Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire

francois136 · #26

Bernard2k, que pensez-vous de ces deux modèles de baux ? :

Nu :

Bail-TYPE-nu-ALUR.pdf - DocDroid

Meublé :

Bail-TYPE-Meublé-ALUR.pdf - DocDroid

francois136 · #27

Ça n’intéresse personne cette histoire de bail :p ?

J’avoue que ça me tracasse un peu car j’ai pour habitude d’utiliser celui de Rentila, mais c’est vrai que les remarques de Bernard sur son premier post sont assez justes !

Qu’utilisez-vous de votre coté ?

lachignolecorse · #28

Vous avez posé la question à Bernard2K, c’est à lui de répondre.

Je vais vous donner mon avis néanmoins sur le bail en meublé. Il fait 21 pages, c’est une usine à gaz ! vous ne pensez pas que c’est beaucoup trop de paperasse? Le bail que j’utilise est une copie expurgée du modèle exacompta. Au final il fait 1 page (en écrivant pas trop grand)! plus 1 page pour l’état des lieux et je crois qu’il ne manque rien. Donc si j’étais vous, je copierai celui de rentila et/ou celui que vous proposez, vous comparez et vous simplifiez tout ce qui n’est pas applicable, en trop etc. Attention à supprimer uniquement ce qui est non applicable bien sûr.

Bernard2K · #29

Puisqu’on me pose la question, j’en pense que :
- il y a des modèles de bail rendus obligatoires par la loi, dès lors que le bien est la résidence principale du locataire. De préférence, aller directement à la source en recherchant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
- Tout écart ou ajout par rapport à ces modèles est à peser soigneusement.
- Je ne vais pas expertiser un par un les divers modèles de bail trouvables sur internet.

sven337 · #30

Et directement avec le lien :
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance

Inutile de prendre un autre bail, c’est celui-ci qui s’applique et aucun autre, puisque si vous faites des modifications vous devez de toute façon "respecter le contrat type" ce qui vous interdit a priori d’ajouter ou de retirer des clauses…

Bernard2K · #31

A priori, les modifications possibles, par rapport au contrat-type, sont des ajouts de clauses qui seraient nécessaires à cette location en particulier ; on ne peut pas en revanche retirer des parties du contrat-type ou les modifier substantiellement.

Toute liberté contractuelle n’est cependant pas bannie puisque le bailleur et le locataire peuvent prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Source : Place au contrat type de location, défini par le décret du 29 mai 2015 ! Par Véronique Bichot-Godineau, Directrice Juridique.

Jade · #32

Je ne me prends pas la tête à chercher un modèle de bail meublé gratuit.
J’ai téléchargé il y a 2 jours celui de PAP et il coûte 3 euros.
Au moins, je suis sûre que le modèle est à jour.

pierrejacques11 · #33

Pourtant le bail type meublé se trouve en annexe du décret et il est gratuit.

francois136 · #34

Bonjour,

Avis aux modérateurs, ne serait-il pas judicieux d’épingler ce sujet en remplacement de l’autre qui est obsolète ?

Bonne journée.

francois136 · #35

Bonjour,

Pour info, vous trouverez un modèle d’acte de cautionnement ici :

Modèle de lettre pour se porter caution d’un locataire | service-public.fr

Je vais le rajouter sur le premier post !

A bientôt.

ducilian · #36

Pour les contrats de bail, j’utilise ceux de selectra , après en avoir cherché pendant un moment ils m’ont semblé très bien , conforme aux textes officiels et surtout bien plus ergonomique.

Mais comme je vois que ceux de Rentila, site pourtant sérieux, ne sont pas au top je vais peut être y regarder à deux fois

https://selectra.info/files/modele_cont … meuble.pdf

https://selectra.info/files/modele_cont … meuble.pdf

Lindo · #37

Bonjour,

Quel document faut-il envoyer à la personne se portant caution ? Uniquement le bail ou le bail est tous les annexes ( état des lieux, inventaire du mobilier, diagnostics,etc..)

La personne se portant caution n’étant pas forcément présente le jour de la signature du bail avec le locataire

Merci

Trahcoh · #38

Rien. C’est au locataire de lui transmettre le document de caution qui mentionne l’étendue de la garantie. Libre à lui de montrer le reste, ou de faire des copies.

Sinon le locataire est immature.

dalki · #39

Lindo a écrit :
Bonjour,

Quel document faut-il envoyer à la personne se portant caution ? Uniquement le bail ou le bail est tous les annexes ( état des lieux, inventaire du mobilier, diagnostics,etc..)

La personne se portant caution n’étant pas forcément présente le jour de la signature du bail avec le locataire

Merci

Demandez à ce que le document de caution solidaire vous soit remis le jour de la remise des clés (en version manuscrite!). Et comparez la signature de ce document avec la signature présente sur la carte d’identité que la personne se portant caution.

