Acheter ou louer sa résidence principale ?

Strosky, je n’y comprends rien : qu’est-ce qui vous empêche de vendre votre bien plus tard ?

@Erwan,

Bien entendu, le taux de l’emprunt qu’on peut obtenir est un paramètre à prendre en compte dans la comparaison.

Bien entendu, il y a des cas où il est financièrement avantageux de devenir propriétaire, en particulier quand les loyers représentent un rendement brut élevé (et c’est plus le cas en province qu’en IdF ou à Nice ou à côté de Génève) et qu’on est convaincu de rester dans ce logement pendant de longues années (je ne dirais pas 5 ans, mais 10-15 ans au moins…).

Vous écrivez "J’ai eu la chance que peu ont de pouvoir emprunter en Francs Suisses dans une banque française à un taux défiant toute concurrence". Ceci n’est en fait raisonnable que si vous avez des revenus (professionnels) en CHF, ce qui concerne peu de monde… A défaut, un tel emprunt rend très vulnérable aux variations de change (cf tous les investisseurs qui se retrouvent avec de tels emprunts souscrits avec 1€ = 1.6 CHF il y a quelques années…).

Quelques nuances das votre analyse et votre conclusion (pas trop risqué d’acheter de l’immo dans le Haut-Rhin) : je ne me fierais pas trop à l’impact de la proximité de l’Allemagne (où les prix de l’immo ont plutôt baissé depuis 20-30 ans, et avec leur démographie ça risque de continuer), et le fait d’avoir beaucoup de biens détenus par des frontaliers représente en fait aussi un risque (que se passerait-il si l’économie Suisse et/ou Allemande devait légèrement freiner ou reculer, conduisant à un certain nombre de licenciement … de frontaliers ? idem en cas de perturbation monétaire : hausse ou baisse importante du CHF, ou sortie de l’Allemagne de la zone € par ex ?)

Autre nuance : fort peu de couples parisiens gagnant 40 k€/an achèteront un appart de 100 m² dans Paris. Ils se rabattront sur un bien plus petit, ou s’éloigneront pas mal de Paris, ou resteront locataires s’ils ont accès à un logement bien situé avec un loyer avantageux. Donc votre calcul débouchant sur "10 ans" n’a guère de sens.

@ GBL :
- Pour ce qui est de rester dans le bien 5 ans ou plutôt 10 à 15, je trouve que c’est différent en fonction de chacun et je ne ne sais plus qui parlait d’un pourcentage de temps de son emprunt et je trouve que c’est pas mal comme méthode de calcul. La personne parlait de 1/3 du temps de l’emprunt, perso je partirai plus sur 1/2, ce qui dans mon cas (plutôt particulier) donne 5 ans mais qui dans la moyenne donne 10 à 12 ans.

@ GBL et Julien :
Je suis à la fois d’accord et pas d’accord avec vos arguments :
D’accord car l’histoire a montré que ceux qui ont emprunté en CHF en 2007 (à 1€ = 1,6 CHF comme vous le dites GBL) se mordent les doigts aujourd’hui à la revente ! Mais même si on ne peut pas prédir l’avenir et que la BNS bloque artificiellement le taux à 1,2 aujourd’hui, le risque de taux de change est, à mon sens, plus limité aujourd’hui (au plus bas historique du CHF) qu’en 2007 (au plus haut historique (1,7 CHF)).

D’accord également que pour faire du locatif, ce n’est pas un bon plan : rentrées en € et emprunt en CHF, donc on ne peut pas prédire quelle sera la rentabilité de l’investissement dans les années à venir car il dépendra en grande partie des taux de change !

Pas contre vraiment d’accord : Pour une RP, on travaille en Suisse et donc on gagne des CHF, le risque est limité. On est exposé si :
1 : On est dans l’obligation de revendre le bien quand le taux de change est défavorable (ce qui était le cas de l’ancien propriétaire de ma maison. Moyen de limiter ce risque : prendre en considération ce point au départ de l’opération et faire en sorte que ça n’arrive pas
2 : On perd son travail en Suisse. Moyen de limiter ce risque : Parler Allemand et Anglais couramment, être bien implanté dans le marché local, être efficace dans son travail, etc…
3 : Que les frontaliers soient payer en Euros ou alors en CHF avec valeur en Euros (ex: 80 K€ quelque soit le taux, ce qui change le montant de CHF chaque mois ). Moyen de limiter ce risque :Privilégier les grandes entreprises que ne s’amusent pas à ça (pour le moment) car c’est la fuite assuré des meilleurs éléments.
4 : Plus la durée de l’emprunt est longue et plus on est exposé aux risques liés aux incertitudes de l’avenir, l’avantage de travailler en Suisse et d’acheter en France et d’emprunter sur de courtes périodes : je pense que la moyenne dans la région tourne entre 7 et 15 ans max. Même si ce n’est pas facile de prévoir ce qu’il va se passer dans 5 ans, c’est encore plus dur dans 25 ans ! Et surtout si on emprunte sur 7 ou 10 ans et qu’un changement majeur arrive dans 5 ans, on aura déjà rembourser une grosse partie du capital, ce que limite les potentiels effets négatifs.
5 : Point que je n’ai pas mentionné (à tord), c’est que beaucoup empruntent à la fois en CHF et en € afin de limiter le risque de change tout en moyennant à la baisse le taux : souvent proposé par les banques : 20 % € à taux fixe et 80% CHF en variable capé sur libor : maintenant chacun fait comme il veut en fonction de ses Revenus / Besoins / Envies / Avertion au risque / Volonté de se protéger. / Etc.
6 : Hausse ou baisse du taux CHF : tant qu’on reste payé en CHF : peu d’impact : le taux monte, on gagne moins mais l’emprunt de la RP "vaut" moins en €. Inversement, le taux baisse : l’emprunt monte et on perd sur l’emprunt de la RP mais d’un autre coté, on gagne plus, on augmente donc le différentiel entre notre gain et le gain moyen et on peut donc diversifier ses placements afin de contrebalancer (ou du moins essayer) ces effets.

