Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Bonjour

premier post ici pour partager avec vous un sentiment : l’immobilier d’investissement en France, c’est le début de la fin !

Pourquoi : l’émission d’hier d’M6 de 100% Mag DEVENIR RENTIER MODE D’EMPLOI

J’avais vu sur M6 en 2000 une émission où un jeune homme, expliquait comment devenir riche. Investir en bourse sur des boites liées aux nouvelles technologies, des start-up, les introductions en bourse, au SRD… il avait même raconté comment il avait investi de l’argent de sa coiffeuse, l’avait investi comme le sien et lui en avait rendu plus. Il essayait une Ferrari, tellement  il avait d’argent…. 1 an ou 1 an 1/2 plus tard il avouait dans une autre émission qu’il avait eu la chance de s’en sortir sans un sous, mais sans dette. Un autre qui vivait dans un studio parlait de son dossier de surendettement et de toute sa famille ruinée de lui avoir confié son argent.

J’ai vu passé sur ce forum une journaliste de 100% mag en mai 2012 je crois.
Résultat l’émission d’hier : c’est trop facile de devenir rentier en 4 ans en investissant tout a crédit dans l’immobilier locatif…
Bruit de caisse enregistreuse, superlatifs à tout va…
des milliers d’euro de revenus -tout de suite, pas dans 10 ans- par mois…

J’ai lu ici qq chose du genre "quand mon cireur de chaussure me parle de ses actions, je vends tout"… c’était dit par un riche

J’ai pas de cireur de chaussure moi
mais j’ai M6 !
Heureusement que je suis rentré tôt hier. Je serais arrivé tard, j’aurais rien vu.

Ce matin même sur France info j’entends : krach de l’immobilier, -30% de ventes en volume dans l’ancien sur un an…

Syncro M6 et France Info !

En bourse comme en immobilier il est possible de réussir…à condition d’avoir une méthode et quelques connaissances…le seul conseil que je pourrais donner est de ne pas perdre son temps à écouter les M6 et France Info dans ce domaine…ils sont notoirement incompétents - exact reflet de l ’inculture économique qui sévit malheureusement dans notre pays…il y des centaines de posts à découvrir sur ce blog, alimentés par toutes sortes d’investisseurs avec des profils différents et des compétences différentes…jusqu’ à ce que vous vous forgiez VOTRE OPINION…cdt

je prends juste M6 comme l’avis de mon cireur de chaussure (car je n’en ai pas)

M6 (et l’opinion de la masse populaire qu’elle représente) dit c’est bien ça : c’est ce qu’il faut faire pour devenir riche
Moi je pense (humblement) Il faut fuir !

Avec la prochaine récession en France, les récentes mesures qui pénalisent la classe moyenne (heures supplémentaires) et les futures (dividendes) qui vont pénaliser toutes les professions libérales et chef d’entreprises de PME, si cette fois-ci l’immobilier ne baisse pas significativement, au moins en province, je ne comprends plus…

Siocnarf, je suis entièrement d’accord avec vous, il peut toujours y avoir de bonnes affaires, même dans un marché surévalué, et ce dans n’importe quel secteur. Simplement, dans un marché sous évalué, c’est plus facile :-)

clero a écrit :

…même si "on est pas vendeur" on se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

Là c’est clairement perdu…

Bluegrass a écrit :

clero a écrit :

On se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste que quand même pas terrible comme position.

5% de dividende sur 100€ ne donne pas la même chose que 5% de dividende sur 50% de 100€. Le dividende est toujours là mais il vaut la moitié

Heu non… si vous achetez des actions à 100€ qui versent 5€ de dividende, le rendement est 5%.
Si elles valent 50€ 1 an plus tard et que le dividende est resté à 5€, vous avez un rendement de 10%.

Le dividende n’est pas proportionnel au cours de bourse.

ce que je voulais dire, c’est que le dividende est plus ou moins lié au cours de bourse, car lié au resultat de l’entreprise. Si l’entreprise ne marche pas (resultat), generalement le cours de bourse a plutot tendance a diminué, et le dividende va baisser (on parle sur une periode longue, pas sur un ou deux ans).
je pense que pour l’immo cela est pareil. les loyers ne baissent pas en fonction de chaque evolution du prix de l’immo, mais a long terme si les prix baissent, les prix des loyers baisseront.
Vous imaginez bien que si cela revient moins cher d’etre proprietaire que locataire, tout le monde passerai a l’achat!

