Donation de patrimoine immobilier ou SCI avec un enfant en bas-âge ?

Quelle est aujourd’hui la situation de votre compagne ?  je comprends que ca puisse etre tres compliqué ( elle est a risque visiblement mais vous ne cherchez pas a la proteger elle ) , elle doit travailler ( un demenagement en hautes alpes serait simple ? )

la discussion sur l’argent est tres compliquee de maniere generale, encore plus dans des cas ici ou il y a un desequilibre. ( a priori mais vous ne parlez pas du tout de sa situation)

cdt

"Le terrain m’appartenant mariage pacs etc n’y changera rien. elle aura droit à rien"

Si Mariage :

1)droit au logement

Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans un testament notarié, le conjoint survivant a, jusqu’à son décès, un droit d’habitation sur le logement occupé à titre de résidence principale dépendant de la succession ainsi qu’un droit d’usage sur le mobilier le garnissant.

Pour en bénéficier, il doit se manifester dans l’année du décès. Il est important de consulter rapidement son notaire pour préserver ses droits. Il peut alors être dressé un inventaire des meubles et un état de l’ immeuble pour éviter les contestations ultérieures.

2) part d’héritage
Si  le défunt laisse des enfants nés de son union avec son conjoint survivant, ce dernier recueille à son choix, soit l’usufruit de la totalité des biens du défunt (c’est-à-dire le droit d’utiliser les biens ou d’en percevoir les revenus), soi­t la propriété du quart.

3) Possibilité  de donation au dernier survivant, laissant le choix entre:
L’usufruit de toute la succession.
Le ¼ de la succession en pleine propriété et les ¾ en usufruit
La quotité disponible de la succession en pleine propriété

4) possibilités  de clause d’attribution par preciput dans le contrat

5) pension de reversion (non lié au bien mais véritable protection supplementaire)

Si PACS
En l’absence de testament, les partenaires ne peuvent pas hériter. En effet, les personnes pacsées sont considérées comme des tiers par rapport à la succession de l’une et de l’autre.

Le partenaire, qui souhaite léguer ses biens à sa mort au profit de l’autre, doit faire un testament.

Sur le plan fiscal, en revanche, le concubin pacsé est assimilé au conjoint marié survivant : il est totalement exonéré de droits de succession sur la part des biens reçus de son partenaire défunt.

Mais, le concubin survivant est considéré comme un tiers : il devra payer 60% de droits de succession sur les biens reçus de son partenaire défunt.

Donc il y a bien des possibilités de réduire le risque de votre concubine  sans charges fiscales.

Comme évoqué comme êtes vous certain que la SC soit nécessaire pour atteindre vos objectifs?
Le principal argument évoqué concerne la cession avant la majorité de l’enfant et l’accord du juge des tutelles en cas de donation de la nue propriété du bien physique.

La problématique de la protection de mère de l’enfant est à clarifier probablement en discutant avec elle : même si elle ne semble pas s’intéresser à votre patrimoine,  comment elle voit la situation si votre décès intervient avant la majorité de l’enfant ou après? Aura t-elle besoin de revenus complémentaires à ses salaires? quelle protection du logement actuel? => Probablement testament à faire avec un PACS si le mariage n’est pas votre conviction.

Concrètement quels sont les biens (valeur / loyer)  destinés à rejoindre la SC?
=> les contraintes d’une société et
les enjeux financiers sont-elles justifiées?
Les loyers seront-ils suffisant pour rembourser l’emprunt? Autofinancement ou apport en compte courant d’associés nécessaire?

Comment allez-vous apporter le bien immobilier dans la SCI?
=> votre question donne déjà un moyen de transmettre le bien (apport) et la réponse sera alors technique de l’opération d’apport (formalités administratives) et non possibilités de transmettre le bien à la SC.
La bonne question est " Comment on transmet le bien à la SC?"
reponses possibles : apport / vente avec emprunt?
La seconde question est pourquoi? afin qu’il explique les avantages / inconvénients.

"Elle est  à ma charge mais qui le sait si un jours je ne la laisse pas à sa mère, perte éventuelle des revenues."
=> pouvez expliquer vos pensées?

