Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6%

Le rendement net devrait se situer autour de 7%.
Si j’inclus les frais de notaire, on arrive à une renta brute de 11,7%, nette de 6,4%, ce qui reste très correcte.
Je ne sais pas si la règle est d’inclure ces frais pour le calcul de la renta.

J’ai rentré les données dans mon simulateur Excel avec comme hypothèses:
- frais notariés 13400€ (6,87%) = apport
- frais de dossier prêt 0,6%
- frais d’hypothèque 1,5%
- gestion locative 5%
- assurance loyers impayés 2,4%
- assurance PNO 500€
- taxe foncière 2200€
- charges diverses à la charge du propriétaire 1000€
- taux d’occupation de 100%

Prix d’achat approximativement 1480€/m²
Location approximativement 15,50€/m²

Le flux de trésorerie est positif avec une durée de prêt de 15 ans pour un taux 3,7%.
1ière année => +729€
Années suivantes => +1899€

Avec une hypothèse de taux d’occupation de 90%, la durée du prêt devrait passer à 18 ans pour être en flux de trésorerie positif.

D’autres confirment ces ordres de grandeur ?

Avec dernières précisions:

Avec taux d’occupation de 100%, flux de trésorerie positif avec durée de prêt de 13 ans
1ière année => +785€
Années suivantes => +1292€

Avec taux d’occupation de 90%, flux de trésorerie positif avec durée de prêt de 15 ans
1ière année => +104€
Années suivantes => +611€

Sky a écrit :

Bonjour,

La rentabilité que vous indiquez me parait faible pour des logements occupés.

Qu’en est-il de la qualité des locataires ?
Y-a t’il un reglement d’immeuble ?
Si oui est-il respeté ?

Les locataires sont des étudiants et un salarié, qui n’ont jamais posé de problèmes que ce soit pour le paiement de leur loyer ou concernant le respect à apporter à leur logement ou les communs.

Sky a écrit :

Amiens ne serait-elle pas une ville sinistrée ?
une ville communiste pendant plus 50 ans, qui est passée rapidement à droite sous de Robien (avec les conséquences que tout le monde connait), une capitale régionale que les habitants de beauvais ou soissons ne connaissent même pas. Une industrie, qui comme partout, périclite petit à petit. Aucune super école supérieure d’aura nationale, la fac est en périphrie de la ville et après 20h c’est mort comme dans une ville de 15K habitants, même pas de ligne TGV, bref à Amiens, à part une cathédrale, 2 rèderies (braderie mais vente de neuf interdit) par an, la chasse aux canards et les champs de betteraves aux alentours, ce n’est pas très dynamique.

La politique d’Amiens, j’avoue que je ne la connais pas, cependant je ne vous rejoins pas quand vous dites que c’est une ville "morte".
Fac de droit, de sciences et IUT sont en centre ville (à environ 1 km de l’immeuble).
Concernant le train, le TGV y est prévu pour 2020, avec la construction du tronçon Roissy-Creil, soit une ligne directe vers la gare de Roissy qui apportera une plus valu pour la ville (au même titre que Lille qui est à 1h de Paris en TGV), même si les deux villes ne sont pas comparable d’un point de vue "dynamisme"

Sky a écrit :

Les calculs que fait Bluegrass semblent être pour des locations nues, hors il s’agit ici de location meublée.

à ce propos, avez vous chiffré les mobiliers ? comment ? sur quelle base ? car il vient en déduction pour le calcul des frais de mutation.

quel est l’age de la plomberie ? des cumulus ? y’a t’il de la peinture au plomb ? qu’en est-il du raccordement des eaux de pluies et des eaux usées ?

Même si une vieille amiennoise (c’est le nom donné localement aux immeubles de ville)en briques est plutôt robuste, solide et avec de bons DPE, ça ne répond plus tellement aux désirs de la population de locataires actuels à part les cas-soss (qui ne manquent pas en picardie).

C’est un peu long de tout détailler mais comme dit précédemment, l’immeuble est dans un état très correct, les dernières grosses rénovations datent de 2007, et le studio du RDC est en cours de rénovation.

Sky a écrit :

Bref, des supers-affaires à Amiens j’en ai croisé des dizaines depuis mes début de bailleur, encore l’an dernier plusieurs hotels (insalubres à transformer) étaient à vendre aux alentours du cirque, rentabilité brute estimée après travaux supéreirue à 18% et je n’ai pas fait l’affaire.

Vous êtes prévenu m’un tiot père.