Il est obligatoire de faire parvenir à la caution un exemplaire du bail. Vous pouvez lui transmettre par mail par exemple.

Dav26 · #40

Tout d’abord bravo (pour ne pas dire thks) pour cette check-list qui me sert bien actuellement.

francois136 a écrit :
>>> Préparation de la signature du bail
(…)
- Copie des décrets sur les charges récupérables et réparations locatives :

www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … 0006066149
www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … 0006066148

* Je ne vois plus ces décrets dans les documents remis par le bailleur

francois136 a écrit :
Conserver:

- Un exemplaire du contrat de bail avec chaque page paraphée et signature en dernière page
- Un exemplaire de l’état des lieux avec chaque page paraphée et signature en dernière page
- Un exemplaire de l’inventaire des meubles (en location meublée) avec chaque page paraphée et signature en dernière page
- Une copie des diagnostics avec chaque page paraphée (faire des impressions double page pour pas gaspiller de papier)
- Exemplaire de la notice obligatoire avec chaque page paraphée
- Exemplaire des décrets sur les charges récupérables et réparations locatives avec chaque page paraphée
- Copie du règlement de copropriété avec chaque page paraphée

Important : faites des impressions avec plusieurs pages par feuille. Par exemple, pour le règlement de copropriété, 4 page par feuille. Cela vous fera économiser beaucoup de papier.

* N’est-ce pas possible pour les diagnostics, notice obligatoire, décrets et reglement de copropriété de les envoyer au locataire (et au garant?) en amont par mail (fichiers zippés), qu’il validera simplement par retour de mail (sans forcément parapher les très nombreuses pages)?
Même sans signature électronique, cela semble admis (voir ici)

Je pars mon point ci-dessus et modifie mon message, le législateur l’ayant prévu en Novembre 2018 (c’est bien de le souligner)

pap.fr expliquant la loi Elan a écrit :
Location : la remise des diagnostics peut être dématérialisée (article 218)

Les diagnostics obligatoires en matière de location se sont multipliés ces dernières années, aboutissant à la remise au locataire le jour de la signature du bail d’un dossier papier extrêmement épais… Bonne nouvelle, si propriétaire et locataire le souhaitent, la loi ELAN permet de transmettre les diagnostics au locataire de manière dématérialisée (en pièces jointes d’un mail par exemple) de manière à alléger le formalisme du bail.
Cette mesure a aussi une dimension écologique puisqu’elle permet d’économiser bien du papier !

Cette dématérialisation rendue possible par la loi Élan s’applique également aux extraits du règlement de copropriété à remettre au locataire (notamment ceux relatifs à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes). C’est peut-être un moyen que cette obligation, aujourd’hui très peu connue, soit un peu respectée !

* La partie caution solidaire mériterait sans doute un chapitre dans la check-list; avec les documents, l’intervention du garant (avec la rédaction d’un acte de cautionnement), et les documents que le propriétaire doit lui remettre,
Voir notamment ce lien
ou

pap.fr expliquant la loi Elan a écrit :
Caution solidaire : suppression de la mention manuscrite (article 134)

Fini le jeu d’écriture pénible entourant le cautionnement : voilà une mesure de la loi ELAN qui sera bien appréciée par les proches du locataire qui se portent caution ! Jusqu’à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites…ce qui alourdissait considérablement l’exercice de la mise en location… et déconcertait bien des garants.
Désormais, le contrat comporte toujours le contenu informatif et protecteur des actuelles mentions mais il n’a pas à être manuscrit ; en clair, le garant n’a qu’à signer l’acte de caution dont le contenu pourra intégralement faire l’objet d’un modèle type, voire d’une dématérialisation complète.

Cordialement,

Dernière modification par Dav26 (04/12/2018 21h28)

Dav26 · #41

Bonjour,
Je complèterais cette check-list par quelques points que j’ai personnellement activé lors de la mise en place de mon nouveau locataire, en espérant que ça aide certains d’entre vous dans leurs démarches.:

