Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

ryanroll a écrit :

A mon humble avis il est impossible de parler de bonne ou mauvaise affaire sans introduire une notion de temps.

Ex : Un bien acheté 230k € au lieu de 250k € (prix du marché) est une bonne affaire à l’instant T, mais si cette transaction a lieu à un moment ou le marché est en pic et que X années plus tard (comme entre 1991 et 1998) le marché a perdu 40%, pouvons nous toujours affirmer que ce soit une bonne affaire?

Evidemment, il faut séparer l’investissement locatif de l’achat de la RP de ce raisonnement : dans le 1er cas ce n’est pas si grave si le bien est autofinancé, mais dans le second cas étant donné que la RP n’est pas un actif, on est bien face à un problème d’autant qu’on ne choisit pas toujours le moment de la vente de sa RP : mutation, séparation, naissances…

moi aussi j’ai le raisonnement inverse. Le prix de la RP importe peu tant que je ne souhaite pas vendre. pour les locatifs, c’est different. Au meme titre que FTE pouvait vous verser 10€ lorsque l’action cotait 100€, cela ne peut plus etre le cas maintenant qu’elle cote 10€…

pour les loyers c’est identique. Si le marché perd 40%, les loyers baisseront aussi, peut etre pas dans les memes proportions, mais ils baisseront. Et nos credits ne sont pas correlés au prix de l’immo…

JB0660 a écrit :

Pour quelle raison une RP n’est pas un actif ?
La RP ne fait pas partie de votre patrimoine (à l’actif de votre "bilan", avec le crédit immo au passif de votre "bilan") ?

pour moi la RP n’est pas un actif tout simplement car elle ne vous fait pas gagner de l’argent, chaque mois ou chaque année. Par contre elle vous en fait perdre (entretien, impots, etc…). Elle vous fera economiser des loyers lorsque le credit sera terminé, mais faire economiser est different de gagner de l’argent.
Lorsque j’ai fait changer mes fenetres pour du double vitrage, j’ai eu un credit d’impot. J’ai economiser de l’argent, mais pour autant, je n’en ai pas gagner (l’inverse meme).

apres chacun a sa vision sur la RP et la gestion "comptable" associée

BorderLine a écrit :

Cela va devenir difficile de continuer à discuter avec de tels croyances ou opinions qui n’ont rien de faits concrets

Nous sommes la pour en debattre, non?

definition d’un revenu : ce qui est percu en nature ou monnaie par quelqu’un comme fruit d’un capital placé (interet sur un capital prété, dividende sur un capital engagé) ou comme la remuneration d’une activité (profit) ou d’un travail (salaire)

Acheter ma RP n’est pas pour moi une activité…
D’ailleurs, vous ne declaré pas votre RP dans votre declaration de revenu?

Par contre évitez de distiller des inepties telles que restez longtemps dans votre RP sous peine de perdre de l’argent. C’est une vérité dans votre mode de pensée, mais clairement une contre-vérité dans une stratégie d’actifs à moyen et long terme.

Vous gagnez 20.000 euros de PV en ayant un peu bricolé, vous revendez au bout de 1 an et demi deux ans.

Pensez-vous reellement que vous arriverez a rentabiliser les frais de dossier, hypotheques, notaires, travaux, diagnostic divers en revendant au bout d’un an et demi de possesion du bien?

Dans votre raisonnement, j’espere que vous partez d’un studio, car les frais notariés pour l’achat d’un appart/maison a 300000€ s’eleve a deja a plus de 22000€…votre PV est donc deja "avalée", sans compter le reste des frais.
Si c ’est la cas (studio disons a 100K€), vous pensez faire une plus value de 30% (vos 20% plus 10% de frais :notaires, travaux, hypotheques) tous les 18 mois au debut de cycle (studio, T2), sachant que nous sommes surement en haut de cycle immo? Les arbres montent jusqu’au ciel?

En fait, votre raisonnement est anti-immobilier ce qui est totalement différent

Tres cher, sachez que je ne suis absolument pas anti-immo, mon patrimoine etant investi a 90% dans celui-ci (et je ne possede pas qu’un seul bien). Je tiens simplement a signaler mon opinion sur le sujet

la valse des RP est la stratégie la plus facile et la plus rémunératrice à mettre en oeuvre avec un capital initial faible

Pour moi, aucun investissement n’est facile. Est-ce la facon la plus remuneratrice? je pense que c’etait le cas, mais que ce temps est revolu. Il ne faut pas voir seulement le coté net d’impot.