Je dirais que chacun voit midi à sa porte, pour ma part je pense réaliser un bon achat, surtout quand je constate que la grande majorité des agences immobilières proposent des biens avec des renta brutes ne dépassant que très rarement 8%.
La je suis sur du 12% sans avoir de travaux à faire, sur un bien que je vais pouvoir gérer moi-même étant domicilié ici.
C’est mon premier achat, la priorité était de dégager une trésorerie positive afin de renouveler l’opération dans quelques temps. Donc à moins en effet d’avoir des locataires peu scrupuleux, je pense que mon objectif est atteint.

Merci pour vos mises en garde, instructives, je tâcherai d’être professionnel dans la gestion de mon bien.

jc1982 a écrit :

je ne vous rejoins pas quand vous dites que c’est une ville "morte".

Mea culpa, en effet je me suis trompé. Après vérification le Mc Do ferme à 23h en semaine et à minuit vendredi et samedi, c’est vrai que c’est mieux que 22h tous les jours ….

Le local professionnel est d’une surface de 17 m² si je ne m’abuse ?, c’est assez petit, attendez vous à ce que ce soit long à louer. (sauf à des débutants qui commencent leur activité la tête pleine de rêves ou à des kebabs). Je ne saurais trop vous conseiller de vous interesser au bail dérogatoire plutôt qu’au bail commercial classique afin de conserver la propriété du pas de porte et du fond de commerce.

Même si avec les années qui passent, je suis un peu plus "gourmand" sur les marges de sécurité quand j’achète des immeubles, votre dossier est parmis les meilleurs de ceux qui ont été exposés sur ces forums. Je vous souhaite de réussir dans votre opération.

Bonjour Diwan,

Mon projet avance tout doucement, je suis à jour de mon côté au niveau de la banque, mais le propriétaire actuel met un peu de temps pour évaluer les biens mobiliers des différents lots (sur lesquels je ne paierai pas de frais de notaire)

Je pense avoir eu un peu de "chance" pour trouver cet immeuble. Une annonce sur internet un vendredi, et déjà 4 visites au programme le samedi lorsque je me suis fait connaître des propriétaires. Je me suis arrangé pour être le premier à visiter et donc potentiellement le premier à faire une proposition.
Après moi d’autres personnes ont sur-enchéri mais les propriétaires n’ont pas accepté.

Acheter un immeuble pour un premier achat peut paraître important (si les grands investisseurs de ce site le disent c’est qu’ils doivent avoir de bons arguments dans ce sens), cependant je suis sur un bien qui s’autofinancera (2000 euros de loyers potentiel pour 1150 euros de crédit mensuel), un bien qui a été évalué, par 2 fois, à 2,5% en deçà de mon prix d’achat mobilier compris (donc un bien qui n’est pas vendu à un prix excessif par le vendeur), et surtout un bien que je suis dans la possibilité de financer même sans recevoir le moindre loyer (donc dans le pire des cas, je ne me mets pas dans la "m….")

Je dois maintenant étudier la question fiscale, qui n’est pas aisée pour un débutant comme moi (régime, option, expert comptable…), donc je lis et essaie de comprendre les différents posts que je peux trouver ici et ailleurs.

Au final, si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer, avec une bonne situation géographique, ne nécessitant pas ou peu de travaux, et ayant une belle rentabilité, et bien pourquoi ne pas se lancer.

J’espère avoir répondu à votre question, et que vous trouverez un bien selon vos attentes.

CDLT

JC

Merci pour ces infos JC 1982
Je ne comprends pas le sens de votre réponse:

"…si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer…"

Malheureusement ce ne sera pas le cas, je pourrais encaisser certains imprévus (non payement, vacances), mais je n’ai pas la trésorerie pour monter un financement sans emprunter et louer pour rembourser mon emprunt.

Merci pour l’information Chrism.
C’est vrai que les super affaires sur de l’ancien avec travaux ne sont plus d’actualité dans le Loiret.
J’ai acheté, il y a 20 ans ma RP sur un coup de dés à peine le prix du terrain, c’est plus possible aujourd’hui.
Mes recherches ne se focalisent pas sur ce type d’investissement, qui n’est plus rentable dans le département, mais plutôt sur un petit immeuble ancien en bonne état, ou récent, qui est déjà occupé par des locataires et qui s’autofinancerait.
J’en ai trouvé plusieurs, très différents les uns des autres, (c’en est assez drôle d’ailleurs), je vais aller les visiter, j’irais ensuite voir mon banquier pour voir si j’ai les yeux plus gros que le ventre ou si au contraire, si ce genre d’investissement est à ma portée.

