Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Corum peut envoyer sur demande et par e-mail des documents d’aide à la déclaration fiscale qui correspondent au cas personnel de chacun, notamment pour le micro-foncier.
Le document ne contient pas les données personnelles mais les étapes sont très bien détaillées.

Bonjour,

A partir du premier juin 2019, le prix de la part passe de 1075 à 1090 euros (frais et commissions de souscriptions inclus).

EDIT : déjà annoncé en bas de page 32, je n’avais contrôlé que la page 33, toutes mes excuses.

GoodbyLenine a écrit :

…à noter des informations contradictoires sur les K-Citymarjket à Hämeenlinna et Kajaani : rendement à l’acquisition indiqué comme étant "6.30%" et "8.10%" à deux endroits du texte. A clarifier…

Je viens de consulter le BTI sur le site de Corum AM et je n’ai pas trouvé trace du 6,30 % dont vous parlez mais bien 8,10 % aux deux endroits. Peut-être se sont-ils aperçus de l’erreur et ont-ils corrigé leur texte entretemps ? Ou alors n’ai-je pas bien vu ?!

Sinon, je pense que cette politique de cession des actifs historiques (Orvault et Le Creusot) permettra de nettoyer le portefeuille d’actifs devenus « hors cible » pour la SCPI.

Pour Orvault, on enregistre une moins-value de 325 K€ par rapport au prix de revient (soit -21 %) mais vu que la société de gestion communique sur un rendement de 8 %, je dirais que non seulement ils ont réintégré l’ensemble des loyers perçus (ce qui est normal), mais qu’il faut également comprendre que les 8 % ne sont pas un taux annuel mais bien un taux sur toute la période 2012-2019.

On peut imaginer que le raisonnement vaut également pour les deux autres actifs cédés… à vérifier.

Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

FCP a écrit :

Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Deb67 a écrit :

Je lis ce soir "très beau rendement de 8,1 %", ce qui me semble lever définitivement l’ambiguïté.

Et 7 lignes plus haut, en caractères verts, un peu plus à gauche, vous lisez quoi ?
L’ambiguité vient du fait qu’il y a 2 endroits où un pourcentage est indiqué, et que ce n’est pas chaque fois le même…

EDIT 20/7 01h00 : Le BTI a été corrigé, et à présent le rendement est bien confirmé à 8.10% (partout).

GoodbyLenine a écrit :

FCP a écrit :

Les 3 ventes sont en moins value. C’est pas bon non ?

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Deb67 a écrit :

Je lis ce soir "très beau rendement de 8,1 %", ce qui me semble lever définitivement l’ambiguïté.

Et 7 lignes plus haut, en caractères verts, un peu plus à gauche, vous lisez quoi ?
L’ambiguité vient du fait qu’il y a 2 endroits où un pourcentage est indiqué, et que ce n’est pas chaque fois le même…

Ok, le document n’est donc pas parfait MDR, mais l’allusion à un rendement exceptionnel veut dire AMA que la bonne valeur est la plus élevée, voilà ce que je voulais dire.

GoodbyLenine a écrit :

Au moins pour la 3ème cession, on ne connait pas le prix d’achat des 1946m² vendus, et une règle de 3 sur les m² indique une grosse plus-value.

Bonjour
Je n’ai pas compris egalement les 3 cessions sont inférieures au prix d’achat initial donc il y a forcément de la moins value non?

Est ce que vous savez si le commerce a Amnéville a finalement trouvé une issue favorable ? (vente ou location)

merci et bon dimanche

J’ai discuté de la situation du bien à Amneville avec la personne chez Corum AM en charge de sa relocation, après la dernière AG (c’est un autre intérêt d’assister aux AG, surtout à celles de Corum qui y invite une bonne partie de son personnel, que de pouvoir discuter autour du petit verre/buffet offert après l’AG).

La situation n’a guère évoluée pour ce bien, toujours vacant. La zone où il est situé est très sinistrée, mais il y a quand même quelques pistes et  espoirs d’évolution positive (je vous passe les détails). La société de gestion ne l’a pas "oublié",  et ça n’est pas à passer définitivement en "pertes et profits".

www.magazine-decideurs.com a écrit :

source F. PUZIN (Corum AM) : "L’IMMOBILIER N’EST EN RIEN UNE VALEUR REFUGE"

Les prix de l’immobilier de bureaux parisiens s’envolent tandis que les SCPI collectent toujours plus. Une situation qui inquiète Frédéric Puzin, le président de Corum L’Epargne. Celui-ci estime, en effet, que lorsque les sociétés de gestion achètent à un prix aussi élevé, quelqu’un devra régler l’addition un jour ou l’autre. Et il est convaincu que c’est l’épargnant qui en paiera les pots cassés.

Décideurs. L’ADN de Corum peut-elle se résumer à la phrase suivante : « réaliser une prise de risque importante est la seule manière d’obtenir un rendement » ?

