Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

Bonjour,
Le micro foncier ne me semble pas être la règle.
Dés qu’il y a des frais (emprunt, travaux, …), le foncier standard est intéressant.

La comparaison ne semble pas si baisée que cela. Si vous prenez le cas du milieu :
600 €/mois x 12 = 7200 €
Donc le rendement estimé "avec Cosse" de 4378 € intègre probablement les charges et impôts, comme dans la ligne au-dessus "sans Cosse". Il faudrait le détail des calculs mais il semble assez probable que le calcul est fait correctement.

Ensuite, votre comparaison avec le micro-foncier est fausse. L’abattement de 30 % du micro- représente les charges ; or dans le Cosse ancien, il y a d’abord l’abattement sur le revenu brut puis la déduction des charges. Vous faites une erreur conceptuelle : ce n’est pas l’un ou l’autre, mais l’un puis l’autre. Si ce n’est que les charges ne sont pas prises en compte avec les 30 % du micro-, mais au réel ; mais il y a bien d’abord l’abattement Cosse, puis la déduction des charges.

Premier exemple : 10000 € de loyers et 3000 € de charges déductibles annuelles. Zone où le Cosse est de 30 %. Contribuable à 30 % de TMI donc 45,5 % avec les PS.
Au micro-foncier sans Cosse : 7000 € de revenu net imposable.
Au réel sans Cosse : 7000 € de revenu net imposable.
Au réel avec Cosse : 10000 € de loyers - moins abattement Cosse 30 % = 7000 € de revenu brut imposable. 7000 € - 3000 € de charges = 4000 € de revenu net imposable.
Réduction d’impôt et de PS avec le Cosse : 1365 €

Deuxième exemple : 10000 € de loyers avec 5000 € de charges annuelles (assez facilement atteint avec un emprunt et une copro un peu coûteuse), et une zone où l’abattement Cosse est de 50 % :
Au micro-foncier sans Cosse : 7000 € de revenu net imposable.
Au réel sans Cosse : 5000 € de revenu net imposable.
Au réel avec Cosse : 10000 € de loyers - moins abattement Cosse 50 % = 5000 € de revenu brut imposable. 5000 € - 5000 € de charges = 0 € de revenu net imposable.
Réduction d’impôt et de PS avec le Cosse: 3185 € par rapport au micro et 2275 € par rapport au réel sans Cosse.

Certes, le plafonnement des loyers peut diminuer les revenus bruts ; il faudrait refaire le calcul avec par exemple 10 000 € de loyers sans Cosse et 8000 € avec Cosse ; mais dans beaucoup de cas, ça restera intéressant.

C’est le grand intérêt du Borloo ancien, et désormais du Cosse ancien, c’est un abattement sur le revenu brut. On déduit ensuite les charges au réel. Vu qu’on a un abattement sur le revenu brut, mais que les charges se déduisent, elles, plein pot, c’est très intéressant car cela tend à effacer le revenu net imposable.

Par ailleurs, si on a des travaux, on a aussi l’avantage d’une subvention ANAH dans le cadre d’une convention avec travaux (même si ça apporte des contraintes et des délais).

Plusieurs bailleurs ont témoigné ici de l’intérêt du Borloo ancien dans certains cas. Or, il s’agit quasiment du même dispositif. Donc, oui, ça peut être très intéressant si on y est éligible. C’est à étudier au cas par cas. A mon avis, il faut voir cela comme un avantage fiscal, intéressant quand on est dans les clous, plutôt que comme un "dispositif de défiscalisation" façon miroir aux alouettes (pour pas dire : façon Pinel).

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2017 12h13)

J’en rajoute une couche par rapport à "tous les dispositifs fiscaux sont inintéressants".

Je n’ai jamais vu personne se plaindre de pouvoir déduire ses charges, de pouvoir créer du déficit foncier en faisant des travaux, ou encore des avantages du régime LMNP au réel.