Normalement à la création peu de parts à l’enfant mineur puis quelques mois/année, donation de la nue propriété à l’enfant et voir le caractère successif de l’usufruit sur sa mère (pour maintenir des revenus).

Peut être prévoir d’associer la mère de l’enfant  comme associé de la SC (une part) et la nomination de gérant successif en cas de décès avant la majorité de l’enfant (voir de ses 25 ans)? => Bien prévoir dans les statuts comment fonctionne la SC à votre décès mais aussi avant.

C’est la qualité de la rédaction des statuts  qui permettra d’assurer les objectifs de protection de la famille.

Vous allez trop vite dans vos "decisions" annuler sci pour donation physique.

Qu’est ce qui vous presse immédiatement?

Les choix que vous devez faire doivent être pérennes pour plusieurs décennies de vie que je vous souhaite. Il ne s’agit pas de s’appauvrir définitivement en prenant des décisions trop rapidement.

Quel patrimoine / revenu destinez vous à la SC?

Prenez le temps de comprendre tous les avantages et inconvénients des solutions pour verifier laquelle correspond le mieux à vos objectifs?

debcos a écrit :

Bernard2K
En tous cas thanks tout le monde parce que çà fait un bien fou de parler de mon projet

Je comprends. Pouvoir en parler, ça fait du bien. Mais je vous encourage, pour la deuxième fois, à dépasser le fait d’en parler, pour atteindre une analyse précise et rationnelle. C’est encore mieux. Il faut que ça soit vous qui le fassiez. Quitte à vous faire aider. Rien ne remplacera une vision et une analyse claire, par vous-même, de votre situation.

même sur un forum

Si vous voulez dire : "c’est moins bien que de parler en vrai à une personne devant soi", c’est sûr. Ce n’est pas pareil.

Mais permettez-moi de vous faire remarquer que vous avez sur le forum des conseils compétents, désintéressés et gratuits. Or, les trois mots vont rarement ensemble dans la vraie vie. De ce point de vue, "parler" sur le forum est donc plus puissant que parler dans la vraie vie. A condition, je répète encore une fois, que vous en profitiez pour intégrer les conseils et remarques afin de construire votre analyse.

Maison parents estimer 370000 € louer 1332.95 net après AI et assurance loyer. TF 1900€ PNO 250€/an

Vous devriez savoir comment on calcule une rentabilité nette (après impôts) et ce n’est pas comme ça. Pour décider, vous avez besoin d’infos nettes et précises. Je vous encourage vivement, à nouveau, à faire une analyse rationnelle de votre situation. De mont point de vue, vous n’avez toujours pas fait correctement le point 1) de l’analyse, à savoir « Quel est mon patrimoine et quel son rendement annuel ? ». Alors quand vous sautez aux conclusions telle somme d’argent telle destination, je trouve cela très regrettable.

Essayons donc d’affiner ce point 1) Diagnostic :

- Maison parents : valeur 370 000 €. Difficile d’estimer la rentabilité nette car je ne connais pas le détail de vos charges et surtout de votre imposition. Disons 3 % nets soit 11 000 € annuels, nets de tout.

