DoctusMonkey [94] : étude de cas immobilier (urgence de la décision)

@DDtee
Peut-être que je m’emballe trop mais je sais aussi par exéprience que les bons produits ne restent pas longtemps sur le marché
Quand je disais que je n’avais pas le temps de bien maîtriser le LMNP, je parlais à l’échelle de cette journée: il faut que je me décide vite.
Je vais à nouveau  visiter l’appartement à 17h… Affaire à suivre (rapidement)

Bonjour

Cet investissement n’est pas en soit une bonne affaire , le fait que la location soit en Lmnp le sauve en tout cas de l’investissement vraiment mauvais.

La seule question est de savoir si les prix de la ville ( Fontenay-sous-Bois , Nogent sur marne ou plutôt Saint maur j’imagine ) vont continuer à augmenter ce qui est je pense bien possible .

C’est à la revente que vous saurez si vous avez fait une affaire ou pas.

Vu vos revenus l’investissement présente peu de risques et dépends surtout de vos envies :
Avez vous le temps et l’envie de vous mettre à la recherche d’un bien avec une meilleure rentabilité immédiate ?
Si vous n’avez pas le temps et l’envie , je pense que vous prenez peu de risque à vous endetter un peu en espérant que les prix de l’immobilier se rapproche des autres villes limitrophes ( Vincennes / Saint mandé ) .

Édit : Désolé je n’avais pas étudié les chiffres mais je trouve exagérer de vendre à un prix du mètre carré supérieur à la moyenne un logement loué .
Normalement , on observe une décote quand l’appartement est loué et il risque d’avoir beaucoup plus de mal pour le vendre.

Ensuite la question , le bien est il loué au bon prix et quid d’un éventuel encadrement des loyers ?

Calculez le cash flow négatif par mois et voyez si vous êtes prêt à l’assumer .

Je pense que à moins d’une grosse augmentation du prix de l’immobilier dans les années à venir l’affaire n’est pas vraiment interessante si vous avez le temps de chercher mieux .

Dernière modification par Doc94 (22/09/2019 17h13)

Si l’objectif est de devenir rentier, il faut chercher une rentabilité plus élevée que 4%.

Si l’objectif est de placer des liquidités "en trop", pourquoi pas ?

Une remarque : par expérience, c’est souvent, plus cher de pap. C’est contre intuitif mais empiriquement, c’est un constat fréquent…

Bonne réflexion,

Merci Bouboum26:
j’ai suivi le lien que vous indiqué et j’y apprends que le bien a été vendu 180000 euros il y a deux ans et demi
l’affaire était belle à faire: après rénovation complète, le bien a dû coûter aux alentours de 225000 euros

je suis allé visiter ce soir: l’appartement est magnifique… j’ai rappelé pour dire que je me donnais le temps de la réflexion…

voilà où j’en suis ce soir: comme beaucoup me l’ont fait remarquer, l’affaire n’est pas belle d’un strict point de vue locatif… mais de par ma connaissance de l’endroit et de la copropriété ( entre temps, il y a eu réfection du toit et ravalement pour une quote part de 20000 euros), je sais que le bien vaut le coup…

à suivre

Bonsoir,

A vous lire, je ne trouve pas grand intérêt à cet achat.
Peut être serait il plus profitable de s’inspirer de l’opération justement rondement menée par le vendeur pour trouver une vraie opération rentable.

Bonjour,
Je me joins également aux avis des autres membres du forum. A vous lire il semble que ce bien vous plaise et soit un bien de qualité (emplacement, rénovation, etc.). Cependant il est plus sage de mettre les sentiments de côté quand on évalue un investissement, notamment immobilier. L’investisseur doit être un animal à sang froid
Au vu de ce que vous écrivez je vous dirais bien de passer votre chemin, à moins de négocier fortement le prix d’achat.
Cdt,

Waoouh, mais qu’est ce que j’entend?! 4% une offre en Or ?
Vous êtes tombé dans le piège de l’affectif. Heureusement vous avez gardé la tête froide par la suite.
Sur le papier, rien ne va avec cette "affaire". Déjà c’est un T3 de seulement 50m², le bien a déjà été rénové donc vous le payer au prix du marché et difficile d’apporter de la valeur supplémentaire. Le vendeur en demande en demande un prix exorbitant, alors qu’il est clairement en position de faiblesse, divorce + bien occupé par un locataire.

Certes vous avez de beaux revenus, mais devez vous pour autant négliger la rentabilité ?
Si vous visez seulement du 4%,  autant allez sur du Pinel en région, au moins vous défiscaliserez et vous aurez un appartement tout neuf dans des villes très dynamiques (Toulouse, Montpellier, Nantes, Marseille)

Le temps jouera en votre faveur, laissez le vendeur dans ses illusions, il va redescendre très vite sur terre.

Bon courage à vous et félicitation pour cette prise de recul finale, c’est très difficile lorsqu’on a un coup de cœur. J’ai moi même eu le cas avec mon voisin qui vendait le même appartement que le mien (appartement mitoyen), j’ai beaucoup hésité et j’ai passé quelques nuits blanches, mais c’était une mauvaise affaire heureusement je ne me suis pas positionné sur son prix.

Ensuite, petit conseil, ne pensez pas qu’en évitant l’agence vous paierez moins cher… C’est une croyance populaire de radin mais c’est absolument faux. J’ai fait 3 très bonnes affaires via des agences, à chaque fois le propriétaire était à l’étranger ou héritier ou à l’autre bout de la France… Le plus important reste la réactivité, être parmi les premiers à visiter le bien.

Bravo pour le sang froid, la bonne affaire à ce prix était pour le vendeur. Le bien à été mis en agence? À quel prix?
Finalement il vous faut faire la même affaire que lui il y a 3 ans. Faites vous connaître des 3-4 agences du secteur si vous êtes motivé.
Bonne chance dans votre projet

Rêvons un peu
est-ce que vous pouvez rattacher tous les lots et créer un triplex ou alors avez-vous un palier commun avec l’appartement qui se vend ?