* Documents obligatoires par mail
Les documents suivants sont envoyés par mail en amont de la signature :
Règlement intérieur de la copropriété; Le dossier technique, diagnostic de performance ;
Loi et décret.
Je demande alors au locataire (futur) de me confirmer par retour de mail la bonne réception des documents (en désignant les documents reçus), et je conserve le mail dans un dossier.
Cela évite d’avoir à imprimer et signer de nombreuses pages en multiples exemplaires.
* Contrat de bail et état des lieux
Pour le contrat de bail, j’ai pour ma part acheté (3€) celui proposé par www.pap.fr qui me semble assez synthétique et conforme à la loi, en rajoutant une clause pour informer le nouveau locataire qu’il est redevable des charges (réelles) et non prises en compte dans les provisions sur charges dans le cadre de changement de nom s/ interphone, plaques nominatives sur Boite à lettres et porte sur pallier.
Etant inscrit sur Gerancecenter.fr, j’utilise le modèle d’état des lieux ici
* Acte de cautionnement
J’ai utilisé l’acte de cautionnement proposé par Accueil Particuliers | service-public.fr ([url=Accueil Particuliers | service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267]ici[/url] (plus de mention manuscrite nécessaire pour le garant depuis la loi ELAN de Novembre 2018).
Si le garant se déplace le jour de la remise des clés (ou signature du bail), il signera sur place l’acte de cautionnement, sinon je demande en amont de procéder à la signature de l’acte de cautionnement en 3 exemplaires dans une démarche de légalisation de signature, à la mairie de son domicile Cf. [url=Accueil Particuliers | service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1411]lien[/url], et de m’adresser par courrier 2 des 3 exemplaires (il en conservera un)
* Signature et remise des clés
Bien penser à demander en amont au futur locataire pour que cette étape de remise des clés et signature du bail puisse se réaliser, qu’il apporte et vous donne: 1/ une attestation d’assurance habitation pour sa nouvelle habitation 2/ Un chèque pour le dépôt de garantie, et le 1er loyer (éventuellement proratisé).
* Actions post-signature du bail
1/ Informer votre syndic du changement de locataire (+démarches pour changement de nom sur interphone (éventuel) et plaques nominatives pour le nouveau locataire)
2/ Éventuellement prévenir la CAF du départ de l’ancien locataire (normalement, si votre ancien locataire touchait des allocations CAF, vous avez reçu un courrier de leur part vous permettant de télédéclarer le loyer réglé par votre locataire)
3/ Prévenir le centre des impôts du changement de locataire (à telle date) en précisant le nouveau nom et l’adresse du bien
4/ Encaissez rapidement les chèques du nouveau locataire pour le dépôt de garantie et le 1er loyer (en espérant qu’ils ne soient pas en bois )
5/ Attendez pour plus de prudence un petit délai avant de rembourser votre ancien locataire du dépôt de garantie, même si vous n’avez pas constaté de grosses anomalies lors des états de lieux (sortie puis entrée), tout en respectant les délais de restitution légaux ([url=Accueil Particuliers | service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269]Accueil Particuliers | service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269[/url].
Bàv,

Dernière modification par Dav26 (19/12/2018 21h23)

francois136 · #42

Super votre contribution Dav26. Je mets à jour le premier post d’ici la semaine prochaine avec vos informations.

Bon weekend.

francois136 · #43

Voilà, je viens de faire pas mal de modifications. N’hésitez pas si vous voyez des coquilles !

francois136 · #44

J’ai un appartement qui se libère au 1er juillet, et j’ai pu affiner mes techniques de sélection.

Au delà du tri classique évoqué dans le premier message, je me suis rendu compte que je pouvais encore éliminer des visites inutiles par deux questions simples :

Vous recherchez une location pour combien de temps ?

En effet, j’ai fait une visite pendant laquelle j’ai appris que la personne avait une mission de seulement 6 mois et donc qu’elle cherchait quelque chose de moins cher que l’hôtel… Si j’avais posé la question dès le premier contact, je n’aurais pas perdu de temps à échanger des informations, me déplacer, faire la visite, refuser le dossier…

A partir de quelle date souhaiteriez-vous éventuellement commencer la location ?

Cette question est inévitable au mois de juin, et vous fait gagner 50% de votre temps ! Beaucoup de personnes recherchent une location pour septembre, et commencent leurs visites… Sauf que vous n’allez pas laisser votre appartement vide en juillet et août ! Si le candidat vous précise qu’il recherche pour septembre, expliquez lui poliment que vous ne pouvez pas laisser votre bien vide pendant 2 mois, et que vous recherchez un locataire pour le 1er juillet. Par conséquent, vous préférez ne pas lui faire perdre de temps avec une visite.

Vous éliminez ainsi tous ceux qui ne veulent pas payer juillet et août, et vous gardez les personnes qui sont prêtent à prendre l’appartement en juillet et août pour le réserver ! Ce sont en général des locataires++ qui prendront soin du bien.