- RP actuelle valeur 400 000 €. Rapporte une location évitée estimée pour vous à 700 € + quasi-zéro pour la partie occupée par la belle-mère (puisque vous dites que ce qu’elle verse ne couvre que l’eau et l’électricité, ça ne vous rapporte rien donc). Soit 8400 € annuels soit 2,1 %. Voilà ce que ça rapporte à votre compagne et à vous.
A vous personnellement, ça rapporte la moitié du loyer évité, soit 4200 €. Soit un rendement de 1 %.
N’oublions pas le cadeau que vous faites à votre compagne de la loger gratuitement. Ben oui, en concubinage il y a séparation de biens, donc les revenus et patrimoines devraient être totalement séparés. Donc, votre compagne bénéficie de votre part d’une moitié de loyer évite de 8400 €/an = 4200 €/an.
Ca paraît terrible de "compter" l’occupation par votre compagne de la maison familiale. Mais, soyons clairs, si vous étiez locataire de cette maison, vous vous répartiriez le loyer à 50/50, n’est-ce pas ? C’est ce que font la plupart des couples locataires.
Donc, cette RP rapporte à votre compagne l’autre moitié du loyer évité, soit 4200 €. 1 % de rendement pour votre compagne.
Pour le dernier étage, il rapporte à la belle-mère une location évitée d’environ 500 €/mois soit 6000 €/an.  Une partie de votre patrimoine sert donc à apporter du revenu à votre belle-mère, sans même que vous puissiez déduire cette charge de vos impôts. Normalement c’est à la belle-mère d’assumer la charge de son logement. Et si elle ne le peut vraiment pas, c’est à ses enfants de le faire dans le cadre de l’obligation alimentaire. Donc, si la belle-mère peut payer, vous lui faites cadeau de 6000 € de loyer annuel ; si elle ne peut pas  payer, c’est à votre compagne que vous faites cadeau de 6000 €/an, puisque c’est à elle que revient la charge de loger sa mère dans le cadre de l’obligation alimentaire (et si votre compagne a des frères et sœurs, ils devraient alors se partager cette charge). En tout cas, la personne qui en bénéficie gagne 6000/400 000 = 1,5 % de rendement sur votre bien à vous.
Au total, vous "entretenez" actuellement votre compagne à hauteur de 4200 (son demi-loyer) + 6000 (le loyer de la belle-mère) = 10 200 €/an. Au total, sur cette RP, vous distribuez de l’hébergement pour 2,5 % de rendement et n’en gardez que 1 % pour vous. Si ça vous va comme ça, très bien. Le tout c’est d’en être conscient. Or, je m’étonne de lire :

Elle a une préférence pour m’assumer financièrement que l’inverse ( question de fierté de venir d’en bas  et réussir si je puis dire).

Pour le moment, il me semble que c’est surtout vous qui l’entretenez à hauteur de 10000 €/an environ. Dites-moi si je me trompe.

Nous avons ensuite 4000 m2 de terrain dont :

1) La RP et ses 1000 m² de terrain. Déjà traitée ci-dessus.

2) Terrain de 2000m2 divisé en 3,  536, 684 et 800 m2

le 536 m2 vendue 233 000€ avant plus-valus donc  après plus-valus 185 000€. Rentabilité actuelle négative (coûte en TF et divers).

Le 684 m2 le fameux Pinel 195 000 € après PV. Rentabilité actuelle négative (coûte en TF et divers).

Le 800 m2 valeur 330 000 € soit 262 000 € après PV. Rentabilité actuelle négative (coûte en TF et divers).

3) « 1000 m2 devant chez moi pour ma RP que je financerais moi seul à crédit si possible. »
J’estime donc la valeur du terrain à 300 k€ nets de PV.
En gros, vous allez utiliser un terrain de valeur 300 k€ pour construire votre future RP en y investissant environ 250 k€ ; et vous utiliseriez votre RP actuelle de valeur 400 k€ en la louant à une valeur dérisoire (700 € pour les 2 premiers étages, gratuit pour le dernier étage)… Et cela, parce que vous voulez mettre un peu de distance entre la belle-mère et vous. Donc vous allez immobiliser 600 k€ de terrain, et en comptant les constructions dessus, environ 1M€, juste pour préserver un statu quo que je résumerais en « je veux bien loger gratuitement ma belle-mère mais je veux un peu de distance entre nous, parce que là, juste au-dessus, c’est quand même un peu gênant ». 1 M€ pour ça ?

Si j’ai besoin pour un gros imprévue la vente du 2000 m2 à n’importe le quel de promoteur devrait me rapporter aussi une somme rondelette entre 800 000 et 1 000 000 au prix d’aujourd’hui alors dans 10 ou 20 ans !.
C’est mon filet de secours.

Là, par contre, je n’y comprends plus rien. Le 2000 m², je croyais qu’il était déjà scindé en 3 dont 2 que vous êtes en train de vendre. Il y a 2000 m² en plus de celui scindé en trois ?

Si je ne compte pas cet éventuel terrain supplémentaire, j’en suis donc à :
400 k€ RP rapport annuel 8400
370 k€ maison des parents rapport annuel 11000
3 terrains valeur 650 k€ environ rapport négatif.
Et d’après votre message précédent vous avez environ 265 k€ de livrets +AV. Rapporte environ 4000 € annuels.