Il est vrai qu’il faut apporter un capital en bourse pour pouvoir acheter des actions, et que ce n’etait pas toujours le cas en immo pour acheter un bien (encore une fois, a une certaine epoque). Mais essayez maintenant d’obtenir un credit a 110% et vous me direz si vous y etes parvenu.

Je me permet donc de dire qu’il est dangeureux d’ecrire en 2012 qu’il est facile et remunerateur d’acheter/revendre des biens immo, sous RP (car net d’impot), avec des plus-value equivalent a 1 SMIC net par mois de detention…

mais bien entendu, ce ne sont que mes "croyances" et mes "inepsies"

Au plaisir d’echanger,  en toute courtoisie.

Bonjour,

nous avons deux points de vus differents, et c’est tres bien ainsi. (est-ce que cela merite un point negatif pour une logique qui vous semble erronée? Vous, comme moi, ne detenons pas la verité absolue, et je ne pense pas qu’en agissant ainsi, vous cherchiez a debattre).

Cependant, et pour en finir, car je pense comme vous que nous allons tourner en rond, le "debat" vient du fait que vous et Borderline considerez votre RP comme un actif, ce qui n’est pas mon cas. Lorsque j’ai fini de payer mon credit auto, je ne considere pas celle ci comme un actif (elle m’economise un "loyer" par ex, mais elle continue a me couter en entretien, assurance, etc…), et donc qu’economiser de l’argent en "non-depense" est different d’en gagner.

Ce sont deux logiques "comptables" differentes. point.

GoodbyLenine a écrit :

Posséder sa RP, c’est un peu être bailleur et louer  à soi-même (mais le loyer est net d’impôts)

oui, net d’impot. Mais on peut aussi compter les interets versés a la banque comme "equivalent impots" (ou impot indirect qu’un locataire ne paie pas)

GoodbyLenine a écrit :

Vous semblez ignorer qu’il a été possible, certaines de ces dernières années, d’acheter un bien immobilier pour le revendre après 1 ou 2 ans en faisant une significative plus value

non, je ne l’ignore pas puisque j’en parle dans le post precedent ou je dis que cela etait possible, mais il y a de ca quelques années, principalement apres 1998 vous avez raison, mais que cela n’est plus vrai et possible (pour moi) aujourd’hui. Et donc pour en revenir au sujet, je ne suis pas voyant, et nous verrons donc dans quelques années comment les prix de l’immo ont evolués.

GoodbyLenine a écrit :

Personne ne me semble avoir écrit "qu’il est facile et remunerateur d’acheter/revendre des biens immo, sous RP (car net d’impot), avec des plus-value equivalent a 1 SMIC net par mois de detention" (que vous considérez "dangeureux d’ecrire en 2012")

C’est pourtant ce que je comprends du poste de Borderline lorsqu’il dit : la valse des RP est la stratégie la plus facile et la plus rémunératrice à mettre en oeuvre avec un capital initial faible ; Vous gagnez 20.000 euros de PV en ayant un peu bricolé, vous revendez au bout de 1 an et demi deux ans. Vous avez eu l’équivalent d’un smic net de tout impôt pendant cette période

20000€ sur 18 mois sont equivalent a un SMIC par mois non? mais je dois mal comprendre…

Je suis d’accord, ces sujets ont des files dediées et ont deja été abordés. Veuillez noter que je ne faisais que repondre a Borderline sur son message de 22h48, et qui a alors "declenché" cette discussion "hors sujet" sur lequel il semble que "j’ignore" beaucoup de chose, avec des "propos erronés"…

je m’en arreterai donc la… sachez que j’apprecie cependant toujours (ou presque) vos interventions et reflexions intellectuelles.

a plaisir de vous lire donc, sur d’autres sujets.

jeamb a écrit :

Cependant, et pour en finir, car je pense comme vous que nous allons tourner en rond, le "debat" vient du fait que vous et Borderline considerez votre RP comme un actif, ce qui n’est pas mon cas.
Lorsque j’ai fini de payer mon credit auto, je ne considere pas celle ci comme un actif (elle m’economise un "loyer" par ex, mais elle continue a me couter en entretien, assurance, etc…), et donc qu’economiser de l’argent en "non-depense" est different d’en gagner.