Frédéric Puzin. C’est la petite musique du marché. La prise de risque maximum est aujourd’hui réalisée par les investisseurs qui acquièrent des immeubles à un prix très élevé, notamment dans l’immobilier parisien et allemand. La raison est simple, les taux d’intérêt sont bas et poussent les investisseurs à reporter leurs liquidités sur des marchés dits alternatifs. En parallèle, les indices boursiers posent question en raison de leur volatilité. Certaines valeurs sont donc complètement déconnectées des réalités économiques. Or, l’immobilier est une équation économique très simple : quelle est la prime de risque qu’on est prêt à lui donner au regard des rendements des obligations d’État ? Pour ces investisseurs, les taux d’intérêt bas justifient les prix d’acquisition élevés. Cela a fait mécaniquement baisser le rendement des biens immobiliers. L’appréciation du marché immobilier se fait donc par la fuite en avant d’investisseurs qui ont de plus en plus de liquidités à dépenser.

Quelles pourraient-être les conséquences de cette fuite en avant que vous décrivez ?

Si les taux d’intérêt venaient à remonter, la « machine » repartirait immanquablement dans l’autre sens. Par exemple, si vous achetez un immeuble avec un rendement à 3% quand les taux d’intérêt sont à 0%, une remontée de ces taux à 2%, à prime de risque de l’investissement immobilier identique, va faire passer la valeur de capitalisation de votre immeuble à 5 %. A loyer équivalent, ce que vous avez acheté 100 vaut maintenant 60, soit une perte de valeur de 40. Dit autrement, cette perte représente huit ans de loyers… Qui accepterait un risque de vacance de huit années ? Et pourtant,  c’est bien le risque pris en niant le risque de remontée des taux. Un rapport publié par Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) soulignait déjà, il y a trois ans, la trop grande cherté du marché immobilier parisien. Les principaux acteurs de l’immobilier ont balayé ces conclusions d’un revers de main prétextant que l’immobilier était une valeur « refuge ». L’immobilier n’est en rien une valeur refuge. C’est en revanche une valeur tangible : c’est ce qui rassure avec l’immobilier. Mais la confusion entre ces deux notions est dangereuse.

"NOTRE SEUL OBJECTIF EST D’OPTIMISER LE CASH-FLOW"

Pourquoi les investisseurs continuent-ils à investir si les risques sont parfaitement identifiés ?

D’une part, ils considèrent que les taux d’intérêt ne pourront pas remonter. L’industrie financière est soumise, d’autre part, à un conflit d’intérêts. Elle a comme seul tropisme le fait d’avoir un maximum d’encours sous gestion. L’intérêt des épargnants et des gérants de leur épargne n’est donc plus aligné. Il me paraît essentiel aujourd’hui de limiter sa collecte à ce que l’on est capable d’investir et à l’objectif de performance annoncé aux gens qui vous ont donné leur confiance. Vous n’avez ainsi plus la pression de l’argent et du temps. Cela permet d’acheter dans de bonnes conditions, de mieux préparer un éventuel retournement de marché. Et, en achetant des biens au rendement plus élevé, vous vous donnez la faculté de mieux amortir mécaniquement l’impact d’une remontée des taux… J’estime donc que je prends moins de risques en achetant aujourd’hui en Angleterre, où le marché s’est déjà retourné, qu’en Allemagne par exemple ou dans le QCA (Quartier central des affaires).

Vos principaux moteurs de performance que sont l’immobilier en Espagne et aux Pays-Bas sont en train de s’essouffler. Quels seront vos prochains relais de croissance ?

C’est vrai que l’Espagne est derrière nous. Nous avions de fortes convictions aussi sur les Pays-Bas en 2014. Les prix ayant bien progressé (quand nous sommes entrés aux Pays-Bas, c’était un marché de 8 Mds€ de transactions annuelles, aujourd’hui il dépasse les 20 Mds€), nous sommes en train de vendre certains de nos biens et de réaliser de belles plus-values. La Finlande et surtout l’Angleterre sont des zones sur lesquelles nous voyons du potentiel. Nous recherchons aussi des accidents de marché pour acheter au bon prix comme ce fut le cas en 2014, lorsque Peugeot a connu quelques difficultés. Les annonces sur les grands locataires peuvent créer d’importantes décotes sur le marché immobilier et donc de belles opportunités si on sait se projeter au-delà des annonces de circonstance et de la « glaciation » d’un locataire. L’arrivée de Dongfeng au capital de PSA Groupe offrait une belle projection industrielle et financière. Nos équipes ont donc cherché à acheter des immeubles occupés par le groupe. Et c’est ainsi que nous avons acquis dans d’excellentes conditions un immeuble à Francfort avec comme locataire PSA Banque, société au demeurant très rentable, à travers sa filiale finançant les concessionnaires et les clients sur les marchés allemand, suisse et autrichien.

"LES FRANÇAIS ARRIVAIENT TARDIVEMENT SUR UN MARCHE EN RETOURNEMENT"

Quel est le profil des biens que vous visez ?