Bref, le constat actuel est que vous avez un patrimoine de 1,7 M€ qui vous rapporte des clopinettes.
Pour être plus précis, ça ne rapporte rien car :
maison des parents : loyer faible rapporté à sa valeur
RP actuelle : sert à loger gratuitement vous (loyer évite 4200/an) et votre compagne et sa belle-mère (loyer évite pour elles 10200 €/an)
Terrains : coûtent et ne rapportent rien.

Et vous vous apprêtez à à aggraver ce très faible rendement, en investissant environ 250 k€ dans la construction d’une RP, pour au total immobiliser environ 1 M€, pour le seul luxe de loger votre famille dans une maison et votre belle-mère dans l’autre.

Attention, ces histoires de loyer évité sont très sérieuses. Le fait que vous les ayez passées sous silence fait que vous ne vous rendez pas compte à quel point votre patrimoine est sous-productif.

Somme-nous d’accord sur le 1) diagnostic ?

Dernière modification par Bernard2K (27/10/2019 20h06)

Pour les impôts je sais pas encore vue que c’est la première année que je loue.
Actuellement TMI à 0% avec ma fille avec moi.
Mais ça va changer certainement TMI à 14 % en 2020 pour 2019 mais j’ai des factures à passé au réel pour la location.
Après ça va être de l’ordre de 29 000/an ( loc + chômage)

Si en plus je demande un loyer à belle-maman ajout de revenue je passe certainement à un TMI de 30%
Est-ce que le jeu en vaut la chandelles ?

Ensuite je n’ai absolument aucune idée de comment aborder le sujet d’un loyer pour ma belle-mère qui gagne pas 800 € de retraite, elle à le fond de solidarité que ma femme qui est fille unique devra remboursé à son décès sur la succession (elle dépasse le plafond de 39000€ ) c’est une autre partie de l’équation.
J’imagine la réponse de ma compagne " avec les milliers d’euro que t-u as, t-u ose demander des sous à ma mère".

Je suis ouvert aux propositions d’approche de discussion.

Mais vu sous cet angle vous avez raison sur qui assume qui. !

Alors pour la compréhension.
j’ai un terrain de 4000 m2 avec ma RP, qui est sur le devant libérant ainsi 2000 m2 derrière.
Là pour être utilisable faut faire un permis d’aménager ( voirie viabilisation etc investir pas loin de 100 000 € j’imagine.)
j’utilise le bas de la maison 60 m2 + garage 20 m2, le haut 80 m2  est utilisé par ma belle-mère ( 82 ans ).
Elle vivait seule dans les Alpes de haute-Provence ( hameaux de 100 habitants, village le plus proche à 10 km pas de voiture et un bus par semaine.)
Donc à la naissance de notre fille on l’a installer au-dessus.
J’économise 800 € de taxe logement inoccupé.
Je sais que je perd de l’argent mais bon c’est pour la rapprocher de sa petite-fille, pour le bien de notre fille aussi d’autant plus depuis le décès de ma maman.
Cela n’as pas de prix a mon sens.
Je préfère avoir ma belle-mère au dessus plutôt qu’un locataire aussi.

À coté j’ai celui de 2000 m2 de la maison de mes parents.
Et devant celui-ci j’ai les fameux 2000 m2 divisés en 3.

Non je ne veux pas m’éloigner de belle-maman, c’est qu’un 60 m2 ça commence à être vraiment petit avec un enfant.
Oui 1332.95 net c’est après frais de gestion.
Pas vraiment net en effet !
Le loyer chez mes parents peux pas espéré plus (1490 avant agence) sauf à gérer moi même !
Les 3 terrain c’est 145 € de TF.
Un vendu totalité sur une AV
l’autre 6 mois avant la fin des recours compromis signer d’ici 10 jours.
Ce sera mis sur un PEA SCPI actions.

Ma compagne paye la taxe Habitation et d’ici deux ans une part de la taxe foncière, l’eau, les courses donc je pense que ça vaut un loyer.

