@ GBL :
- Pour ce qui est de rester dans le bien 5 ans ou plutôt 10 à 15, je trouve que c’est différent en fonction de chacun et je ne ne sais plus qui parlait d’un pourcentage de temps de son emprunt et je trouve que c’est pas mal comme méthode de calcul. La personne parlait de 1/3 du temps de l’emprunt, perso je partirai plus sur 1/2, ce qui dans mon cas (plutôt particulier) donne 5 ans mais qui dans la moyenne donne 10 à 12 ans.
@ GBL et Julien :
Je suis à la fois d’accord et pas d’accord avec vos arguments :
D’accord car l’histoire a montré que ceux qui ont emprunté en CHF en 2007 (à 1€ = 1,6 CHF comme vous le dites GBL) se mordent les doigts aujourd’hui à la revente ! Mais même si on ne peut pas prédir l’avenir et que la BNS bloque artificiellement le taux à 1,2 aujourd’hui, le risque de taux de change est, à mon sens, plus limité aujourd’hui (au plus bas historique du CHF) qu’en 2007 (au plus haut historique (1,7 CHF)).
D’accord également que pour faire du locatif, ce n’est pas un bon plan : rentrées en € et emprunt en CHF, donc on ne peut pas prédire quelle sera la rentabilité de l’investissement dans les années à venir car il dépendra en grande partie des taux de change !
Pas contre vraiment d’accord : Pour une RP, on travaille en Suisse et donc on gagne des CHF, le risque est limité. On est exposé si :
1 : On est dans l’obligation de revendre le bien quand le taux de change est défavorable (ce qui était le cas de l’ancien propriétaire de ma maison. Moyen de limiter ce risque : prendre en considération ce point au départ de l’opération et faire en sorte que ça n’arrive pas
2 : On perd son travail en Suisse. Moyen de limiter ce risque : Parler Allemand et Anglais couramment, être bien implanté dans le marché local, être efficace dans son travail, etc…
3 : Que les frontaliers soient payer en Euros ou alors en CHF avec valeur en Euros (ex: 80 K€ quelque soit le taux, ce qui change le montant de CHF chaque mois ). Moyen de limiter ce risque :Privilégier les grandes entreprises que ne s’amusent pas à ça (pour le moment) car c’est la fuite assuré des meilleurs éléments.
4 : Plus la durée de l’emprunt est longue et plus on est exposé aux risques liés aux incertitudes de l’avenir, l’avantage de travailler en Suisse et d’acheter en France et d’emprunter sur de courtes périodes : je pense que la moyenne dans la région tourne entre 7 et 15 ans max. Même si ce n’est pas facile de prévoir ce qu’il va se passer dans 5 ans, c’est encore plus dur dans 25 ans ! Et surtout si on emprunte sur 7 ou 10 ans et qu’un changement majeur arrive dans 5 ans, on aura déjà rembourser une grosse partie du capital, ce que limite les potentiels effets négatifs.
5 : Point que je n’ai pas mentionné (à tord), c’est que beaucoup empruntent à la fois en CHF et en € afin de limiter le risque de change tout en moyennant à la baisse le taux : souvent proposé par les banques : 20 % € à taux fixe et 80% CHF en variable capé sur libor : maintenant chacun fait comme il veut en fonction de ses Revenus / Besoins / Envies / Avertion au risque / Volonté de se protéger. / Etc.
6 : Hausse ou baisse du taux CHF : tant qu’on reste payé en CHF : peu d’impact : le taux monte, on gagne moins mais l’emprunt de la RP "vaut" moins en €. Inversement, le taux baisse : l’emprunt monte et on perd sur l’emprunt de la RP mais d’un autre coté, on gagne plus, on augmente donc le différentiel entre notre gain et le gain moyen et on peut donc diversifier ses placements afin de contrebalancer (ou du moins essayer) ces effets.
A mon sens le seul vrai très gros risque c’est de perdre son travail en CHF soit par un licenciement soit par une baisse de l’activité en Suisse (en Allemagne) comme vous le mentionnez GBL : ce qui est possible dans les mois/années à venir et il est difficile de se protéger de ce risque là si ce n’est en ayant un certain capital en CHF permettant le paiement de plusieurs années de mensualités d’emprunt.
Je rappelle également que dans le cas extrème du licenciement pur et dur, il y a 2 ans de chomage en Suisse (sauf si ce chomage est également supprimé … qui sait!)
@ GBL :
Pour ce qui est de l’attractivité de la région, je suis d’accord avec vous au sujet de la baisse de l’immo en Allemagne (bien que ce soit très limité à la frontière Suisse). Par contre, dans l’hypothèse d’une sortie de l’€ de l’allemagne, je pense que les prix immo en France voisine ne baisseront pas à moyen terme, avec une monnaie plus "forte" que celle de la France, les travailleurs allemands auraient un fort pouvoir d’achat en France. Par contre dans l’hypothèse d’une explosion de la zone euro, il est clair que l’immobilier baisserait fortement (mais comme partout en France je pense) et je reste convaincu que les régions frontalières des états en meilleure santé financière (Allemagne, Luxembourg et Suisse) seront les mieux lotis (ou plutôt les moins mal loties !) soit dans le court, soit dans le moyen terme.
@ GBL :
Enfin le calcul du 100 m² pour un couple gagnant 80 K€ par an n’a pas de sens, je suis tout à fait d’accord avec vous. Je voulais juste essayer de démontrer la "folie" du prix de l’immo parisien et que ce qui est vrai pour ce marché très particulier ne l’est pas forcément ailleurs. Le fait qu’un "couple moyen" ne puisse pas se payer mieux qu’un 50 m² est très révélateur à mes yeux d’une distorsion grave du marché. Mais bon, à priori, démonstration ratée 
!
Dernière modification par Erwan (29/05/2012 11h13)
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