A partir de là, je pense qu’il faut prendre ce "Cosse ancien" pour ce qu’il est : l’un des outils disponibles pour le bailleur afin de réduire son imposition. Ce n’est pas un Eldorado, ce n’est pas une raison pour faire un projet peu rentable, mais c’est l’un des outils d’une boîte à outils disponible pour le bailleur. Par rapport à une fiscalité toujours croissante (notamment les PS qui sont passé de 0 à 15,5 % en moins de 20 ans), tous les moyens sont bons à prendre. Le tout, c’est de rester conscient des contraintes, et du fait que chaque dispositif n’est pas éternel.

On peut bien sûr trouver que l’Etat ne devrait pas faire ce genre de dispositif, que cela gaspille l’argent public et déstabilise le marché, etc. Ce sont des considérations idéologiques. La considération pragmatique est : c’est comme ça, c’est une des données du problème, ça rentre donc dans le champ des possibiltiés. A chacun de faire ses calculs et de faire les choix les mieux adaptés à sa situation et à son projet.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2017 13h47)

Bernard2K merci pour vos précisions dans le mode de calcul et d’application des abattements.

J’avais à l’époque lu les interventions concernant les conventions ANAH et je me suis étonné (je le suis encore toujours) qu’on puisse trouver son compte dans des zones tendus (Abis) … eu égard au prix du m² en région parisienne.

Mon opinion pour la résumer :
- l’avantage fiscal ne récompense pas la baisse de loyer au m² en zone tendue, tout en se rajoutant des contraintes.
- si on veut faire du social, je ne suis pas sûr que ce soit la meilleure option (encore ce n’est qu’une opinion personnelle).

Effectivement, ce n’est pas intéressant sur les zones les plus tendues. Les 15 % de l’intermédiaire en zone B2, non plus. Mais le social en zone B1, à 70 % d’abattement alors que le plafond de loyer est parfois quasi conforme au prix du marché, est plus intéressant !

Je viens de regarder quelques communes en zone B1, pour lesquelles meilleursagents donne du 1800 €/m² à l’achat et 8 €/m² en location.
Il semble possible de faire une assez bonne opération du type :
- payer 1000 € ou 1200 € du m² un bien avec travaux.
- Bénéficier d’une subvention ANAH pour les travaux, en niveau "social". Supposons que les travaux , à coûte maitrisé, reviennent in fine à 2 à 300 €/m².
- Louer au plafond du social 7,80€ ou un peu en-dessous (disons 7 à 7,8 €/m²)
- bénéficier de 70 % d’abattement sur les revenus bruts = zéro impôt pendant 9 ans.

Si on compte 7,8x12/1400, ça fait du 6,7 % de rentabilité brute. Rien de faramineux, mais si les charges sont maîtrisées, et de facto sans impôts, c’est correct ; on peut sortir du 4-5 % net.

Quant à la prévention des impayés, sujet qui vient en tête quand on parle "social", la solution est toujours la même : une caution solidaire et solvable.

Je fais là une approche très superficielle et rapide. Après, il n’y a que des cas particuliers.

D’après ce que j’avais compris c’est impossible de remplacer en cours de convention, en revanche vous pouvez passer en Cosse (si ça existe encore d’ici la) à la fin de la convention.

J’ai appelé mon agence ANAH, et la personne avec qui je converse habituellement m’a dit que, oui maintenant ce ne serai plus que du Cosse. Mais que les Borloo ancien, pourront être prolongées comme prévu initialement. Si cela se confirme dans les fait c’est une excellente nouvelle.
Elle ne m’a pas précisé si c’était pour toutes les zones…

Bref nous en sommes réduits à attendre… Si seulement le Borloo pouvait rester (cf sans décret d’application pour la loi Cosse)

C’est intéressant si et seulement si vous voulez laisser votre bien à une agence de ce type.

