Fonctionnement du LMNP réel simplifié avec de la location Airbnb ?

sylvain0102 · #1

Bonjour,

Tout d’abord mes excuses si ce sujet a déjà été abordé, mais je n’y ai pas trouvé de réponse, ni sur ce forum, ni au cours d’une recherche plus large sur Google.

Ma copine et moi sommes propriétaires de notre résidence principale, que nous louons ponctuellement sur airbnb : nous louons tout l’appartement lorsque nous sommes absents (week-ends, vacances…) à raison de quelques dizaines de nuits par an.

Nous avons actuellement le projet d’acheter un immeuble dans le cadre d’un investissement locatif, et que nous placerions sous le régime fiscal du LMNP réel simplifié.

J’ai cru comprendre qu’il n’est pas possible de posséder deux immeubles soumis l’un au LMNP micro-BIC et l’autre au LMNP réel simplifié. Nous devrions donc également déclarer nos revenus airbnb en réel simplifié.

Si c’est bien le cas je je voudrais savoir comment se goupille le régime du LMNP réel simplifié avec de" la location airbnb de résidence principale sur seulement une partie de l’année. Notamment cela me paraîtrait bizarre (et trop beau pour être vrai !) que je puisse déduire 100% des charges afférentes au bien (amortissement, intérêts, etc.) alors que l’appartement n’est loué qu’une petite partie de l’année. Dans ce cas-là puis-je déduire seulement une quote-part de mes charges (ex : je loue 60 nuits par an soit 16.44% du temps, donc je peux déduire 16.44% de mes charges ?) ?

Sinon (question subsidiaire), de quelles solutions est-ce que je dispose pour continuer à déclarer les deux biens (le airbnb d’une part et le nouvel immeuble en location meublée longue durée d’autre part) sous des régimes fiscaux différents :
- Un SIRET pour chacun des immeubles, l’un à mon nom, l’autre à celui de ma copine ?
- Créer une société (ayant ma copine et moi associés à chacun 50%) qui détiendrait le nouvel immeuble et le déclarerait en réel simplifié alors que nous continuerions à déclarer notre appartement airbnb en micro-BIC. Si oui quel type de société serait le plus intéressant ?

Je vous remercie par avance pour vos avis,
Bien à vous,
Sylvain

Mots-clés : airbnb, lmnp, location saisonnière, résidence principale

Trahcoh · #2

Vous avez parfaitement compris. Il faut déclarer vos charges au prorata pour la résidence principale.

Le régime fiscal de la LMNP est plus intéressant que celui d’une société, il convient donc de favoriser ce type d’exploitation dans la mesure du possible.

anneso · #3

Je suis dans le même cas que vous. Cette discussion m’avait aidée.

Smitch · #4

Bonjour,

Trahcoh vous a parfaitement répondu sur la gestion de votre résidence principale : prorata du nombre de jour d’exploitation.

Concernant l’immeuble (ou apparts) qui reste à acheter :
-LMNP est le bon choix. Vous pouvez le faire en nom propre (avec votre compagne, 50/50) ou en société (SCI et autre). Cependant en nom propre vous aurez l’énorme avantage d’une fiscalité plus avantageuse sur la plue value à la revente. Et pour ma part, je n’ai pas trouvé d’avantage à la société.
-ensuite la grosse erreur : PAS DE MICRO BIC. Il faut tout faire au réel. Tous les calculs prouvent une bien meilleure rentabilité (sauf si vous acheté un immeuble hors de prix et pas franchement rentable, dans ce cas là l’intêret peut rebasculer au micro bic / mais ça voudrait dire que vous faites une mauvaise affaire).

Donc à mon avis, la solution fiscale la plus avantageuse :
LMNP (ou LMP), immeuble acheté en nom propre, et régime réel.

Donc, vous devez souscrire un expert comptable. C’est lui qui vous expliquera tout ça en détail.

Trahcoh · #5

Pas d’intérêt du micro bic si l’immeuble a été acheté cher et que la rentabilité est faible à mon avis.

Au contraire, les amortissements plus important de l’immeuble vont effacer plus facilement la totalité des plus faibles revenus bic.

Smitch · #6

oui désolé, erreur de ma part. Pas d’intérêt au micro bic dans tous les cas.

Car au micro BIC vous paierai forcement des impots. Alors qu’au réel vous avez au moins pour 7/8 ans sans impots.

sylvain0102 · #7

Merci à tous pour vos réponses, confirmations et conseils (et désolé pour le retard de ma réponse).

Je vais faire 2/3 calculs pour voir ce que peut donner le airbnb en LMNP réel simplifié avec déduction d’une quote-part des charges totales, effectivement ce sera peut-être plus intéressant qu’en micro-BIC

Par contre si j’ai des charges qui se rapportent uniquement au airbnb (typiquement des frais de conciergerie type ménage entre deux groupes de voyageurs), est-ce que je peux les déduire à 100% sans appliquer la quote-part ?

Merci!

sylvain0102 · #8

Bonjour,

Je me permets de relancer ce message, juste pour tenter d’avoir une confirmation quant à ma dernière question : si j’ai des charges qui se rapportent uniquement au airbnb (typiquement des frais de conciergerie type ménage entre deux groupes de voyageurs), est-ce que je peux les déduire à 100% sans appliquer la quote-part ?

Merci d’avance !

Sylvain

Trahcoh · #9

Oui.

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