Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts…

Bonjour naphto,

Merci beaucoup pour votre  retour.

Pas bête du tout le montant élevé des charges à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif.

Je compte également 1,5 mois de vacances locatives, ça vous semble pertinent n’ayant pas d’information sur ce type de donnée ?

Merci
Florian

Pour estimer votre imposition vous devez calculer le revenu foncier imposable (résultât fiscale) qui servira de base pour les prélèvements sociaux et votre TMI

Avec une mensualité de deux fois supérieure à votre loyer il est peu probable d’avoir un cash flow positif

Bonjour,

Je vous explique mon cas, je veux investir dans l’immobilier donc j’ai rechercher un bien que j’ai trouver sans locataire, visité plusieurs fois ainsi que les artisans pour les travaux à l’intérieur.

Je n’ai rien signé, je n’ai rien promis avant que je sache la rentabilité exacte de ce bien.

Ma question est : Est-ce que vous avez une feuille de calcul, des méthodes précises pour calculer la rentabilité brut // net.

Je sais déjà calculer cela mais je veux aller plus loin dans ma recherche avec les différents frais (travaux imprévus, assurance GLI // PNO, …

En complément, si vous voulez comprendre un peu les choses, il y a aussi cette file, aisément trouvable via le moteur de recherche.
Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Bonjour à tous,

Malgré tout ce que je lis sur le sujet je n’arrive toujours pas a comprendre l’intérêt d’un calcul de rentabilité sur un investissement immobilier. Je comprend très bien (je crois) comment on calcul la rentabilité brut/nette/nette nette, je n’en saisi pas l’application concrète :

Sur mon livret A la rentabilité est de 0,75% c’est à dire que je touche 0,75% de ce que j’ai investi tous les ans. C’est le cas le plus simple et le plus clair, j’investi > je perçois le fruit de mon investissement.

En bourse c’est assez clair aussi j’investi > je perçois des dividendes. De plus, en cas de revente de mes actions je réalise une PV ou une MV et je peux alors "corriger" la rentabilité finale.

Si j’achète un appartement comptant, alors je peux faire la même analogie qu’avec la bourse ci-dessus.

Ce qui me perturbe en fait je pense pour la rentabilité immobilière c’est l’utilisation du crédit et l’effet de levier qui va avec. Généralement on investi en immobilier à crédit, voir même on recherche l’autofinancement.

Dans ce dernier cas mon patrimoine grossi sans que j’y ai mis le moindre euro. Pour autant la rentabilité ne sera peut-être pas extraordinaire. Mais avoir un studio à 80K€ qui s’autofinance avec une renta médiocre, semble quand même nettement plus intéressant qu’un investissement boursier à 8% certes, mais avec un capital quasi inexistant ?

En d’autre terme si le cash flow est positif pourquoi s’intéresser à la rentabilité ?

Je n’arrive pas à me dépatouiller entre cash flow positif (qui me semble être le but à atteindre) et rentabilité (qui me semble assez abstrait)

Relaxmax a écrit :

Ce qui me perturbe en fait je pense pour la rentabilité immobilière c’est l’utilisation du crédit et l’effet de levier qui va avec. Généralement on investi en immobilier à crédit,

Petit préambule: l’effet de levier d’un crédit dépend non seulement de l’apport, mais aussi (et surtout) de l’effort d’épargne qu’il nécessite.
J’avais tenté de calculer l’effet de levier réel d’un investissement immobilier en fonction de son rendement: Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?

voir même on recherche l’autofinancement.
Dans ce dernier cas mon patrimoine grossi sans que j’y ai mis le moindre euro.

Il n’y a pas de question à se poser: un bien auto-financé (à 110%) doit être acheté. Evidemment.
Mais un bien autofinancé (tout compris) ne se trouve aps aussi facilement que certains le présentent.

