Prêt gigogne vs prêt classique : avantages et inconvénients du prêt gigogne ?

Faites un bon vieux tableau Excel, et comparez le coût total (frais, intérêts, assurances, etc.) de chacun des scénarios suivants :

1) un prêt unique sur X années, mené à son terme (le mieux étant évidemment de partir d’une proposition ferme d’une banque)
2) un prêt unique, avec une hypothèse de remboursement anticipé en année Y (fixez une hypothèse la plus plausible)
3) un prêt unique, avec un remboursement modulé (à la hausse) à partir de l’année Y

faite de même pour le prêt gigogne.

Ensuite dans ces 3 scénarios, quel est le plus probable ? Avec les taux bas actuels, pour moi personnellement, ça serait le scénario 1) le plus intéressant financièrement (si vous avez de l’argent en année Y permettant le remboursement anticipé ou la modulation à la hausse, mieux vaut placer cet argent à un taux supérieur à celui de votre emprunt, et donc garder l’emprunt).

Enfin, comparez la différence de coût total entre prêt unique et gigogne dans chacun des scénarios, et surtout dans celui retenu, cela en vaut-il la chandelle ?

Il est impossible de répondre à votre question sans ce tableau, et n’hésitez pas à nous le partager.

Si vous allongez la durée de votre premier prêt de 2 ans, vous baisserez la mensualité pendant les 20 premières années, mais les 2 années suivantes vous aurez des mensualités plus élevées puisque le deuxième prêt sera entré en phase d’amortissement mais le premier ne sera pas encore terminé.

Bonjour,
Je suis en mesure de vous répondre, ayant étudié la chose de près et ayant même fut un temps commencé une activité de courtage de crédit.

1) A remboursement égal, un prêt gigogne s’est amortit plus vite dans la vie du prêt. Donc un remboursement anticipé sera toujours en faveur du prêt gigogne.

Petite tentative de démonstration du phénomène que vous pouvez sauter si vous me croyez sur parole :

Effectivement, le taux effectif au mois le mois du prêt est une moyenne d’un bon taux pondéré du montant emprunté sur une période "courte" (et qui diminue dans le temps) et d’un taux moins bon pondéré par un montant emprunté sur une période plus longue (et qui ne bouge pas au début puisque l’effort de remboursement se porte sur le prêt court, le prêt long étant généralement en différé de capital). Donc si 2 prêts ont la même mensualité et durée, le prêt gigogne aura un taux effectif au mois le mois plus faible au démarrage et plus fort à la fin quand celui basique sera constant. Il s’en suit un plus fort amortissement au démarrage qui perdure tout le long pour s’essouffler à la fin et donner la même chose.

2) La modularité est le point faible des prêt gigogne. En effet, le prêt lisseur (le prêt long)  est calculé une fois pour toute et peu de banque accepteront/auront les moyen technique de le retoucher en conservant une mensualité constante. Si de plus vous vous amuser à toucher le prêt court, vous aurez soit :des mensualités plus forte suivi d’un trou dans le montage si vous le raccourcissez, soit, si vous le rallongez, des mensualités plus faibles suivi d’une période ou il faudra payer beaucoup plus avec l’amortissement du prêt long qui commencera sans que le prêt court soit fini.
La seule possibilité de modularité, est sur le prêt long une fois que le prêt court est éteint, mais la période du prêt court offre peu de possibilité de modularité, sauf à pouvoir recalculer tout le montage.

Au final, les prêts gigognes sont des hérésies d’un conseiller bancaire qui utilise des outils pour abaisser le TEG d’un prêt en contournant les minimums de taux imposé par sa hiérarchie pour capter un client intéressant. Il vaudrait mieux pour la banque proposer un seul prêt équivalent  (mensualité et durée équivalente au montage alambiqué) mais la chaîne de commandement trop lourde fait apparaître ces montages.

Bonjour,

Une ancienne co-interne avait un prêt immobilier par pallier. La différence avec vous si j’ai bien compris, c’est que la concernant c’était pour sa résidence principale.

Personnellement j’aurai pu faire pareil, mais j’ai préféré négocier l’absence de frais de remboursements anticipés, et j’ai renégocié récemment avec la baisse des taux. L’avantage à mon sens c’est que ça n’engage à rien. L’inconvénient : il y a potentiellement des frais de dossier lors de la rénégociation/nouvel échéancier,…

Je n’ai pas assez d’expérience concernant le reste de vos questions sur la pertinence de l’investissement locatif que vous recherchez.

Bonjour Alloha,

En effet les prêts à pallier sont très pratique. Pour le mien voici les chiffres :

- J’ai emprunté 430 k€ à la SG pour une mensualité de 1500 € sur 25 ans.
- La mensualité passera à 2500 € dans 8 ans maintenant (10 ans au départ)

L’objectif est de faire une plus valu sur ma RP pour profiter de la plus intéressante des niches fiscales, l’exonération d’impôt sur la plus valu sur une RP.
Je vais vendre ce bien cette année ou l’an prochain. Je ne serai donc pas impacté par le 2 nd pallier et je devrai faire une substantielle plus valu que je réinvestirai etc

J’espère avoir pu vous aider.

A bientôt

Je vous remercie pour vos réponses respectives,

Pour en revenir à ce que dit Seb, je ne réaliserai à priori pas de plus value à la revente sur ma RP, vivant dans une commune où il est peu probable de voir une envolée des prix.
Sinon l’idée du prêt à palier étant très bonne je trouve dans ce cas précis, si on est quasi assuré d’une plus value bien entendu.

Et en rapport à votre partage d’expérience Range, il peut en effet être préférable de ne pas me précipiter dans des investissements au vu du confort de vie quasi certain qui m’attend et de privilégier des rendements plus faible certes mais passif (exemple assurance vie) étant donné que mes revenus horaires dépasseront peut être la différence de rendement entre 2 investissements (l’un étant plus chronophage mais à meilleur rendement  que l’autre).

Aussi, je m’attarderai comme vous l’avez judicieusement relevé à prévoir la fiscalité qui m’attend suite à l’impact de la hausse de mes revenus.

Après j’admets apprécier aussi le côté "investisseur" de la chose, et autrement en l’absence de patrimoine/liquidités initiales, je trouve l’investissement locatif comme un excellent placement.

Pour les montages prêt à paliers successifs, la BNP est experte. Sinon, vous pouvez vous tourner vers une banque comme AXA, qui permet de moduler ses échéances jusqu’à + ou - 50% (après 1 an, donc il faut prévoir 1 an de pleine mensualité), et qui permet donc plus de liberté: vous définissez vous-même vos paliers au fur et à mesure.