Jeamb,

peut être que vôtre incompréhension avec GBL vient de là, il n’y a pas à "considérer" qu’une RP est un actif ou non; c’est un actif par définition :Un actif est ce que possède l’entreprise ou l’individu.

La RP rentre tout a fait dans cette définition, vous en avez la possession et si vous le souhaitez vous pouvez la vendre (l’échanger contre une somme d’argent définie). Cela ne veut pas dire que votre actif ne vous coûte pas de l’argent tous les ans pour maintenir sa valeur (travaux) ou bien encore que votre actif s’échangera contre plus ou moins d’argent au fil du temps.

jeamb a écrit :

Mais essayez maintenant d’obtenir un credit a 110% et vous me direz si vous y etes parvenu.

Expérience personnelle : Crédit débloqué fin Août 2012 à 120 % : 100% du montant du bien + Frais de notaire + travaux équivalent à 15 % du prix d’achat du bien

Pour relativiser, il faut savoir que le montant total du crédit n’est pas très significatif et que le dossier est très bon.

Comme dit plus haut, une maison fait economiser un loyer,  donc gagner de l argent. A tout point de vue c est un actif!

@ ZX-6R : Petite rectification de votre message :
"Une maison fait économiser un loyer si plus de crédit en cours dessus"
Car tant que le crédit est à payer, on n’économise pas forcément de l’argent par rapport au montant d’un loyer que l’on paierait.

On pourrait chipoter aussi sur la notion d’économiser de l’argent et gagner de l’argent.
Économiser de l’argent ne fait pas rentrer plus d’argent dans ma poche. Ça en fait sortir moins !

Je maintiens qu’on peut avoir différents points de vue et différentes définitions… ne soyez pas si sectaires !

Olivier Seban a écrit :

Les actifs sont constitués par toutes les valeurs capables de générer directement ou indirectement des revenus matérialisés par les sommes qui entrent sur votre compte en banque. Les actifs les plus courants et les revenus associés sont les suivants :
- le travail et le salaire;
- l’immobilier sera considéré comme un actif uniquement s’il génère des loyers, donc des revenus;
- les actions d’une entreprise qui produisent un dividende
- les placements financiers qui engendrent des intérêts créditeurs.

Les passifs sont matérialisés par les diverses dettes contractées, ainsi que le coût des nécessités que vous devez assumer et qui génèrent les dépenses.
Les passifs les plus courants et les dépenses associées sont :
- la fiscalité et l’impôt;
- les crédits et les intérêts débiteurs;
- toutes les nécessités de la vie quotidienne : nourriture, l’habillement, les loisires, etc.;
- la pension alimentaire, les amendes, etc.

Je précise mon opinion : je suis pour l’achat de sa RP (et je suis d’ailleurs propriétaire de la mienne), tant que cet achat ne se fait pas à un prix démesuré.
Et je suis également partisan du sens "finances personnelles" à appliquer à la résidence principale plutôt que du sens strictement comptable.

Siocnarf a écrit "Car tant que le crédit est à payer, on n’économise pas forcément de l’argent par rapport au montant d’un loyer que l’on paierait." qui est typiquement une confusion entre et "trésorerie" et "résultat". En remboursant le prêt, on décaisse peut-être une trésorerie comparable, voire supérieure au montant d’un loyer. Mais on diminue aussi, au niveau du "bilan" du patrimoine, la dette (le capital du) qu’on a envers la banque, ce qui équivaut bien à économiser.

Même en lisant plusieurs fois les définitions attribuées à Olivier Seban (qui n’est pas forcément une référence pour définir les termes "actif" et "passif", et je suppose qu’il a défini ces termes ainsi pour un usage spécifique dans un contexte très particulier ), je n’arrive pas à ranger la RP dans sa catégorie "passif". La nécessité de la vie quotidienne "se loger, avoir un toit" entre bien dans sa catégorie "passif", tout comme l’emprunt pour financer une RP, mais pas la RP elle-même (qui ne parait rentrer nulle part d’ailleurs dans ces définitions, ce qui montre aussi un peu leur limites…).

@BGL : je me suis peut-être mal exprimé, mais vous jouez un peu sur les mots !
Economiser dans la phrase que j’ai employé n’avait pas le sens "mettre de l’argent de côté" mais plutôt "dépenser moins d’argent".