Le principal est gros problème que je vois, et qui s’est déjà déroulé il me semble, et que si l’association ferme ses portes et qu’il n’y a pas de remplaçant, vous avez un logement occupé par, par exemple, des migrants, des demandeurs d’asile, ou personnes en extrême pauvreté, etc… et une très grande difficulté à les faire partir.

Je lis un peu partout que la loi de Normandie a remplacé la loi Cosse, encore dans l’article paru ce jour sur le site bien connu en ces lieux (et bien utile) rendement locatif ou sur tel site de gestion en patrimoine, par exemple ici, ou encore tel autre.

Pourtant, moi, j’ai pour ma part plutôt compris que ces 2 lois (Cosse et Denormandie) coexistaient bien en 2019, sans suppression de l’une par l’autre, en me référant à des sources qui me semblent fiables et crédibles, comme cet article des éditions Francis Lefebvre.

Mieux que cette loi Cosse avait même été améliorée par la loi Elan :
- En portant le déficit possible imputable sur les revenus globaux de 10 700 € à 15 300 € dans le cas spécifique d’une opération Cosse.
  - Que la zone C avait été ouverte à des opérations sans intermédiation locative, et ce, dans le cas uniquement d’un conventionnement avec travaux social/très social (abattement alors de 50%).

Il y alors 2  solutions :
  - Soit quelqu’un a commencé à écrire sur le net que la loi Denormandie remplaçait la loi Cosse au 01/01/2019, et tout le monde a alors repris/recopié  cette prose pour écrire son propre article sans vérifier plus que ça…
   - Soit j’ai loupé quelque chose dans mon analyse. Comme je me sens un peu seul dans celle-ci , et que parfois il faut se questionner dans un tel cas, je suis preneur de votre analyse sur ce sujet…

PS : J’ai questionné mon Anah local qui semble être en phase avec mon analyse, mais ceux qui ont déjà pratiqué les Anahs départementales sauront que ce sont des gens sympathiques mais parfois "un peu loin du monde" dans leur mode de fonctionnement.

J’ai également contacté l’anah localement pour leur parler de mon projet de louer en loi Cosse et à aucun moment la loi Denormandie n’a été évoquée dans la conversation.

Mais j’avais lu également que l’une remplaçait l’autre sur des blogs immobiliers. Je penche donc pour le partage d’information à la hâte sans en vérifier le contenu.

J’ai demandé à mon interlocuteur Anah départemental qui est très transparent et facilitant(ce n’est pas forcément le cas de ceux à qui j’ai eu à faire dans d’autres départements…). Il m’a dit :
- qu’à ce jour, ils n’ont pas d’informations ou tendance, même en off.
- qu’en cas de suppression, la question de ce qui ferait foi pour l’administration fiscale restait ouverte : date de dépôt de la demande à l’Anah, date de signature de la convention, ou date d’effet de la convention (soit date de début du bail).

Pour rappel, lors du précédent (Borloo remplacé par Cosse), c’était la date de demande qui avait compté pour que les dossiers passent encore en Borloo, et la deadline du 31/12/2016 avait été etendue au 31/01/2017. Par contre  je n’arrive pas à retrouver à quelle date cette info était parue, et effectivement pour conventionner en Cosse des appartements dont le compromis a été signé récemment (et donc qui seront actés en décembre ou janvier selon l’avancée des dossiers), on entre en période délicate à cause de ce manque de visibilité …

Bonjour à tous,

Si j’ai bien compris, il y a une loi de finances 2020 qui indique que la loi Cosse sera prorogée pour une durée de 3 ans, avec en plus un niveau de performance énergétique minimum pour obtenir le conventionnement (ce qui était déjà le cas pour de l’intermédiation locative).

Quelqu’un peut-il confirmer ?

Assemblée nationale ~                PLF POUR 2020                    (no 2272)                                - Amendement no                2571

Dernière modification par jeromem (19/11/2019 17h05)