Apres discussion j’ai la certitude de deux choses:
Ma compagne se fout littéralement d’hériter que que ce soit de moi; elle juge qu’elle n’en a pas besoin.
Se voit pas du tout gérer le patrimoine.
Donc ça répond à la question ( mariage, pacs etc, ! je ferait quand même une AV ou autre sans rien dire)
Et deuxième chose, pas près de lâcher son travail ( grosse boite Française filiale de la SNCF) avec bon salaire, avantages sociaux et retraite etc donc exit l’idée de partir ailleurs y vivre ( pas avant 15 ans minimum)

Donc niveau perspective j’ai pas un choix si large.

Ce que j’avais envisagé et qui ne sont pas possible en fait.
Vente du troisième  terrain et construction d’une RP avec trois options.
- 1 faire une dp sur les 2000 ( 4x 500m2)  pour pas mettre la maison n’importe ou, pas vraiment possible faut faire un permis d’aménager ( voirie, viabilisation etc investir pas loin de 100 000 € j’imagine.) et je ne souhaite pas vendre les 3 autres terrains qui resterait. trop compliquer je perd du confort plus que se que je gagne

-2 faire la RP sur le devant mais compliquer aussi car trop problématique pour rentrer virage à 90° près de la départementale, soleil présent mais que l’après-midi ( haie de cyprès à 5 mm de haut au levant) une dizaine d’olivier à déplacer, une allé de troène à sacrifier deux trois autres arbres aussi. trop de contrainte aussi.
-3 partir autre département. refus clair, net et précis de ma compagne.

Donc actuellement j’envisage ma RP sur le troisième ( 800 m) en limitant son coût actuellement un devis à 210 000 un autre à 172 000.
Je vais chercher à faire un devis à 150 000  pour 100 m2.

Pour quoi sacrifié le 800 qui vaudrait 300 000 € avant PV à la vente pour la RP?
Dans mon idée si je le vend j’en tire 240 000 net, je le place etc mais ça résous pas mon pb de manque de place et de future RP.
En y construisant ma RP dessus par contre si dans 15 ans je revend ma maison je n’aurait pas de plus valus c’est un placement à 15 ans ( j’investit 150 000 j’en retire 500 000 je gagne 50 000 € minimum )
De mon côte c’est 75 000€ que je finance par crédit sur 15 ans justement.
Le taux de mon crédit sera plus bas que ma plus mauvaise assurance vie.
De plus je peux louer ou je suis actuellement et en tirer 800€ brut
et au décès de ma belle-mère que je ne souhaite pas je loue le reste.
J’ai raison RP à crédit ou je paye avec l’argent de la vente ?
C’est aussi une de me interrogation.

Par contre je ne m’interdit pas d’investir 100 000 sur un terrain dans les alpes en prévision de ( si je n’y vais pas je revendrait avec pv)
Votre analyse brute est cent fois juste Bernard2k.
Il faut nuancé certain aspect perso mais c’est bien l’esprit.
C’est pour cette raison aussi de ma présence ici parmi vous.
Pour résoudre cette équation à plusieurs inconnues.

Bonjour,
Regarder froidement les choses a du bon Bernard, mais fort heureusement, tout ne se limite pas à optimiser, compter, trancher fermement sans affects.
Ce que coûte la belle mère ? Ce que coûte un enfant, ce que coûte une compagne, ce que coûte des amis… au final, certainement quelque chose pour tous ceux qui en ont, mais… qui le compte vraiment ? Et, n’y-a-t’il pas de contreparties ? C’est aussi ce qui fait l’honneur d’un homme.

Bon, il faut donc :
- faire avec sa psychologie et ses sentiments
- arrêter de se poser des questions en tous sens quand on a déjà fait des choix seraient-ils financièrement irrationnels. Nous en faisons tous et c’est heureux lorsque nous avons des proches et que nous les aimons.
-Ne pas inventer des problèmes là où il n’y en a pas : Debcos, vous vous retrouvez avec une énorme patrimoine, à un moment ou vous ne travaillez plus et du coup vous cogitez à comment faire mieux sans rien changer… ou presque. Ce sont donc des cogitations inutiles, quand on n’est pr^t à ne rien changer, comme la plupart des gens, et bien on perd son temps.

Personne ne doit décider pour vous, votre stratégie vous appartient et semble finalement presque figée.
Je ne pige pas tout à vos cogitations et comptes un peu brouillons (exemple la pseudo économie de taxe sur le logement vacant ?) mais vous semblez manquer de place : vous avez 60 m², votre belle mère 80. Pourquoi ne pas échanger en attendant de poser tout ça ?

