Comment bien démarrer dans l'immobilier locatif ?

Sur les différends mode de location, vous avez sur le forum pas mal d’infos que vous devez recouper avec votre situation financière, vos évolutions de carrière potentielle etc Toutes sortes de choses peu détaillées par ailleurs. Pareil pour les SCI…A priori et si vous lisez les réussites du forum, ce qui importe au tout début c’est de bien choisir le bien, après forcément si les choses évolues on regrette mais qui peut prédire l’avenir ?
Concrètement partir d’emblée sur une SCI qui va vous faire supporter une grosse imposition à la revente n’est peut être pas si évident comparé à une revente classique. Une fois la machine lancée, sans doute que oui. Lisez Cricri, c’est un super retour d’expérience et de réflexion.
Partir sur du meublé semble faire l’unanimité. A l’époque je n’avais pas retenu cette option pour le seul bien que j’avais car le montant du loyer encaissé, la taxation et le recours (recommandé dans mon cas : nul en compta) à un expert comptable n’était pas intéressant.
Par contre, le choix du bien et du secteur d’investissement à proximité de Montélimar sont des questions fondamentales. Par analogie avec les réussites du forum, il vous faut dans ces secteurs 1) payer le moins cher possible le bien ("facile", personne n’en veut dans certains quartiers), 2) avoir de bons artisans pas chers réactifs fiables (?), 3) savoir créer de la plu value de par vos choix, vos aménagements intérieurs, ce qui valorise le bien et fait que ce sera le votre qui sera choisi en location dans une pluralité d’offres.
Méfiez vous des Taxes Foncières souvent élevées, des projets communaux qualitatifs qui pourraient vous "couler" le projet (il y a eu par exemple des projets d’Eco Quartier dans le secteur, où en sont ils aujourd’hui ?), des prescriptions des Architectes des Bâtiments de France (il y en a dans vos secteurs) qui ont un coût en cas de travaux extérieurs…
Ce n’est pas exhaustif et critiquable.

Bernard2K a écrit :

Pour trouver un bien très significativement sous les prix du marché, il faut "se lever tôt".

En effet !

D’où cette phrase :

InvestisseurHeureux a écrit :

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

Pour moi, le meilleur post du forum pour comprendre la notion de rentabilité est celui-ci :

InvestisseurHeureux a écrit :

Un document bien fait extrait du mensuel Le revenu sur les différentes rentabilités :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … e-immo.jpg

☀️☀️🌻🌻

InvestisseurHeureux a écrit :

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

D’après mon expérience et mon ressenti, chacun peut en avoir un différent, je n’ai jamais trouvé ce travail si phénoménal, bien au contraire.

En effet, j’ai été salarié (cadre avec un salaire très correct) et il me fallait chaque mois inlassablement travailler pour dégager une épargne qui me paraissait bien faible proportionnellement à l’effort et aux contraintes fournies/subies. Très très faible à l’idée de devenir rentier dans un délai raisonnable.

Factuellement d’une part et subjectivement d’une autre, produire un revenu récurrent et le faire pour soi et son avenir rend la charge de travail bien légère…
C’est bien le statut de travailleur salarié qui me semble aujourd’hui demander une part phénoménale de travail. Si c’est une notion éminemment subjective, objectivement en comptabilisant des heures c’est aussi très largement le cas.

Cependant, vous avez parfaitement raison de dire que cela ne se fait pas tout seul, dès que l’on dit que c’est faisable, beaucoup s’imaginent que c’est aisé et sans trop d’efforts, ce qui n’est évidemment pas exact.
La difficulté ne vient pas de ce qu’il s’agit de faire, mais du fait de devoir enchaîner cette nouvelle occupation en plus d’une déjà existante. Pour faire un peu d’humour et de provocation, je dirais que la difficulté c’est plus l’activité avec laquelle on veut prendre un peu de distance que la nouvelle

Pour bien débuter dans l’immobilier locatif il faut pouvoir être financé et ainsi "cocher" plusieurs cases que va souhaiter le banquier:
- CDI
- épargne de précaution
- hygiène bancaire

De ce point de vu vous semblez être bien parti. C’est une très bonne chose pour débuter. Notez que certains banquiers aiment également les investisseurs déjà propriétaires de leur RP. Pas nécessaire dans votre cas, compte tenu de votre loyer, mais c’est à prendre en compte.

