Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Avec une commission de gestion de 18% ttc des loyers, pour obtenir 5.5% de résultat distribué aux associés, il faudra investir dans des immeubles rapportant 6.7% triple net. On attend les premiers investissements avec ce profil.

De quelle manière les distributeurs seront-ils rémunérés pour promouvoir cette SCPI auprès de leurs clients ? Il est quand même essentiel de les motiver un minimum pour que la collecte décole…

A noter que les Président et DG de Novaxia AM s’occupaient de SCPI d’Amundi jusqu’à il y a quelques années (avant de faire un détour par Swisslife REIM et Perial AM respectivement, puis de rejoindre Novaxia AM). Il vont devoir montrer qu’il leur est possible de
   - collecter des fonds sans les réseaux bancaire Crédit Agricole/LCL/Société Générale,
   - investir dans des immeubles significativement plus rentables que ceux dans lesquels leurs anciennes SCPI investissaient (et investissent encore),
   - et démontrer que les concepts comme "la transformation urbaine", "comprendre la ville" et "réinventer la ville" sont plus que des slogans marketing. A noter que Novaxia AM gère déjà différents fonds (pour plusieurs dizaines de M€) qui mettent les mêmes thèmes en avant.
Sans doute un challenge stimulant pour eux… A suivre.  (… sachant que Novaxia AM, créée en 2014, réalise déjà un chiffre d’affaire significatif (11 M€ en 2017) avec un résultat positif (2.7 M€ en 2017))

Bonjour,

C’est exactement ça. A l’instar d’Altixia Commerces, Neo de Novaxia compresse voire élimine carrément les frais de souscription (c’est une nouvelle tendance qui semble se dessiner) et en contrepartie, les commercialisateurs se verront proposer une rémunération au long cours sur les encours gérés.

Après, tout n’est qu’une question d’arithmétique : plus la détention sera longue, moins ce genre de calcul sera pertinent pour le souscripteur. Mais ceux qui aiment regarder les classements des TRI à 5 voire à 10 ans seront ravis : mécaniquement, Neo figurera très haut dans cette liste.

Sur le fond, le savoir-faire affiché de Novaxia réside dans la stratégie "value added", c’est à dire l’acquisition, la déconstruction, la remise en valeur et la cession de carcasses bien situées. Reste que cette façon de faire ne sera possible que marginalement du fait des contraintes des SCPI et qu’ils devront porter leurs immeubles plus longtemps.

Je suivrai ça avec intérêt.

Les frais de gestion sont généralement d’environ 11-12% avec les SCPI "traditionnelles".

Cela signifie qu’au lieu des 12-13% de frais de souscription, la SDG va prendre 6-7% tous les ans… Je ne suis pas sûr que cela soit trés intéressant sur le LT: en 2 ans, les frais de souscription "classiques" sont déjà payés mais là où les autres sont finis, ces derniers continuent de courir pendant un certain temps.

J’ai aussi beaucoup de mal à comprendre réellement la stratégie de placement, et le discours ressemble plutôt à un gloubiboulga de poncifs à la mode.

De plus, l’investissement immobilier est un investissement sur le LT, par essence. Faire croire qu’il est possible d’entrer et sortir plus facilement car il n’y a pas de frais d’entré… ne me semble pas dans l’intérêt des détenteurs de part mais seulement de la SDG !

Toute petite erreur effectivement   …

Je pense que vous avez raison GBL.

Effectivement,  cela devient pour le coup,  beaucoup plus raisonnable pour une durée de détention longue.

Mais cela ne change en rien au dernier point de mon message précédent. Je dirais même que cela renforce mon inquiétude.

Je vois également sur le principe d’un bon œil ce rééquilibrage des commissions entre souscription et gestion. Je pense en effet que cela va dans le sens d’un meilleur alignement d’intérêt, d’autant que j’apprécie assez que les frais de gestion soit, de manière générale en SCPI, un % des revenus et non de l’encours.

Il faudra voir dans le détail pour cette SCPI Neo. Comme toujours.
A ce stade il n’y a que très peu d’infos, mais cela suscite la curiosité.
L’argument marketing "pas de frais de souscription" parait une belle promesse, mais j’ai aussi vu ces dernières années des commissions nouvelles être votées en AGE (commission de suivi et pilotage des travaux, commissions d’investissement, d’arbitrage…).
J’attends donc pour ma part de voir le détail.

Il existe une commission d’acquisition  de 3% HT, soit 3.6% TTC. Elle est justifiée ainsi page 20 de la note d’information : "La commission d’acquisition d’actifs immobiliers couvre  notamment  les  prestations  liées  à  l’identification  et l’évaluation des opportunités d’investissements réalisées par la Société de Gestion pour le compte de la SCPI." Différente de la commission d’arbitrage qui porte sur les ventes, cette commission est classiquement incluse dans la commission de souscription, dans des proportions variables ( Corum Origin et XL :1.20% TTC, RAP : 2.392% TTC). Si on ajoute 0.42%* dû à la surévaluation des frais de gestion, cela donne un équivalent mini de 4.02% de commission de souscription.

La commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux semble également plus élevée que la moyenne : 6% contre 3.6% chez Epargne Foncière, RAP ou PFO2)
* si on estime que les frais de gestion sont surévalués de 6% et qu’ils portent sur les produits (7% de rentabilité), 6% x 7% = 0.42%/an

Dernière modification par ddazin (04/10/2019 20h11)

Le 1er bulletin d’information trimestriel est sorti pour la SCPI Néo :
NEO Bulletin T4

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

cedREIM a écrit :

Rendement canon annoncé de 6,47% net d’impôts à l’étranger.

Les chiffres sont annualisés évidement.

Nouvelle SCPI avec 4mois de délai de jouissance, ne pas oublier que le capital a doublé sur le trimestre, donc au moins la moitié des parts ne sont pas en jouissance pour le trimestre en question.

Cf le bulletin, au 31/12 il y avait 93 799 parts dont 46 511 parts souscrites sur le trimestre.

Après le concept reste intéressant si conservation au moins 5ans pour ne pas avoir les -6% de pénalités.

Non,
Je trouve très moyen que l’histoire des frais de souscription n’ait jamais fait mention de devoir garder 5 ans sous peine de voir des frais de 6%. Ca aurait du apparaître dans le premier message.

Forcément, vous calculez les 6% de loyer sur la base du prix nets de frais de souscription or pour les SCPI ce pourcentage est toujours exprimé sur la valeur de part frais commission de souscription incluse.
Dès la première année, les loyers nets de frais seront forcément plus important avec 10% de commission "seulement".

carpediem a écrit :

Un point qui est certain, c’est qu’aujourd’hui en démembrement NP, cette SCPI offre les meilleurs rendements, et de loin, si son prix de souscription reste identique sur la durée du démembrement.

En NP, il y a donc zéro frais (jusqu’au remembrement) ?
J’imagine que ça dois impacter les % calculés pour la clé de répartition de la valeur NP/US non ?

Dernière modification par Geronimo (27/01/2020 12h15)

Comme expliqué précédemment, la SCPI compense (largement) l’absence de commission de souscription par une "commission de gestion de 18% ttc des loyers". C’est énorme et c’est un record, même Corum XL qui avait l’ancien record avec 16,8% facture moins pour les loyers hors zone euro.
Cette sur-commission de gestion permet de rémunérer le réseau vendeur, qui perçoit des revenus réguliers au lieu d’un seul plus gros lors de la vente de parts.