Nous sommes agnostiques. Notre seul objectif est d’optimiser le cash-flow. Un investisseur étranger m’a demandé un jour si je connaissais le plus bel immeuble du monde ? Je lui ai répondu que non. Il m’a alors affirmé que c’était Versailles. Mais il y avait un problème : nous avions eu l’idée saugrenue de couper la tête du locataire !  Celui qui crée de façon certaine de la valeur dans l’immeuble, c’est le locataire : il est le générateur de cash le plus fiable. En tout ca,s avec une plus grande fiabilité que le marché, un autre investisseur, qui vous achètera un jour, peut-être, à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis. C’est avant tout sur le locataire que vous devez compter pour créer de la richesse. Un bel immeuble est celui pour lequel vous avez un locataire engagé sur un bail de 9 ans, un locataire qui surtout a la capacité de payer son loyer dans les temps et un immeuble sur lequel il n’y a pas de travaux à faire.

Vos performances ne reposent-elles pas trop sur des paris macroéconomiques ou financiers, comme vous pouvez le faire sur les devises par exemple ?

Ce ne sont pas des paris, mais des constats. On utilise les marché immobiliers et devises pour créer de la valeur. Pourquoi les subir ? Par exemple, nous avons récemment réalisé de nombreuses acquisitions au Royaume-Uni avec une livre à 1,12 euro en moyenne. Les vendeurs de ces immeubles les avaient acquis quand la livre était à 1,48 euro avec un prix au mètre carré 30 % plus cher 4 ou 5 ans auparavant. Ce sont les vendeurs de ces immeubles qui ont fait des paris risqués en achetant dansun marché immobilier au plus haut et une devise chère. Pourquoi ? J’observe d’ailleurs qu’un certain nombre d’investisseurs français ont annoncé s’intéresser à nouveau au Royaume-Uni. C’est un signal intéressant, car j’ai constaté souvent que les Français arrivaient tardivement sur un marché en retournement, comme ce fut le cas en Espagne ou plus récemment aux Pays-Bas.

(…)

Propos recueillis par Aurélien Florin

A la lecture du dernier bulletin, je suis surpris de ventes en moins value affichées en page 5 avec un rendement positif. Seule Corum AM connait le secret de son calcul, je l’invite à le publier. Il semble qu’il inclut les loyers versés, tel le ferait un débutant en immobilier fier de son "affaire" qui ne le serait pas tant que cela.
Reprenons les 3 biens vendus :

_Actipark 44700 Orvault de 5min10sec à 5min35sec dans la vidéo du message #762 : locaux mixtes activité récents avec un rendement de 8%, 8,15% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 14,5% d’après le dernier RA.
Actipark acheté 30 mai 2012 1,545M€ expertisé 1,32M€ mais vendu 1,22M€ soit -21,04% par rapport au prix d’achat et -7,58% par rapport à la valeur d’expertise.
Ils prétendent que le rendement global de cet investissement aurait été de 8%.

_Le Creusot, commerces achetés le 22 mars 2013 au prix de 4,301M€ expertisés 4,63M€ mais vendus 3,95M€ soit -8,16% par rapport au prix d’achat et -14,69% par rapport à la valeur d’expertise.
Le rendement généré aurait été de 6% d’après le bulletin. Si c’est moins de 1% par an, bof
Petite faute dans le texte, "ces commerces font partie de votre patrimoine depuis 2013" mais en sont maintenant partis, ils devaient surtout penser à cela en l’écrivant.

_4 supermarchés dans les îles Canaries achetés le 26 juin 2014 au prix de 14,432M€ expertisés 16,6M€. La vente d’un de ces commerces a été réalisée sur la base de 3,6M€, les éléments dont je dispose ne permettent pas de chiffrer la (probable) plus-value car nous n’avons pas le détail du prix d’achat des 4 commerces.

Avis aux matheux, si vous avez des pistes concernant le mode de calcul du rendement façon "Corum", ça m’intéresse

Surin a écrit :

Avis aux matheux, si vous avez des pistes concernant le mode de calcul du rendement façon "Corum", ça m’intéresse

J’ai déjà fait une tentative dans le post #837
Les loyers sont certainement pris en compte.

WhiteTiger a écrit :

Cela dit, je partage l’avis de Surin, cette façon de calculation est assez anachronique, comme ce que ferait un "débutant en immobilier fier de son "affaire" qui ne le serait pas tant que cela."

C’est une affaire de vocabulaire et il s’agit de savoir précisément de quoi CORUM nous parle. Leur définition de rendement global est en fait une rentabilité brute locative.
A distinguer du rendement locatif brut qui concerne uniquement les revenus que l’investissement va rapporter.(indiqué à chaque acquisition)
La rentabilité locative brute intègre les revenus générés ET la variation de prix du logement.

Pour moi, mesurer la rentabilité réelle d’un investissement doit s’exprimer en Net et se fait en tenant compte de tous les flux financiers qui entrent en jeu. Un taux de rentabilité interne me semble l’indicateur le plus approprié. Et je pense qu’on serait loin des généreux % affichés.