Je persiste, il faut prendre vite des décisions sur le plus simple : il n’y a rien d’urgent à gagner encore plus, ce dont vous ne ressentez à priori pas le besoin :
- Si 80m² vous suffisent, échangez avec votre belle mère.
- Si les droits de succession vous angoissent : assurez vous pour  les couvrir le temps d’avancer sur le reste
- si vous ne savez pas gérer, formez vous et apprenez par vous même, la dépendance à des tiers ultra techniciens n’a pas que du bon : être moins performant seul mais indépendant donne une formidable sensation de liberté.

Dernière modification par Range19 (28/10/2019 07h55)

debcos a écrit :

Bernard2K
votre analyse est d’une froideur de vérité digne "d’un serpent à rendement "
Vous avez cent fois raison mais comme le dit Range19 il y heureusement un peu de chaleur humaine en nous.

Penser juste et rationnel ne s’oppose en rien à l’humain. Une fois qu’on a dit "je sais que laisser l’étage à la disposition de la belle-mère correspond à un loyer évité d’environ 6000 €/an en sa faveur", on peut enchaîner "et ça me convient très bien et je ne ferais jamais autrement, car je trouve que c’est la bonne décision humaine à prendre ; d’une certaine façon je m’y retrouve en ayant bonne conscience d’assumer une solidarité familiale, ma fille a sa grand-mère présente, la belle-mère profite aussi de la présence de sa fille, et nous ça nous arrange bien quand elle la garde. Au total, ça me va".

Poser seulement une analyse financière "chirurgicale" et baser ses choix là-dessus, c’est une erreur de raisonnement, c’est de la mauvaise gestion. Ne pas prendre en compte l’humain est toujours une erreur.

A l’inverse, ne prendre en compte que les sentiments et les passions, c’est ce qu’on appelle "être mû par ses passions", cela amène souvent à de mauvais choix, notamment dans le domaine financier. Alors, continuez à écarter les considérations rationnelles et les calculs précis avec des expressions telles que "froideur chirurgicale" et "serpent à rendement", si vous le voulez. Mais ne soyez pas trop surpris si vous avez un jour à vous en mordre les doigts, car vous aurez été prévenu.

Etre rationnel, c’est considérer les envies et valeurs humaines, parmi d’autres considérations de nature techniques, scientifiques ou financières, et faire la synthèse de tout cela.

Désolé si cela fait un peu cours de management, mais ce que j’ai appris, c’est que pour faire des choix éclairés, il faut essayer de prendre en compte l’ensemble de ces trois dimensions (humain, technique, finance).

Ce que j’essaie de faire tant bien que mal, car ce n’est jamais facile. Je ne prétends pas avoir avoir atteint une grande sagesse.

Voir les choses en face ne fait pas forcément changer les choix que l’on fait. Simplement, on est conscient de ce que l’on fait. Quand vous écrivez que votre compagne vous entretient alors que c’est vous qui lui fournissez environ 10 k€/an de loyer évité, vous n’êtes pas conscient, vous ne voyez pas les choses en face. Etre conscient de cela n’est pas de la froideur et ne veut pas dire qu’on va désormais lui compter son logement et lui faire payer un loyer pour sa mère ! Ca veut juste dire qu’on est conscient, de façon à faire des choix éclairés, en tout conscience.

Le rendement d’un villa n’est en aucune façon comparable à celle d’un immeuble.
Pour vous je devrait demandé un loyer de combien 4000€ pour être rentable pas possible.

Je n’ai pas dit qu’il fallait demander 4000 € de loyer, j’ai dit qu’il serait pertinent de vendre. Relisez si nécessaire.

Les terrain croyez moi je ne les ai pas brader si j’ai 50 000 de PV c’est pas pour rien.
En vendant uniquement le premier je fait 100 000 brut de bénéfice en 15 ans ( valeur du  2000 m2 en 2004 135 000€ revendu 536 m2 185 net PV)
le second c’est tout bénéfice !
Ça compense les faible rendement de mes maisons je pense.