Tout en améliorant ces éléments préalables et indispensables, vous pourrez débuter vos visites pour maitriser parfaitement votre zone d’investissement. Plusieurs remarques ensuite, dont certaines en complément des précédentes interventions, sur les diverses pistes possibles pour bien débuter vos investissements dans le locatif.

- vous êtes jeune, vous avez donc le temps avec vous pour emprunter et profiter de l’effet de levier du crédit
- attention à ne pas vouloir commencer trop gros. Apprenez d’abord à gérer des locataires, artisans, avant de vous lancer dans un immeuble tête baissé. Un cycliste amateur s’entraine et débute par l’ascension d’un col hors catégorie. Il ne se lance pas pour commencer dans l’ascension de trois cols hors catégorie dans la même sortie.
- testez votre capacité d’emprunt auprès de votre banquier, pour voir si il est prêt à vous suivre sur du locatif
- avez vous envisager la possibilité d’acquérir une RP nécessitant des travaux, de la rénover tout en y habitant et de la revendre pour empocher une PV non imposable ?
- compte tenu de votre profil, l’investissement en direct est tout à fait indiqué, pas besoin de montages complexes et coûteux du type SCI
- soyez raisonnable dans vos investissements et vos projections financières. Votre situation personnelle sera sans doute amenée à évoluer dans les prochaines années (enfants par exemple, mariage)
- si vous voulez pouvoir enchaîner les opérations, il faudra un investissement dont 70% du loyer est au minimum supérieur à votre mensualité
- vous pouvez écouter les conseils d’un conseiller fiscal, mais faites vos calculs ensuite et vérifier tous les éléments par vous-même (à commencer par les prix du marché). Dans 99% du temps, vous fuirez ensuite le Pinel.
- la recherche d’un bien est très grisante, ne vous laissez pas déborder par vos émotions, restez rationnels et vérifiez vos calculs avant de vous lancer.

InvestisseurHeureux a écrit :

Pour bien démarrer, vous avez le best-seller de Julien : L’investissement immobilier locatif intelligent

Mais tout ceux qui ont réussi dans l’immobilier sur notre forum ont eu la même stratégie :

STRATÉGIE D’ENRICHISSEMENT AVEC L’IMMOBILIER LOCATIF

1) acheter un bien à rafraîchir bien situé, avec l’emprunt le plus long possible
2) rafraîchir le bien soit-même et le louer en LMNP
3) le louer en générant un cash flow positif (loyer > emprunt + frais + taxes)
4) répéter l’opération avec des biens de plus en plus complexes (studios puis immeubles de rapport)
…
5) quand le patrimoine devient important, vendre et passer de l’immobilier résidentiel à  l’immobilier commercial (moins opportuniste mais plus facile à gérer)

La stratégie n’est pas plus compliquée, sauf que cela demande un travail phénoménal de recherche du bon bien, du meilleur taux du prêt, de passer du temps à bricoler, puis à gérer des locataires.

Et c’est aussi la raison de pourquoi ceux qui ont réussi étaient souvent dans des situations spéciales (chômage, travail qui autorise des jours de congé dans la semaine…).

Il n’y a aucun exemple d’enrichissement significatif avec du neuf, de la défiscalisation ou de l’ancien qui ne nécessite pas de rafraîchissement : les rentabilité locatives sont trop faibles, et vous n’avez pas de cash flow positif.

En résumé, si c’est "facile", c’est que ce n’est pas rentable.

Votre dernière phrase résume très bien vos propos, et cela vaut pour beaucoup de choses.

Bonjour,

Ce post est une mine d’information. J’adore ce forum on apprend plein de choses, merci à tous.

Petite question qui est Cricri ? Ou puis-je lire son histoire ?
J’ai déjà lu plusieurs profil sur le forum et c’est très enrichissant !

