Immobilier locatif : évolution du TRI en fonction de l'année de revente ?

Bonjour à tous,

Je me suis fait un tableur excel pour simuler et comparer mes futurs investissements.

En sortie de mon tableau j’ai le TRI et la VAN ainsi que la trésorerie sur chaque année jusqu’à la revente.

Une question m’est venue, faut-il revendre à la fin du crédit ou avant ?

J’ai voulu alors calculer le TRI en fonction de l’année de revente, et je ne m’attendais pas à tomber sur un "pic" du TRI à une certaine année.

Je m’explique :
- Sur chaque année j’ai mon cash-flow après impôts et j’ai le capital qui me reste à rembourser à la banque ;
- J’ai crée plusieurs listes (25 car je fais des crédits sur 25 ans) qui simulent des cash-flows en fonction de l’année de revente

Exemple :
- Si je revends au bout du crédit soit au bout de 25 ans, mes cash-flow ressemblent à ça : -apport, cash-flow pendant les 25 ans, + prix de revente.

- Si je revends au bout de 10 ans : -apport, cash-flow pendant les 10 premières années, + prix de revente, -capital restant à rembourser.

Je vous montre la courbe que j’obtiens (les chiffres utilisés ne sont pas importants, j’obtiens un pic du TRI en fonction de l’année de revente pour chacune de mes simulations).



Je vous montre le tableau avec les données qui servent à calculer le TRI, ici la revente se fait au bout des 25 ans :


Et ici au bout de 9 ans (mon pic de TRI) :
Dans la colonne "trésorerie", la cellule de l’année de revente comprend le prix de revente - capital restant à rembourser - cash-flow


Quelqu’un saurait expliquer ce phénomène ?

A vos calculatrices.

Mots-clés : calcul, immobilier, lmnp, revente, tri