Bluegrass a écrit :

[q
Voir comment s’étaient comportées France Télécom

Avez-vous même été regarder ?
Avez-vous lu mon messages de 1h48 ce matin (le dividende n’a presque pas baissé… mais le cours a bien été divisé par plus de 10) ?

Merci de ne pas citer un exemple qui est factuellement contraire avec la thèse qu’il est supposée démontrer.

Bluegrass a écrit :

A mon avis, ça devrait être un peu pareil sur les SCPI, si le montant des parts chutent, les dividendes devraient baisser aussi. 5% de 500€ = 25€, 5.5% de 400€ = 22€ => baisse du rendement de 12%.

Pouvez-vous étailler ceci (ces "généralités") avec un début d’éléments factuels ?

Avez-vous analysé l’évolution des montants des dividendes des SCPI lors de la dernière chute importante de la valeur de leurs parts ?  (dans les années 1990, même si le contexte était en partie différent)

Par ailleurs, toutes les SCPI ne sont pas identiques :   
- Pour une SCPI qui aurait juste négocié tous ses baux, et qui aurait tous ses baux fermes sur 9 ans (en 3-6-9,), qu’est-ce qui pourrait ainsi faire baisser le montant des distributions, si l’indice de révision des loyers (qui inclut une part d’inflation, et une part de cout de la construction) ne baisse pas ?
- Pour une SCPI qui auraient beaucoup de biens anciens, difficilement louables sans lourds travaux, et dont les baux devraient échoir (donc être renégociés) sous peu, la problématique est bien différente.

Bluegrass a écrit :

ZX-6R a écrit :

Heu non… si vous achetez des actions à 100€ qui versent 5€ de dividende, le rendement est 5%.
Si elles valent 50€ 1 an plus tard et que le dividende est resté à 5€, vous avez un rendement de 10%.

Le dividende n’est pas proportionnel au cours de bourse.

D’accord avec jeanb.
Le dividende ne serait pas resté à 5€, sinon pourquoi le cours de l’action aurait tant baissé ? Le cours de l’action reflète les perspectives futures de l’entreprise.
Si le cours de bourse baisse, c’est parce que les perspectives sont défavorables donc je ne vois pas comment le dividende serait maintenu au même niveau…

Non, dans votre démonstration vous parlez d’un dividende proportionnel au cours de bourse.

Je vous cite : 5% de 100 euros n’est pas pareil que 5% de 50% de 100 euros.

Or c’est faux. L’action peut baisser de 50%, le dividende restera inchangé (en tout cas d’une année sur l’autre)

TOTAL valait 34€ il y a quelques semaines, et vaut maintenant 42€. Le dividende prévu reste identique pourtant, c’est le rendement qui change.

Je recherche une donnée que je n’arrive pas à trouver.

Quelqu’un connait-il un graphique qui donne l’évolution dans le temps du ratio : nombre de transactions à but d’investissement locatif/nombre total de transactions immobilières?

DanielaMax a écrit :

En tout cas, la flambée des prix qui sévit actuellement est le résultat d’un « déséquilibre structurel » entre la demande et l’offre de logements. Mais pas seulement, puisque tel est aussi le cas au Royaume-Uni. Or, à l’inverse du marché français, les prix sont restés déprimés outre-Manche depuis le passage de la dernière crise immobilière en Europe.

Bonjour,

Je ne pense pas que cela soit la cause de la flambée (qui par ailleurs ne sévit pas actuellement - c’est faux). En effet les loyers n’ont pas subi la même envolée.

L’immobilier est structurellement haussier sur le long terme mais avec des phases de repli. Ce qui expliquerait en grande partie la hausse est surtout l’augmentation de la solvabilité des ménages conjuguée à un allongement de la durée des emprunts. Ceci à eu un effet car le marché n’est pas en suroffre ca c’est sur.

Si il y avait un déficit structurel on verrait des milliers de gens à Paris sous les ponts loger dehors, ce qui n’est pas le cas

Il faut aussi savoir que la solvabilisation a elle même un effet sur la demande ainsi que la hausse ("la hausse apelle la hausse").

ps = Je trouve étrange votre lien en signature sur le diagnostic immobilier, êtes vous de la profession ? est ce de la publicité ?

Cdt,