée, 2 enfants, 42 ans, TMI=14%, revenus locatifs actuels mensuels = 575€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables (BTS assistante de Gestion + BAC Compta)
- Fiscales : connaissances basiques - recherches internet
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - Pauvre uniquement en décoration, peinture et "menus" travaux accessibles grand public.
- Sociales ?
- Temps disponible : En dehors de mon boulot les fin d’aprèm et les Weekend.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Appartement type F4 avec SDB et WC séparés 2 chambre et double séjour de 26 M²
- 1940
- 3ème étage sur 4 Étages sans ascenseur très lumineux Est/Ouest, Balcon grand : 74M² Carrez + 8 M² de Balcon Garage fermé et parking libre et fermé dans une cours privée.
- Logement sera vide à l’entrée
- Syndic bénévole, 5 copropriétaires. 1 par étage donc RDC plus petit que les 4 autres.
- Chauffage  individuel ? gaz chaudière de 2016
- Volets roulant électriques et double vitrage dans tout l’appartement.
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui un peu.
- Compteurs d’eau individuel pour facture commune à l’immeuble relevé par les habitants.
- Études de la copropriété : Saine, 1 logement loué au RDC plus celui que j’achète pour louer.
- Décoration : vieillotte mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- 26, Valence
- CQuartier Bourgeois en face d’un arret de BUS qui va à la gare et au centre ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Tous les commerces sont à proximité : La Poste, la Caisse d’épargne, un Carrefour Market, 2 boulangeries, une pharmacie, une boucherie. Le tout au pied de l’immeuble/ à 5 minutes à pieds d’un lycée avec Prépa Camille Vernet et à 15 minutes à pieds du lycée professionnel de ma fille.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 106000 +9500 FN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = Découpage en 4 chambres prix 300€ unitaires sans les charges soit 900€ + garage à 70€. Le loyer de la 4ème chambre ne rentrera pas le temps que ma fille sera sur place. c’est notre effort financier sur le projet.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 10%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 0

- Travaux immédiats : 1000 euros pour monter la cloison qui fera 2 chambres dans le salon actuel. + Equipeement cuisine et SDB, Déco peinture et sol plastique éventuellement s’il reste un peu de budget :-)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Travaux pas encore votés, nous avons une estimation entre 15 et 18 K€ sous 2 à 3 ans sur Valence, il y a beaucoup de chantiers en demande, les délais sont longs pour obtenir des devis et faire les travaux.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM : environ 800€ (le vendeur à un abattement de 50%)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 250€ (elle est haute à ce prix)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés (non souscrite).

- Rentabilité brute : 1270 / 115000 = 11%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 0.98%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.55
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 3500€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Néant

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée entièrement (J’ai besoin de vos conseils sur ce cas) - J’aurai aimé ne pas augmenter mes revenus fonciers personnels (IR) en passant par un dispositif d’impots à l’IS via une SCI sans versement de dividendes en payant les impôts à la sortie (revente). V/S statut LMNP que l’on ne sais pas jusqu’à quand nous pouvons l’utiliser. Le montant qui apparaît sur l’avis d’impots personnel sera lequel, je me trompe peut-être à force de lire tout et son contraire :-) ?

Je compte garder le bien à minima 5 ans mais ensuite, cela dépendra du marché et du lieu d’habitation de notre fille.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Positif
Détails :
Loyers entrants le temps que notre fille habite = 970€ mensuels Hors charges et après = 1270€ Hors charges.
Loyer avec charges = 340€ x 3 + 70 garage = 1090€ avec notre fille et 340 x 4 + 70 garage
Crédit à rembourser avec assurance : 595.46€
CRL mensualisée =  84€
Impôts mensuels supplémentaires sur scénarios sans dispositifs fiscaux (sur IR) = 95€
PNO = 21€
Charges de copro non imputables aux locataires = 40€
Charges de Box et contrats Electricité/Gaz + assurance + eau = 45€ + 120€ + 20€ + 15€ (à payer lors des mois de vacances)
Le Cash Flow se calculera différemment pour mon cas puisque notre fille participe au partage des factures et les abonnements seront maintenus l’été pendant les mois de vacances.
Nous avons déjà une coloc dans la même casse et souhaitons prendre d’autres profils d’étudiants notamment pour les périodes de stage qui ne soient pas en même temps.

Mots-clés : achat locatif, avis, demande, immobilier, modèle