Je suis d’accord avec vous sur le fait que M. Seban n’est pas forcément une référence, mais je donnais sa définition pour illustrer un autre point de vue que le point de vue purement comptable.

Robert Kyiosaki (qui n’est pas forcément une plus grande référence) procède de la sorte pour établir un bilan "personnel" :
La RP est bien rangée dans la colonne actif, mais dans la catégorie "gadgets" (traduction hasardeuse de ma part pour l’anglais "doodads"). Il fait apparaître les 2 interprétations différentes : une vue "comptable" (vue "banquier"comme il l’appelle) et une vue "finances personnelles" (vue "père riche")

Voici ce que donne son tableau :

Les points I correspondent à la vue "comptable" - les "gadgets" dont fait partie la RP.

ryanroll a écrit :

Petite question collégiale :

Si vous faites votre budget, ou mettez vous la ligne concernant votre RP, dans les revenus ou dans les dépenses?

Voilà d’ou vient l’incompréhension : la RP n’est à mon sens pas un actif car elle ne génère pas de cash et ne fait pas forcement économiser par rapport à la location.

Par contre la différence entre location et remboursement de prêt c’est que l’un se fait à fond perdus (location) alors que l’autre participe à créer un patrimoine dans la plupart des cas, mais pas tous.

Je reprendrai l’exemple d’un couple qui achète sa RP et qui se sépare 3 ou 4ans après : à moins que le marché n’ait fortement évolué durant ces 4ans, le couple risque d’avoir perdu de l’argent entre temps s’il revend par ex au même prix qu’à l’achat (car il perd les frais de notaire) : le tout est de savoir si il perd plus que ce qu’il aurait dépensé dans un loyer.

Pour ma part une des fortes contraintes concernant l’achat de sa RP est l’incertitude concernant la revente, car contrairement à une action on ne décide pas toujours de quand on vend (naissance, séparation, nuisances…)

Au niveau du budget, je mettrais en "dépenses" : le loyer (si locataire), les charges associées au logement (locataire ou propriétaire), et la partie du remboursement du prêt qui représente des intérêts, l’assurance et du capital (propriétaire remboursant un emprunt).
Cependant, les dépenses et les recettes du budget ne permettent que de mesurer le flux de trésorerie, et ne donnent pas une image fidèle de l’évolution du patrimoine.
Il faut aussi établir le Bilan du patrimoine, en listant tous les actifs possédés et les passifs (les dettes). C’est à ce niveau que la RP sera un actif, et que le remboursement du capital fera régulièrement diminuer un passif. Pour moi, j’ai tendance à négliger la valeur de certains "gadgets" comme la voiture, les bijoux ou le vin, car leur valeur reste -chez moi- faible comparée au montant du patrimoine, car je ne les vendrais jamais, et car je les considère comme du consommable (comme le contenu de mon frigo). Pour ceux chez qui ces biens valent beaucoup, ou qui les revendront un jour, on pourrait les assimiler à des actifs. Pour ceux dont la RP est une demeure de famille détenue depuis 12 générations et dont il est hors de question de se séparer un jour, il peut être pertinent de ne pas inclure cette RP dans ses actifs…       
En toute rigueur, quand on est propriétaire de sa RP, il faudrait peut-être même porter en "dépenses" et en "recettes"  le montant du loyer qu’on aurait payé/encaissé si on louait cette RP. Ceci permettrait de rester conscient du vrai coût de son train de vie (qui inclut l’occupation de sa RP) et de la répartition et du rendement de son patrimoine (qui inclut sa RP).

Dans le tableau indiqué par Siocnarf, on remarquera que le capital restant du pour l’emprunt de la RP figure bien au PASSIF dans tous les cas, et son montant va évoluer (diminuer en général) au fur et à mesure des remboursements. Avec un tel tableau, pour avoir les meilleurs CAPITAUX PROPRES (vue Père Riche) et le plus d’ACTIFS (vue Père Riche), il faudrait systématiquement rester locataire, louer sa voiture, louer ses bijoux, etc. ce qui montre un peu les limites de la validité du raisonnement.

