Sebdu66 : étude de cas immobilier (F2 entièrement rénové)

Bonjour,

pour ma part, je tique un peu sur les 25K de travaux et les 25 ans de crédit (le gain est si intéressant par rapport à 20 ans sur une si petite somme ?).

Fredx

Votre projet à l’air bien ficelé,
mais 590 euros par mois pour un T2 sur Perpignan c’est beaucoup, est-ce que l’ancien proprio louait à ce prix là?

Personnellement je vous trouve très confiant. Le projet est bien… Mais bon.
En calculant rapidement, mensualité 300e? (on a pas le taux de l’assurance), charges diverses 122e, il reste 141e.  Bon cash flow positif.

Mais ça c’est les premières années, si vous n’avez pas d’imprévu (frais de copropriété, vacances locatives) car sur 25 ans, il y en aura forcément. Et au bout de quelques années, les impôts vont arrivés. J’espère que vous avez fait un prévisionnel sur les 25 ans.

Vous ne parlez pas de charges de copropriété à part les travaux, il n’y en a pas ?

Je ne connais pas le marché de Perpignan, mais à ce prix là sur lbc, il y a de magnifique appartement, avec de grandes terrasses, donc il faudra pas se louper sur la rénovation.

@Rollingstone : Le bien n’a pas été loué depuis un moment vu le taudis que s’était. En effet, 590 c’est beaucoup mais je pense qu’il y a de la place pour ce type de produit ou le locataire pose ses valises et profite de prestations haut de gamme. Il est entendu que je ne vise (volontairement) absolument pas les étudiants. Mais comme je l’explique 570 € sera suffisant si je ne trouve pas preneur à 590 €. Le différé de 18 mois des mensualités me permet d’être patient.

@Anneso : En effet, je ne me sert pas non plus de cette formule qui ne veut rien dire mais je me suis plié à l’exercice imposé. La banquière voulait me faire payer les frais de garantie, je lui ai dis non et elle a donc arrondi. Il est resté à ma charge 32 €. Il s’agit donc de 32 € d’apport, c’est plus anecdotique qu’autre chose mais il était important pour moi qu’elle comprenne bien que (selon moi) le principe de l’investissement locatif est de ne rien apporter.

@Nakor26 : La mensualité sera de 310 € assurance comprise (taux à 2.20). Le cash flow devrait atteindre une centaine d’euros par mois.
En ce qui concerne les imprévus (hors façade car déjà budgétée) je compte sur la trésorerie accumulée pendant le différé. Je pense pouvoir amasser 6000 € de loyer pour cela et de toute façon ne pas toucher au cash flow. Je souhaite obtenir une tréso très importante au fil des investissements afin de rassurer la banque.
Les impôts arriveront au bout de 8 à 10 ans si je ne fais pas ne nouveaux travaux. A ce moment là, il faudra peut être arbitrer mais je suis certain de ne pas le garder les 25 ans. Il s’agit d’un investissement, le cash flow n’est déjà pas mirobolant, si en plus il baisse, autant récupérer de la capacité d’endettement.
J’ai estimé les charges de co-pro (non récupérables) à 25 € par mois. Ce qui parait être suffisant aux vues des années précédentes.
Sur Perpignan à 590 € avec cette localisation, les prestations prévues, on est sur le haut du marché mais rien de délirant non plus.

@Range19 : En effet, la région est très belle. L’immeuble, une fois la façade refaite, sera moyen de gamme (donc très propre). Les autres propriétaires ne pratiquent probablement pas la même politique que moi, mais, en réalité, mon locataire n’a que très peu de vision sur la copro en étant au 1er étage et au 1 er appartement d’un palier ou il est seul.
En effet, j’ai fait la demande à la copro pour l’installation du bloc clim, j’ai argué du fait qu’une était déjà en place et que je ne donne pas sur la rue donc pas de nuisance visuelle. J’avoue qu’il s’agit du point le plus risqué pour moi car l’AG n’aura lieu qu’en juin et je n’aurai entre temps qu’un avis du conseil syndical. Mais il faut bien prendre un peu de risque sinon ce n’est pas rigolo !

Merci à tous pour vos commentaires.

Vus les montants indiqués, je ne vois pas l’intérêt d’un tel montage si ce n’est pas pour tenter de rembourser un maximum du capital emprunté.
Je ne sais pas si je m’endetterai jusqu’à l’âge de 67 ans pour un gain global aussi faible…
Ne vous persuadez vous pas un peu -beaucoup?- qu’il s’agirait là d’une excellente affaire en vous convaincant que les loyers seraient les bons ?
Faîtes vos calculs avec des hypothèses pessimistes, seules bonnes conseillères.