Ca ne compense rien du tout. Votre plus-value n’est pas un choix volontaire puisque vous avez hérité. Et vous la constatez a posteriori, comme celui qui se dit "ouh qu’est-ce que je suis fort d’avoir acheté Apple". Sauf qu’il y a 25 ans, personne ne pouvait dire qu’Apple allait être un grand gagnant.  D’autres ont misé sur Amstrad, ou Nokia, ou Alcatel-Lucent.

Un bon placement est un placement productif. Il génère du rendement, tous les ans, de façon quasi-certaine (ou du moins : très probable). Pas une hypothétique plus-value à long terme.
Faire de la plus-value volontairement est possible : un commerçant fait volontairement de la plus-value, en achetant bon marché et en revendant avec marge, rapidement pour ne pas être encombré par ses stocks.
Mais faire de la plus-value à 15 ans, c’est une chance, pas une stratégie de placement. Et surtout, rien ne dit que cette valeur va continuer à monter. Donc, il me semblerait pertinent de prendre ces plus-values et de penser enfin à une stratégie de placement productive et diversifiée.

Vous connaissait beaucoup de personne qui en étant proprio sont redevenu locataire ?

Là aussi,j’ai dit que l’exemple était pédagogique. A quoi donc vous sert de dénigrer un exemple pédagogique, si ce n’est justement à le dénigrer pour vous donner bonne conscience de ne pas en tenir compte, de ne pas en retenir l’enseignement utile ?

Alors certes 5600 €/ mois ça laisse rêveur, mais en faire quoi ?
(…)Si j’arrive à avoir 2000€/mois je devrait pouvoir assumer la liberté de voir grandir ma fille sans me crever au boulot c’est ça mon luxe.

A quoi ça sert que ça rapporte 5600 €/mois ? C’est pourtant évident : si on n’a pas besoin de tout ce revenu, on le laisse se cumuler au capital, et on profite de ce surcroît de capital pour diversifier encore mieux, pour aller vers des placements encore plus sûrs. En augmentant son capital, on en profite pour diversifier, donc on acquiert de la sécurité, de la résilience.

Et si vraiment un jour on en a trop, on fait des donations à ses proches et/ou des dons aux oeuvres que l’on aura choisies. Mais d’ici là, on aura eu un bon gros matelas de sécurité.

A mon avis, dans ce long passage où vous expliquez pourquoi vous ne voulez surtout pas gagner trop, vous ne faites rien d’autre que confirmer mon analyse comme quoi vous avez d’une certaine façon une culpabilité d’avoir tout ce patrimoine qui vous paraît en fait "trop", et donc vous ne voulez pas qu’il vous rapporte trop et trop facilement.

Et votre façon de dénigrer le diagnostic que j’ai réalisé montre bien que vous ne voulez pas respecter les étapes pourtant évidentes d’une bonne stratégie de patrimoine (relisez plus haut : étapes 1, 2, 3 et 4, l’étape 1 étant bien évidemment le diagnostic). Vous ne voulez pas réaliser le diagnostic, il vous embête avec sa "froideur chirurgicale de serpent". Voilà pourquoi vous vouliez sauter directement aux choix SCI vs démembrement etc.

Vous disiez que ça faisait du bien d’échanger. De l’échange naît la lumière paraît-il. Mais, voulez-vous vraiment la lumière sur votre patrimoine et sur vos choix ? Ou bien est-ce que cette lumière trop crue vous dérange ?
Vous vouliez seulement des réponses simples et tranchées à votre question "donation en démembrement VS SCI". Et moi je vous ai embêté avec mon diagnostic bien trop rationnel et froid ! Quel ballot je fais ! Tout ce temps passé pour rien, puisque vous n’avez jamais demandé un diagnostic et que vous n’en voulez pas !
D’ailleurs vous n’avez jamais repris ma grille pour y mettre des données exactes en face ; les informations viennent de façon fort désordonnée, par petits bouts, comme si ça vous faisait peur de tout poser bien proprement sur le papier.