En ce qui concerne les frais de notaire payés lors de l’achat de la RP : dès l’acte signé, ces fonds sont perdus et la valeur de la RP (à porter en ACTIF) ne devrait plus les inclure.
Lorsque l’on revend sa RP un peu plus tard, pour évaluer si on a bien fait d’acheter (plutôt que de louer) il ne faut pas seulement tenir compte des loyers économisés et des frais de notaire dépensés (en plus de l’éventuelle différence de prix), mais aussi de tous les autres coûts (intérêts d’emprunt payés à la banque, rendement non perçu sur le capital immobilisé par l’apport et les remboursement du capital, impôt foncier, charges non récupérables, etc.), sans oublier les aspects non financiers (était-il même possible de louer un tel bien ?, impact psychologique d’être "chez soi", certitude de ne pas devoir déménager parce que le bailleur aurait résilié le bail car
le locataire n’est pas le seul à décider quand le bail sera résilié, liberté de décider/choisir quels travaux faire, etc.).

Enfin, je pense que considérer que "la RP appartient à la banque" tant que l’emprunt n’est pas remboursé est une autre erreur fréquente.  En effet, la RP vous appartient (la plus-value ou moins value sur la RP sera pour vous, pas pour la banque), et vous avez juste un dette de K€ envers la banque. Vous ne payez pas de loyer pour la RP (ou plutôt c’est un loyer fictif pour jouir de votre RP, que vous encaissez aussi comme propriétaire), mais vous payez un loyer pour disposer des K € que vous devez encore à la banque. En cas d’incident de paiement, selon les garanties consenties, la banque pourra vous obliger à vendre des actifs (dont par ex la RP, mais ça pourrait très bien être n’importe quel autre actif, selon votre choix si vous ne tardez pas trop) pour vous acquitter de votre créance (les K € dus), ou s’en saisir pour la faire vendre à votre place.

GoodbyLenine  a bien résumé des questions qui sont comptables avec des débats classiques sur ce qu’il y a lieu de faire ou ne pas faire.

Sous l’angle patrimonial c’est le bilan Actif et Passif qui est à considérer.

La résidence principale est évidemment à l’actif quel que soit votre point de vue sur le fait qu’il s’agit d’argent qui ne rapporte pas alors qu’il pourrait rapporter.

Ce genre de manipulations liées à votre point de vue peut s’effectuer dans la comptabilité ANALYTIQUE.
La comptabilité analytique va regrouper les charges et les produits et constituer un compte de résultat sur un critère ou encore mieux plusieurs critères croisables (par exemple type de locaux  Professionnels /résidence principale / vacances / locatif - Personnes concernés : Parents / enfants / Grands parents - Pays : France/ Belgique / Suisse ,…. les variations sont à l’infini en fonction de vos besoins réels ou supposés tels).

Normalement on remet à zero chaque année mais si on le juge plus pertinent on peut en garder une vue sur plusieurs années.

Ainsi, pour une salle de marchés, j’ai pu souhaité voir "une vue" de ce que gagne une opération, un code ISIN, un trader, un groupe, etc et même réintégrer des intérêts fictifs aux charges d’une opération même effectuée avec des capitaux propres.

Votre compte de résultat  RP peut ainsi être chargé avec des intérêts fictifs ou plus précisément avec des "non revenus" fictifs, libre à vous de mettre tous  les postes qui vous semble pertinents.

Maintenant à un moment il faut s’arrêter  dans l’analyse car elle a un coût !

GoodbyLenine a écrit :

Dans le tableau indiqué par Siocnarf, on remarquera que le capital restant du pour l’emprunt de la RP figure bien au PASSIF dans tous les cas, et son montant va évoluer (diminuer en général) au fur et à mesure des remboursements. Avec un tel tableau, pour avoir les meilleurs CAPITAUX PROPRES (vue Père Riche) et le plus d’ACTIFS (vue Père Riche), il faudrait systématiquement rester locataire, louer sa voiture, louer ses bijoux, etc. ce qui montre un peu les limites de la validité du raisonnement.

Du point de vue "banquier" ou comptable si l’on préfère, c’est vrai que ce raisonnement ne tient pas la route.
Par contre, du point de vue "Père Riche" ou finances personnelles, le raisonnement de M. Kysiosaki est tout à fait valable.
Puisque de ce point de vue, un actif est un bien que l’on possède et qui rapporte de l’argent, il est donc logique de sortir de l’actif "Père Riche" les biens n’en rapportant pas. Le moyen de réintégrer des bijoux ou une voiture à l’actif "Père Riche" serait d’en tirer profit en les louant à autrui par exemple.