En ce qui concerne le taux, j’avoue traiter avec un courtier que je connais bien car 2 autres + 2 banques en direct m’ont annoncé ne pas faire de 25 ans sur du locatif. Je ne suis donc pas allé plus loin. Je vais m’y re-pencher.
Vous avez raison 30 € d’écart ne changent pas ma vie en passant sur 20 ans mais la rentabilité du projet baisse et comme je l’expliquais l’objectif est de trouver un premier projet avec une bonne renta afin de prouver mes capacités aux banques et pouvoir obtenir du crédit sur de bien plus gros investissements qui dégageront forcément un cash flow plus important.
En ce qui concerne le marché, évidemment il peut évoluer mais ceci est vrai partout et la stratégie d’aujourd’hui ne sera pas celle de demain. Je devrai m’adapter en cas de trop forte concurrence.

@Range19 : cet appartement n’est qu’une marche qui me permettra j’espère, d’acquérir une crédibilité.

@DDtee : les loyers sur la zone évolue de 1,5 % en moyenne mais le marché est plutôt haussier. Le quartier est en croissance car plutôt bien placé.
Pourriez vous argumenter sur l’erreur de credit sur 25 ans ? Selon moi ce qui compte sur un investissement locatif est le cash qu’il dégage tous les mois. Prendre un crédit plus court n’est intéressant que si l’on y ajoute une composante patrimoniale. Ce n’est pas ce que je veux car le jour ou l’imposition réduira le cash flow, je compte bien arbitrer pour investir ailleurs.

Merci pour vos commentaires

C’est un beau projet et vous semblez motivé, comme c’est votre premier bien locatif vous verrez qu’en cours de route et en augmentant au fil de l’eau vos compétences et vos connaissances vous aurez vite fait de changer quelques points de stratégie.
Ne vous fixez pas trop sur le cash-flow positif, c’est une donnée qui revient souvent mais il est possible d’investir différemment. Sur plusieurs de mes biens je suis en cash-flow négatif et la banque me suit quand même à 110 % sur chaque bien. Parfois j’en revends certains à mi-course, parce que le quartier change, la copro perd en tenue… j’empoche une partie et je rachète autre chose.
Pour le haut de gamme j’en fais moi-même mais attention la clientèle en veut pour son argent : frigo/congélo, lave-linge séchant, tv au top etc…je mets les draps, serviettes pour dépanner au début, multiprises, rallonges, ampoules de rechanges et jusqu’à la machine N…what else?
C’est vraiment un marché de niche et l’emplacement est primordial, là où je le fais, à deux rues près c’est fichu.
N’hésitez pas à nous donner la suite de votre aventure, car vraiment je pense que 950 euros de loyer, pour Perpignan c’est beaucoup, je connais un peu le secteur et je suis très curieuse de savoir si au final c’est possible où pas.

Je n’ai jamais considéré la rentabilité de mes opérations sous le prisme exclusif du cash flow positif qui a souvent pour parallèle un endettement excessivement long et pas toujours très productif si on ne va aps au terme.
Certains pratiquent une forme de cavalerie financière par ce biais. Se méfier d’être trop tenté…

J’ai arbitré presque tous les biens achetés à mes débuts bien avant de les avoir possédés 20 ans et n’ai pas regretté de n’avoir jamais dépassé une durée de crédit de 15 ans et le plus souvent entre 7 et 10. À la revente, j’étais toujours gagnant.

Pensez-vous par ailleurs que la part de ce cash flow sur l’ensemble de vos revenus va vous offrir plus de crédibilité ?
Qu’être obligé d’envisager un endettement sur une aussi longue durée pour une aussi petite somme est un bon signal ?
La mesure de votre crédibilité proviendra plus sûrement de votre patrimoine, endettement global (votre RP est liée à un emprunt de quelle durée ? J’imagine que les mensualités ne sont pas négligeables), épargne et capacité d’épargne ainsi que du capital restant du de chacun de vos prêts.
J’ai peur que si vos ambitions sont plus grand, plus gros, plus fort, il faille vous faire les dents sur quelque chose effectivement de"petit" mais qui ne plombe pas les projets plus ambitieux.
Une seule solution selon moi: obtenir une excellente rentabilité non pas avec des loyers potentiellement disproportionnés mais avec un projet au prix ultra contenu dans une approche la plus réaliste possible voire un tantinet pessimiste.
ça passe soit par se retrousser les manches, soit par un excellent contrôle des professionnels (loin d’être facile), soit par un excellent réseau et le plus souvent les trois.

Dernière modification par Range19 (24/08/2019 08h29)

Le projet est quasi terminé. J’ai réussi à tenir le budget travaux (20 k€). Mise en loc d’ici qqs semaines pour me laisser le temps de peaufiner les détails de l’ameublement et faire des photos de qualité.
Si Perpignan est une bonne zone ou il y a des affaires à faire, selon ce n’est pas la panacée et on peut les faire quasiment partout de la même façon si on enlève les quelques très grandes villes françaises.

Je m’oriente maintenant vers l’achat d’un IDR pour scaler rapidement mais les produits sont rares et souvent trop chers.

Non, pas de Centre ville. La population intéressée est bien trop défavorisée pour ma stratégie haut de gamme. Je laisse ce type de bâtiment pour les propriétaires fans des versements CAF directs !