Bernard2K a écrit :

Cjerem : avant de poser votre question, avez-vous essayé de taper "cricri" dans le champ de recherche en haut à droite ? Manifestement non, puisque faire cela vous aurait apporté la réponse. Alors oui, vous demandez gentiment, alors je vais encore passer pour le gros méchant, mais pourquoi diable n’essayez-vous même pas de vous renseigner par vous-même avant de poser une question ? Au moins essayer ?

Vous avez supposé que la recherche ne fonctionnerait pas sur un renseignement aussi mince, vous avez supposé que vous n’étiez pas capable de trouver par vous-même, vous avez supposé qu’il serait plus simple de demander gentiment (en flattant, ça marche toujours mieux), car une bonne poire vous économiserait l’effort de chercher par vous-même… Et si vous arrêtiez de supposer, et si vous arrêtiez d’attendre que ça vienne des autres, et si vous essayiez d’obtenir les choses par vous-même, par vos propres diligences, par vos propres efforts ?

Décidément !

Bonjour Bernard, effectivement je n’ai pas remarqué le bouton de recherche qui était en haut à droite car je ne maitrise pas encore toutes les fonctionnalités du forum. Après quelques clics j’ai effectivement trouver par moi-même son profil et l’ensemble de ces messages.

Par contre vous semblez, de ce que j’ai compris, être un membre respecté de ce forum mais ce n’est pas pour autant qu’il faille me faire une telle leçon pour une simple question… J’ai lu votre présentation et il semble effectivement que vous êtes très énervé contre les nouveaux membres. Mais n’oubliez pas que vous en étiez un aussi en arrivant ici et que vous n’auriez pas souhaitez être traité de la sorte.

Je me suis inscrit ici pour apprendre des choses et discuter avec des gens plus confirmés que moi et non pas pour me faire rabaissé parce que je j’ai osé posé une question. A bon entendeur. Je vous souhaite une agréable journée et un bon courage dans votre entreprise.

Écoutez aucune histoire d’égo ici je suis quelqu’un de calme et réfléchis. Je trouve simplement sa remarque démesuré il aurait pu simplement me dire qu’un outil de recherche était disponible sans me prendre pour un c**…
Me faire réagir ? Parce que je ne trouve pas la recherche vous vous permettez de penser que je ne sais pas me débrouillez tous seul cest un peu abusé a mon sens enfin bref passons

CJerem a écrit :

Parce que je ne trouve pas la recherche

Pour ne pas la trouver il faut avoir cherché, ce que l’on vous reproche c’est de ne pas avoir cherché :

IH, qui n’est pas procrastinateur, a même pris la peine de faire s’agrandir et changer en jaune l’onglet de recherche si l’on clique sur chercher, faites-le c’est marrant.
Suggestion : que cela change au moment où l’on y passe la souris sans avoir besoin de cliquer, à défaut de ne pas pouvoir encore lire dans les pensées du forumeur en "recherche" d’informations.

Pour compléter les propos de philippe30 sur les locaux commerciaux, voici 2 autres difficultés à ce sujet :

1) notre incompétence à ce sujet (à moins d’avoir des parents commerçants).

Chacun habite quelque part depuis sa naissance, donc chacun a des dizaines d’années d’expérience d’habiter, donc chacun sait ce qu’est une bonne habitation. Il faut certes acquérir des compétences supplémentaires pour apprendre à juger des travaux nécessaires, etc, mais la base, chacun l’a, car chacun peut "sentir" si c’est une bonne habitation ou pas, en se référant à son expérience d’habitant.

Un local commercial, c’est terra incognita. Un bon local commercial, c’est celui dont vous ressortez en ayant acheté quelque chose ou un service, sans même vous rendre compte du dispositif qui vous a fait acheter. Le local commercial met en valeur la marrchandise et s’efface discrètement derrière cette marchandise. Donc le quidam moyen ne connaît pas les critères d’un local commercial, ne sait pas comment ça fonctionne.