Cordialement

diwan a écrit :

Merci pour ces infos JC 1982
Je ne comprends pas le sens de votre réponse:

"…si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer…"

Malheureusement ce ne sera pas le cas, je pourrais encaisser certains imprévus (non payement, vacances), mais je n’ai pas la trésorerie pour monter un financement sans emprunter et louer pour rembourser mon emprunt.

Cordialement

Ce que je voulais dire, c’est qu’il faut peut être s’orienter vers un bien que vous pourrez financer même sans percevoir de loyer.
Pour ma part, les mensualités du crédit devraient avoisiner les 1150euros, et ma copine et moi ayant 4000 euros de revenus mensuels, nous sommes capables de rembourser le crédit et de garder un bon train de vie même si nous nous trouvons dans le pire des cas, cad sans aucun revenu locatif.

Il faut toujours effectivement communiquer "par écrit" sur ce type d’engagement. Cependant, les choses étant ce qu’elles sont, il faut solutionner le problème.

Quelques questions doivent se poser maintenant pour envisager une résolution :
      _Quel est le délais de rétractation du compromis de vente ? (Est il dépassé ?)
      _Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?

Par ailleurs, il faut se dire que l’annulation de la vente est un fort moyen de pression de votre part mais à manier avec précaution. Moyen de pression car en cas d’annulation, le propriétaire devra entreprendre de multiples démarches pour réclamer un dédommagement. Mais attention car cela risque de vous coûter de l’argent si vous êtes en tord.

Enfin, je pense qu’une solution envisageable dès maintenant, c’est de faire intervenir l’assurance du logement souscrite par le propriétaire car il s’agit d’un dégât des eaux, avec une éventuelle intervention financière de votre part en rapport à la franchise de l’assurance. Ce n’est pas super comme solution, mais dans les écrits c’est vous qui êtes "en tord" (vous étiez au courant, il n’y a aucun engagement écrit de réparation de la part du propriétaire), et vous avez signé…

Bonjour JC1982,

Vu la condition suspensive qui est insérée, vous pouvez rompre la vente. Ou en tout cas menacer de le faire, et faire en contrepartie une négociation supplémentaire.
Par exemple, je suppose que la signature se fera en 2013, vous pouvez négocier la prise en charge intégrale de la taxe foncière 2013 par le propriétaire actuel (c’est ce que nous avions fait en 2011, avec mention portée sur l’acte de vente)

Si effectivement le montant des travaux est inférieur à celui de la franchise (faites faire des devis), vous avez intérêt à négocier le prix et à les faire faire vous-même. De cette manière, vous pourrez déduire le montant des travaux à déduire de vos revenus fonciers…

Bonjour,

la vente de l’immeuble aura lieu ce soir, nous nous sommes arrangés à l’amiable avec les vendeurs pour le problème d’infiltration d’eau.

J’ai une petite question concernant l’EDF:
Les studios ont leur propre compteur individuel, cependant le local pro et les communs sont sous le même compteur.
En attendant de rajouter un compteur individuel pour le local, à quel nom mettre le compteur actuel?
     - à mon nom et faire un forfait de charge EDF pour le local
     - au nom des futurs locataires, en leur décomptant une partie convenue ensemble pour le coût de l’électricité des communs?
Pour le moment nous sommes d’accord la deuxième solution, et je leur rend 10 euros par mois pour le surcoût occasionné par les communs.

Qu’en pensez-vous?

Merci

JC

jc1982 a écrit :

En attendant de rajouter un compteur individuel pour le local, à quel nom mettre le compteur actuel?
     - à mon nom et faire un forfait de charge EDF pour le local
     - au nom des futurs locataires, en leur décomptant une partie convenue ensemble pour le coût de l’électricité des communs?
Pour le moment nous sommes d’accord la deuxième solution, et je leur rend 10 euros par mois pour le surcoût occasionné par les communs.

Attention les abonnements pro doivent être plus cher

Attention une demande d’ajout de compteur nécessite le passage du consuel pour acceptation d’ouverture d’un nouveau compteur.

Cela signifie la mise aux Normes électriques ( Dernière en date NF105 C )    Bon courage …..

Pourquoi ne pas mettre un divisionnaire EDF vers les communs , c’est pas très légal mais cela vous coutera beaucoup moins cher.
Vous n’aurez pas les travaux , le passage du consuel même si pour des communs cela devrait aller , l’abonnement  EDF ensuite

Philippe