Je vous ai bien dit que je ne donnais pas de solution figée. Ce que j’ai écrit dans mes messages précédents peut se résumer en :
1) Faites les choses dans l’ordre. Commencez par poser un diagnostic précis et rationnel.
2) toutes ces possessions immobilières semblent entachées de beaucoup d’affectif, et de beaucoup de soucis. Il serait peut-être préférable pour vous de les vendre (ou en tout cas : la plus-grande partie), pour placer votre argent dans des placements offrant un bon compromis diversification/rendement/sécurité/transmission.
3) l’immobilier locatif détenu en direct n’a d’intérêt que si on dégage des rendements bruts >10 %. Sinon, autant avoir des SCPI ou foncières cotées.
4) je comprends parfaitement le besoin d’habiter sa propre maison. Mais attention à ne pas immobiliser une trop grande partie de votre patrimoine dans cette fonction. A 300 k€ le terrain et 250 k€ la maison supplémentaire, ça risque de vous coûter très cher. (et je persiste sur le chiffre de 250 k€. Vous avez des devis à 200 k€. Tout compris, vraiment ? Vous posez vos valises à la fin  dans une maison meublée et paysagée ? Vous verrez que quand vous aurez fini de tout payer, y compris les arbres, la pelouse et les nouveaux meubles, vous serez vers les 250 k€. Réduire le coût de cette maison supplémentaire au seul devis du constructeur, ce n’est pas regarder les choses en face).

Au final, c’est à vous de voir si vous voulez vraiment gérer votre patrimoine de façon rationnelle (ce qui inclut les choix humains et les valeurs humaines), ce qui commence par un diagnostic clair et lucide… Ou si vous voulez continuer à dénigrer la rationalité et sa "froideur"… et du coup à vous retrouver avec des décisions hâtives, mal maîtrisées, et au final, des soucis qui vont continuer.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2019 17h03)

Houlà !

je passe juste indiquer que la froideur du serpent n’était nullement à prendre comme une critique les "" et étaient là pour ça, mais un comme un compliment dans la façon de voir les choses, mais dans mon cas, pas applicable, trop d’affect et d’intérêts autres pour le moment.
Je ne dénigre absolument pas l’analyse loin de moi cette idée, je le redit dans l’absolue c’est ce qu’il faut faire après qui est assez détaché émotionnellement pour le faire …….?
Pour le moment chez moi c’est la petite souris qui gagne face au serpent!
Pour le reste je relirait plus tard.

debcos a écrit :

Bernard2K votre analyse est d’une froideur de vérité digne d’un serpent à rendement

Attention aux approximations, debcos, le dicton nous dit bien que le serpent se caractérise par sa prudence…

L’image du Tétris est inquiétante. Les blocs tombent du ciel et vous faites ce que vous pouvez, très vite, pour les arranger au mieux. A vrai dire c’est la première fois que j’entends quelqu’un décrire sa vie ainsi.

Bien sûr que des évènements de type succession vous "tombent du ciel". Encore que, la mort est une certitude, la seule incertitude c’est la date. Maintenant que vos parents sont décédés, il ne devrait plus vous tomber du ciel grand chose. Les acheteurs, c’est prévisible : tout se vend quand c’est au bon prix. L’urbanisme obéit à des règles, c’est prévisible.

Donc, ce n’est plus un Tétris, c’est un mécano. Vous avez les éléments de votre patrimoine devant vous, et c’est à VOUS de les assembler pour construire ce qui VOUS convient et ce qui VOUS apportera la rente vous permettant de réaliser vos projets. En posant tout à plat, on doit pouvoir faire une analyse rationnelle et dégager les actions les plus pertinentes pour vous.

Je vous suggère de prendre un peu de recul (rien ne presse vraiment) et de faire votre analyse, en posant les choses sur le papier et en discutant avec des personnes compétentes et désintéressées (ce qui n’exclut pas qu’elles soient rémunérées).

Ca devrait se décanter…

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2019 08h19)

Et la semaine d’après, sans doute autre chose…

Et si vous vous disiez que chaque jour, vous travaillez au moins 1 heure dans le sens d’une meilleure gestion de votre patrimoine ? Soit de la formation, soit du diagnostic puis des actions, selon les 4 étapes que je voua ai suggérées. A commencer par vous former : lire le forum, lire des bouquins (les références ne manquent pas). D’ici 2 mois, vous y verriez déjà plus clair.

Attention, les travaux physiques ne comptent pas dans cette heure par jour.

Je dis ça, je ne dis rien.