Je fais la mise à jours du premier post avec ces informations !

julien · #45

La seconde est effectivement indispensable, et permet un tri très utile vous empêchant de proposer des visites quand vous perdriez trop de jours de loyer

La 1ère peut être utile avec les locataires qui vous répondront honnêtement. Mais il faut être conscient que ce ne sera pas le cas de tous : certains dans cette situation sont assez malins pour voir le piège et savoir qu’il faut feinter dans leur réponse.
Par exemple, les locataires adeptes de la colocation sont particulièrement au courant qu’ils doivent annoncer une durée prévue longue pour espérer obtenir la place, alors que parfois ils choisissent l’option de la colocation justement parce qu’ils n’ont pas prévu de rester très longtemps dans la ville…

Bref, cette 1ere question est intéressante. Mais la vérité définitive ne sera souvent obtenue qu’au moment de la visite quand on rencontre le locataire et que l’on creuse vraiment. Certes, la poser préalablement peut éviter les visites inutiles avec ceux qui sont honnêtes d’emblée ,mais il ne faudra pas omettre de continuer à creuser cette question lors de la visite ceux qui auront passé ce 1er filtre…

francois136 · #46

J’avoue que pour une location vide, les locataires savent ce qu’ils doivent répondre.

Pour ma part, étant donné que je fais du meublé, les locataires considèrent plus cela comme un "hôtel", et ne se doute pas vraiment que la courte durée est un problème…

Bref, ce n’est pas infaillible mais au moins cela permet de faire un premier tri.

Pruls · #47

Jusque là, pour moi, le meublé me permet d’être dans une niche avec peu de concurrence. Du coup, la durée n’est pas vraiment un soucis.

Pour autant, je demande le "projet" des locataires pour mesurer leur niveau d’honnêteté. Mon espoir est détablir des relations de confiance qui permettent de passer les crises plus sereinement.

En cas d’impayés, je préfère être prévenu et m’arranger avec le loataire qu’entrer dans le dur du contentieux où tout le monde perd!
Bon là, je rêve peut être…

En tous cas, j’ai déjà écarté des profils que je sentais pas honnêtes dans les échanges, où qui négocient trop dur.

Jade · #48

francois136 a écrit :
J’ai un appartement qui se libère au 1er juillet, et j’ai pu affiner mes techniques de sélection.

Au delà du tri classique évoqué dans le premier message, je me suis rendu compte que je pouvais encore éliminer des visites inutiles par deux questions simples :

Vous recherchez une location pour combien de temps ?

En effet, j’ai fait une visite pendant laquelle j’ai appris que la personne avait une mission de seulement 6 mois et donc qu’elle cherchait quelque chose de moins cher que l’hôtel… Si j’avais posé la question dès le premier contact, je n’aurais pas perdu de temps à échanger des informations, me déplacer, faire la visite, refuser le dossier…

A partir de quelle date souhaiteriez-vous éventuellement commencer la location ?

Cette question est inévitable au mois de juin, et vous fait gagner 50% de votre temps ! Beaucoup de personnes recherchent une location pour septembre, et commencent leurs visites… Sauf que vous n’allez pas laisser votre appartement vide en juillet et août ! Si le candidat vous précise qu’il recherche pour septembre, expliquez lui poliment que vous ne pouvez pas laisser votre bien vide pendant 2 mois, et que vous recherchez un locataire pour le 1er juillet. Par conséquent, vous préférez ne pas lui faire perdre de temps avec une visite.

Vous éliminez ainsi tous ceux qui ne veulent pas payer juillet et août, et vous gardez les personnes qui sont prêtent à prendre l’appartement en juillet et août pour le réserver ! Ce sont en général des locataires++ qui prendront soin du bien.

Je fais la mise à jours du premier post avec ces informations !

Oui effectivement, poser ces 2 questions peut permettre de gagner du temps.
Je loue mes 2 appartements meublés à des étudiants. L’un s’est libéré le 29 Juin. La locataire m’a prévenu à la mi Mai. J’ai mis l’annonce pour la relocation en ligne le 10 Juin et le 12 Juin j’avais déjà 4 bons dossiers. J’ai fait mon choix le 14 juin : j’ai écarté les étudiants voulant louer à partir de Septembre.

J’ai dit aux étudiants que je pouvais pas perdre 2 mois de loyers mais que je consens à débuter la location début Août. J’ai choisi un étudiant qui a accepté ces conditions.
J’ai eu beaucoup de demandes de la part d’étudiants. Je me dis que j’ai conclus trop vite avec cet étudiant et que j’aurais dû tenter de louer l’appartement dès début Juillet en mettant en avant l’argument que l’appartement est très prisé de part sa localisation proche des écoles et ses prestations. J’essaierai de ne pas me précipiter lors de la prochaine relocation en Juin 2020

Fred03 · #49

Après le bail + remise des clés il faut prévenir le service des impôts pour déclarer l’occupant du logement en précisant le jour d’entrée .
A rajouter dans le post initial

Pruls · #50

Au pire, les impôts le demande en début d’année pour établir la taxe d’habitation.

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