Pour autant la rentabilité ne sera peut-être pas extraordinaire. Mais avoir un studio à 80K€ qui s’autofinance avec une renta médiocre

C’est là que vous faites une erreur de raisonnement: l’auto-financement est la conséquence directe du couple rendement/durée d’emprunt (ci dessous, calculs fait sur un emprunt type meilleurtaux)
Si vous empruntez 80K€ sur 20 ans, le bien s’autofinance si vous dégagez 405€ nets-nets, donc si vous avez un rendement de 6.075%
Si vous empruntez 80K€ sur 25 ans, le bien s’autofinance si vous dégagez 346€ nets-nets, donc si vous avez un rendement de 5.19%

L’auto-financement est la conséquence de ce rendement.

(et rappelez-vous que la bourse aussi peut se faire à crédit, avec les mêmes possibilités d’auto-financement)

Relaxmax a écrit :

En d’autre terme si le cash flow est positif pourquoi s’intéresser à la rentabilité ?

Si le cash flow est positif la rentabilité est forcément bonne puisque vous avez des revenus (loyers) supérieurs aux charges (copro, impôts, remboursement d’emprunt).
Mais entre 2 investissements donnant un cash flow positif, comment choisissez-vous ?

D’autre part à défaut d’atteindre un cash flow positif (ce qui est le cas le plus fréquent) comment savoir si l’investissement peut vous rapporter plus que la bourse par exemple, ou couvre au moins le coût du crédit ?

Bon merci à vous deux, et merci pour le lien vers le calcul du levier "réel" qui m’aide aussi.

Je comprend que seule la rentabilité est un outil qui permet de comparer plusieurs investissement. Effectivement le cash flow dégagé est propre à chacun et dépend de plusieurs paramètres.

A rentabilité équivalente un bien acheté comptant dégagera a priori un cash flow positif, et un bien acheté a crédit dégagera un cash flow inférieur.

> A rentabilité équivalente, plus l’apport diminue et plus le cash flow diminue également

De fait si l’apport est de 0€ et le cash flow toujours positif alors la rentabilité est nécessairement très bonne et sans doute que les conditions d’emprunt le sont tout autant !

Le reste n’est qu’effet de levier, théoriquement utilisable sur tous les investissements, mais plus facilement accessible via l’immobilier.

myred a écrit :

Je serais curieux de savoir qu’elles sont les autres moyens qui permettent d’avoir un levier équivalent à l’immobilier sans capital initial

Le problème est que les gens ont tellement l’habitude de parler de "levier de l’immobilier" qu’ils ont oublié de demander de combien est ce levier.
C’est le point que j’ai essayé de clarifier dans le lien donné précédemment: en dessous de 4.5% de rentabilité nette-nette pour l’immobilier (en supposant un crédit au TAEG de 2%, oui ça date un peu) il n’y a pas de levier par rapport à un placement en actions de l’effort d’épargne associé (à un rendement équivalent au rendement du-dit immobilier)

Donc vous voyez, si l’immobilier que vous achetez a une rentabilité inférieure à 4.5%, vous n’avez pas de levier. Il est donc assez facile de faire "aussi bien" avec des actions.
Comme je le dis dans le lien, il faut arriver à 5.5% de rentabilité nette pour arriver à un levier qu’il serait déraisonnable de suivre avec des actions. Bref, un quasi auto-financement.

un levier équivalent à l’immobilier sans capital initial

Il y a un paradoxe assez intéressant: personne ne vous conseillera de vous lancer dans l’immobilier sans capital initial, on vous conseillera toujours au minimum d’avoir quelques milliers d’euros pour parer à des travaux+vacance locatives pendant au moins quelques mois.
Par ailleurs, vous ne mentionnez pas l’obligation d’avoir un salaire (ou au moins des revenus garantis) pour acheter de l’immobilier "sans capital initial". Ceci est une condition qui n’existe pas lors d’un investissement sur marge.

Pour auto-financer sur 20 ans un investissement sur marge, il "suffit" de placer l’argent à un rendement de 4.1% nets.

(sujet à continuer sur l’autre fil, je pense)

C’est juste, mais quand il s’agit de comparer avec l’immobilier, on se place dans l’optique d’un placement long terme.
A ma connaissance, les autres possibilités que vous avez présentées souffriront de beta slippage ou seront beaucoup trop chers (SRD… qui d’ailleurs est une forme peu pratique de marge, quoique permettant la vad)