Les critères sont notamment : le bon état des commerces alentours ; l’accessibilité en transports (en commun, en voiture, à pied), le parking facile (on est de plus en plus dans une logique "drive". Un stationnement "arrêt minute" peut changer énormément le chiffre d’affaires d’un commerce), la visibilité (TRES important. Par exemple un local avec 5 mètres de vitrine sur 20 mètres de profondeur vaut beaucoup moins cher qu’un de 20 mètres de vitrine sur 5 mètres de profondeur, pourtant ils font la même surface). S’y rajoutent des critères comme la facilité de livraison en camion (jusqu’à quel tonnage ?), la conformité aux normes ERP, l’accessibilité PMR, la présence de matériel spécifique au métier (dont il est bien difficile de juger la qualité et l’état. Vous vous y connaissez en chambres froides ? En panneaux rainurés ? En présentoirs ?).

2) L’autre gros point de vigilance que je veux rajouter, c’est les ravages que font la simple phrase "c’est le preneur qui fait tout". En effet, contrairement à l’habitation où le locataire n’a que très peu de travaux d’entretien locatif à sa charge, en locaux commerciaux, il est d’usage que ce soit le locataire qui fasse tout (sauf bien sûr les gros travaux au sens de l’article 606 du code civil). Exemples :
- c’est une boucherie, reprise par un jeune boucher qui déplore des équipements anciens et une devanture moche : il va renouveler les équipements et refaire la vitrine entièrement à ses frais.
-  c’était une boucherie, un coiffeur veut reprendre : ok, mais les transformations nécessaires sont entièrement à ses frais.

Ca fonctionne avec les locataires soigneux et riches, qui savent qu’entretenir le bon état du commerce contribue à maintenir voire développer son chiffre d’affaires et la valeur du fond de commerce. Mais, les gens non soigneux, ou les gens dont le commerce bat de l’aile financièrement, vont appliquer "on s’en fout, c’est pas à nous". Et là, le bailleur voit la qualité de son bien se dégrader… ou ne la voit pas, car les bailleurs de locaux commerciaux sont souvent peu intéressés à leur bien, tellement ils sont persuadés que c’est une vache à lait dont il n’y a pas à s’occuper. Qu’il la voit ou pas, elle se dégrade.

Et c’est là qu’il faut parfois sortir de la phrase "c’est le preneur qui fait tout", et que le bailleur accepte de mettre la main à la poche, car c’est son intérêt bien compris. Selon la nature de la dépense, soit il paie à 100 %, soit il propose une participation (type 50/50), soit il propose de la franchise de loyer (quelques mois de loyer offerts). Il faut alors distinguer les améliorations qui donnent de la valeur durablement au local (tel que la pose d’une climatisation ou de portes automatiques) et celles qui sont spécifiques à ce preneur-là (tels que les équipements spécifiques métier, ou la mise aux couleurs de sa chaîne). Le bailleur peut avoir intérêt à contribuer à la première catégorie de travaux (ceux qui améliorent durablement le local), mais pas à la seconde (travaux spécifiques à ce preneur-là).

Enfin, j’ajoute que le commerce de proximité est sur un déclin de long terme. La vente sur internet est en train de lui filer un mauvais coup, qui n’est qu’une étape de plus sur un déclin amorcé depuis au moins le milieu du XXe siècle. La suite est difficile à imaginer. Par exemple, tout le monde croyait, il y a encore peu, que des choses qu’il faut essayer avant d’acheter, comme les vêtements et les chaussures, ne se vendraient pas sur internet. Et pourtant… Les commerces de vêtements et de chaussures tirent la langue, comme avant eux les disquaires, les libraires, les photographes, etc. Le prochain sur la liste pourrait bien être opticien, métier qui semble pourtant un locataire rassurant à Philippe30. Techniquement, tout est disponible pour vendre des lunettes sur internet et pour que cela remplace progressivement l’opticien "old school" d’ici 10 ans environ.

On en a déjà parlé, je sais qu’on m’a dit que j’exagérais… Je redis quand même : attention, quand on investit à l’encontre d’une tendance de long terme, ça finit rarement bien…

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2019 09h00)