A mon sens le seul vrai très gros risque c’est de perdre son travail en CHF soit par un licenciement soit par une baisse de l’activité en Suisse (en Allemagne) comme vous le mentionnez GBL : ce qui est possible dans les mois/années à venir et il est difficile de se protéger de ce risque là si ce n’est en ayant un certain capital en CHF permettant le paiement de plusieurs années de mensualités d’emprunt.
Je rappelle également que dans le cas extrème du licenciement pur et dur, il y a 2 ans de chomage en Suisse (sauf si ce chomage est également supprimé … qui sait!)

@ GBL :
Pour ce qui est de l’attractivité de la région, je suis d’accord avec vous au sujet de la baisse de l’immo en Allemagne (bien que ce soit très limité à la frontière Suisse). Par contre, dans l’hypothèse d’une sortie de l’€ de l’allemagne, je pense que les prix immo en France voisine ne baisseront pas à moyen terme, avec une monnaie plus "forte" que celle de la France, les travailleurs allemands auraient un fort pouvoir d’achat en France. Par contre dans l’hypothèse d’une explosion de la zone euro, il est clair que l’immobilier baisserait fortement (mais comme partout en France je pense) et je reste convaincu que les régions frontalières des états en meilleure santé financière (Allemagne, Luxembourg et Suisse) seront les mieux lotis (ou plutôt les moins mal loties !) soit dans le court, soit dans le moyen terme.

@ GBL :
Enfin le calcul du 100 m² pour un couple gagnant 80 K€ par an n’a pas de sens, je suis tout à fait d’accord avec vous. Je voulais juste essayer de démontrer la "folie" du prix de l’immo parisien et que ce qui est vrai pour ce marché très particulier ne l’est pas forcément ailleurs. Le fait qu’un "couple moyen" ne puisse pas se payer mieux qu’un 50 m² est très révélateur à mes yeux d’une distorsion grave du marché. Mais bon, à priori, démonstration ratée  !

Dernière modification par Erwan (29/05/2012 11h13)

Si j’ai bien compris les dits tableaux, on est gagnant à tous les coups d’acheter sa RP vis à vis de la location. Le troisième scénario étant un cas particulier d’un acheteur-vendeur pigeon.

(remarque personnelle : la plupart des chiffres détaillés sont quand mêmes soumis à grandes discussions…)

Les chiffres sont quant même ultra orientés pour démontrer le bien fondé de devenir propriétaire : revalorisation de 3% par an, crédit à 3.19 % assurance comprise, aucun travaux en 15 ans ni dans l’appart ni dans la copropriété … Par contre l’épargne est rémunérée à 2 % …

C’est limite sérieux !

L’hypothèse de rendement pour l’épargne est 2% !

Le simulateur du NYT est assez pratique:

Log In - The New York Times
(Down payment = apport initial)

Après, tout dépend des hypothèses de chacun.
Dans mon cas, pour un bien à 300000€ et une hypothèse de baisse des prix de 5% par an durant au moins cinq ans, pas besoin de simulateur pour me rendre compte que la baisse est supérieure au loyer!

Wait & see!

La manière dont l’article est rédigé est quand même vraiment ambiguë.

votreargent.fr a écrit :

Pour le loyer tout d’abord, les locataires déboursent, en moyenne, 654 euros par mois soit un budget annuel de 7 852 euros. Les propriétaires quant à eux, dépensent, en moyenne, 809,90 euros par mois pour rembourser leur crédit, soit un budget annuel de 9 718 euros.

Comparer le paiement d’un loyer avec une mensualité d’emprunt, ça n’a pas vraiment de sens. La mensualité d’emprunt comprend une part d’intérêt et une part de principal. Le remboursement du principal peut être considérer comme une épargne (forcée certes).

votreargent.fr a écrit :

Pour les travaux, 50% des Français dépenseraient moins de 800 euros, 23% entre 800 à 1999 euros et 12% plus de 2000 euros. Et si les propriétaires dépensent en moyenne 1056 euros par an dans les travaux, les locataires eux ne déboursent pas plus de 171 euros.

C’est un peu normal, non ? Quand on est chez soi, on est plus enclin a dépenser pour améliorer son cadre de vie.

votreargent.fr a écrit :

Pour le chauffage et l’électricité ensuite, 27% des Français dépenseraient moins de 800 euros, 54% entre 800 et 1999 euros et 19% plus de 2000 euros. Et si les propriétaires dépensent en moyenne 1458 euros par an dans ces deux postes, les locataires eux déboursent 1058 euros.

Enfin, un propriétaire dépense plus qu’un locataire en chauffage…. Ça veut dire quoi ? Que les propriétaires ont des logements plus grands ?

votreargent.fr a écrit :

Pour la fiscalité enfin, 35% des Français dépenseraient moins de 800 euros, 41% de 800 à 1999 euros et 15% plus de 2000 euros. Et si les propriétaires déboursent en moyenne 1342 euros d’impôts par an, les locataires eux dépensent 590 euros.

Sur la fiscalité, j’admets que le propriétaire paie plus. (La taxe foncière ad minima).

Bref, c’est un article inutile de mon point de vue, rédigé par quelqu’un qui ne savait pas quoi faire de ces chiffres.

Dernière modification par faguoren (27/12/2012 13h14)

faguoren a écrit :

La manière dont l’article est rédigé est quand même vraiment ambiguë.

Comparer le paiement d’un loyer avec une mensualité d’emprunt, ça n’a pas vraiment de sens. La mensualité d’emprunt comprend une part d’intérêt et une part de principal. Le remboursement du principal peut être considérer comme une épargne (forcée certes).

Ensuite, les propriétaires dépensent plus en travaux. C’est un peu normal, non ? Quand on est chez soi, on est plus enclin a dépenser pour améliorer son cadre de vie.

Enfin, un propriétaire dépense plus qu’un locataire en chauffage…. Ça veut dire quoi ? Que les propriétaires ont des logements plus grands ?

Sur la fiscalité, j’admets que le propriétaire paie plus. (La taxe foncière ad minima).

Bref, c’est un article inutile de mon point de vue, rédigé par quelqu’un qui ne savait pas quoi faire de ces chiffres.

Euh….vous comprenez ce que vous écrivez?

Vous dites exactement ce que dit l’article, mais en disant "ça il faut pas en tenir compte, ça non plus, ça non plus". A ce rythme là effectivement autant ne rien écrire.

Concernant la perte des frais de notaire et d’agence, c’est ridicule d’en parler. Ou alors parlons en même-temps de l’exonération de la plus-value.

Je prend pas l’article pour parole d’évangile, mais quitte à le critiquer autant le faire avec des arguments valables. Pas des croyances.

A propos du chauffage, mon avis est qu’un propriétaire fera tout pour se sentir bien, et n’hésitera pas à dépenser plus pour vivre confortablement. Alors qu’un locataire, par définition, aura plus tendance à minimiser le coût de son logement (sinon il serait proprio).

BorderLine a écrit :

A ce rythme là effectivement autant ne rien écrire.

C’est effectivement ce que je pense.

Franchement, apres avoir lu cet article,vous avez appris quoi ?

Et la conclusion de l’article :

votreargent.fr a écrit :

A prendre en compte avant d’acheter !

Si besoin, je peux les aider a completer l’article (pas la peine de faire une enquete et de payer Opinion Way pour ca！）:
- Les proprietaires ont, en moyenne, un logement plus grand que les locataires
- Les proprietaires ont, en moyenne, un patrimoine plus important
etc…

Je viens de signer une offre d’achat pour ma RP.

Le montant total tous frais compris = 270.000€

Fonds propres disponibles = 200.000€

Quel montant souscriveriez-vous en crédit?

Je partais sur 110.000€ en 10 ans (taux 2.7%).

Est-ce une bonne idée où serait-il préférable de garder du cash pour un éventuel investissement futur avec l’inconvénient d’avoir un prêt plus important sur 20 ans (taux 3.8%)?

Le bien est situé en Belgique donc l’avantage fiscal est identique pour les deux cas (il s’agit d’un forfait plafonné).

D’avance merci pour vos réponses!

@ Goodbylenine

J’aimerais avoir une réponse universelle mais si cette dernière n’est pas possible alors je vais rentrer dans les détails:

Age: 30 ans

Revenus mensuels actuels: 4.500€ net

Aucune dette par ailleurs.

En couple / un enfant et désir d’avoir deux enfants in fine.

Mon souhait au final est de pouvoir avoir un rythme de vie que je peux faire fluctuer selon mes envies et celles de ma compagne.

J’anticipe une évolution modérée mais constante de 2% par an lors des 10 prochaines années (scénario prudent car lié à l’inflation attendue).

Nous prévoyons de changer nos jobs actuels et donc nos revenus risques de diminuer jusqu’à 3.000€ net par mois.

Si nos revenus ne suffisent plus nous devrions pouvoir revenir sans trop de difficultés vers le revenu initial de 4.500€ voire plus.

D’avance merci