Investissement locatif en SCI : choisir entre l'IR et l'IS ?

@philippe30

j’ai employé le terme "refacturé" qui n’est sans doute pas adapté, je pense que Tssm et moi-même évoquons le cas d’un immeuble mixte dont le propriétaire ou copropriétaire du local commercial est une société à l’IS.

https://www.service-public.fr/professio … its/F32939

Il est bien spécifié ici :

service-public.fr a écrit :

La CRL est à la charge du bailleur, sauf si la location concerne des locaux commerciaux situés dans des immeubles composés pour plus de 50 % de leur superficie de locaux d’habitation ou destinés à l’exercice d’une profession. Dans ce cas, et sauf clause contraire dans le bail, la CRL est à la charge du locataire pour 50 % de son montant.

Je vous communiquerais la réponse de ma comptable sous peu concernant la méthode de calcul de la CRL sachant que celle-ci a bien été notifiée dans le bail commercial et se trouve sous forme d’acompte dans le paiement du loyer. Il n’y a que le fisc français pour faire des règles aussi tordues ?! ;-)

@Philippe30

oui c’est aberrant quand on y réfléchit… Mais certains joueurs de foot professionnel ne font-ils pas de même ? Leurs impôts étaient payés par le club (je ne suis pas amateur de ce sport mais j’ai cru comprendre que cette pratique existait car sinon la France serait désertée dans ce domaine…) ?

Je réponds à votre MP dès que j’aurais plus de temps.

Manubaye, j’ai un peu de mal à comprendre votre propos :
* 100k€ d’US pour une SCPI de DVM 5% vont certainement générés bien plus de 5k€ par an (la somme exacte dépend de la clé de démembrement).
* le résultat fiscal de la SCI sera négatif (aucun produit imposé à l’IS en France et de l’amortissement à déduire) et ce déficit sera (bien entendu) reportable (sans être expert, le terme de déficit foncier ne me semble pas approprié ici).

Que devrait-on en penser?

Bien à vous,
cat

Cat

1/ Je parle pour l’usufruit après clé de répartition appliquée soit pour 300K de PP,  j’achète en moyenne 33% de la PP = donc 100k d’usufruit que j’amorti sur 10 ans soit 1/10ème chaque année = 10K

2/ Concernant l’appellation de déficit foncier, ce terme est peut être mal approprié car l’amortissement absorbera tout le résultat qui sera à zéro, le terme approprié serait plus un déficit de l’impôt payé en Allemagne (compté par hypothèse à 15%)

3/ Si j’avais acheté des SCPI dont les immeubles sont implantés en France je n’aurai pas du payer les 15% d’IS en France, en effet avec l’amortissement de l’usufruit sur les parts achetées aurait abouti à un résultat de 0 donc aucune imposition (calcul dans mon message précédent).

4/ Mais avec les SCPI étrangères, les dividendes me sont versés avec l’impôt allemand déjà payé (prélèvement de 15% déjà effectué par l’état allemand), donc comment puis je faire pour déduire cet impôt déjà acquitté;

    Et S’il n’est pas possible de le déduire, il serait plus intéressant, dans une SCI à l’IS, d’acheter des parts de SCPI dont les immeubles sont situés en France et réserver l’achat de parts de SCPI "étrangère" en direct car dans ce cas il n’y aurait pas de prélèvement sociaux à acquitter et pas d’impôt car déjà acquitté dans le pays étranger de situation des immeubles, seul cette somme est prise en compte dans le calcul du TMI français.

Cat
Donc si ces revenus sont taxés à l’étranger et s’il n’y a pas de possibilité de déduire ces taxes je préfère souscrire dans ma SC à l’IS des SCPI "françaises" en PP et US et donc je n’aurai aucune imposition avec l’amortissement de l’US, si je ne distribue pas. Je souscrirai les SCPI étrangère en nom perso et pas par le biais de ma société.

je pense que c’est la bonne file pour discuter de cela à part de créer une file "Investir dans des scpi étrangères : en direct ou par le biais d’une SCPI à l’IS"

Bonjour, sur quel site peut on faire une simulation sur le choix entre SCI à l’IS et SCI à l’IR , svp?

J’aurais une autre question dans l’hypothèse où je choisirais une SCI à l’IS, nous devons bien avoir un compte bancaire dédié mais…. peut on payer impôts sur les sociétés à 15% annuel (cas de résultat net jusqu’à 38120€), taxe foncière et CFE avec la trésorerie de cette SCI sans que cela soit perçu comme des dividendes et imposé en plus à 30% (flat taxe)?
En résumé, est ce que cette trésorerie (les loyers perçus dans la sci) peut servir à payer les impôts annuels?

Je vous en remercie.

Question peut être bête….mais paie-t-on un impôt lors de la revente du bien en SCI à l’IS si on le revends au prix d’achat? Les amortissements amortis durant x année; comptent ils?
exemple: un bien acheté en 2010, 100 000 euros et revendu 100 000 euros en 2015, plus value égale à 0 donc zéro impôt, non? Même exemple, avec une vente en moins value?

Je vous en remercie.

Merci Serenetis.
Je reprends un article trouvé sur internet: "

L’impôt sur les plus-values professionnelles en SCI à l’IS est largement supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IR :

    Le montant de la plus-value SCI à l’IS est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur comptable nette au moment de la cession : les amortissements réalisés sont déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé – lorsque l’immeuble est intégralement amorti, le prix d’acquisition est considéré comme nul et augmente d’autant plus le montant de la plus-value, alors égal au prix de vente !
    En SCI à l’IS, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention.
    Le montant de la plus-value SCI à l’IS est compté dans les bénéfices de la société civile immobilière, et taxé à 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €, 33,3 % pour la part du résultat supérieure.
    L’associé qui perçoit des dividendes suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

du coup, dans mon exemple, j’aurais un impôt de : 15 000€ x15%= 2250 euros d’impôt sur les plus values. Hypothèse d’une sci à l’is dont j’aurais 99% des parts. Si je laisse les fruits de la vente dans la SCI pour un rachat de bien immobilier, je n’aurait pas d’autre imposition? C’est bien cela? Le cas échéant, si je veux récupérer 97 750 euros ils seront taxé comme dividende à hauteur de 30% ? c’est ca?

dernière question si je (nous) récupère les dividendes à la suite de la vente, soit 15 000 euros x 28%= 4200€ d’impôt;  soit (100 000 - 4200 - le capital restant dû à la banque (76 000€ approximatif) x 30%= 5940 € d’imposition sur les dividendes. Aurais je une autre imposition dessus; par exemple sur ma TMI ?!
Si je liquide la SCI et si il y a qu’un bien à l’intérieur est ce plus avantageux? A quel titre, cela m’échappe encore car je découvre les possibilités de la sci. Vous parliez de boni; est ce que cela me ferait échapper à l’imposition de 30% sur les dividendes?

Dernière modification par witefree (06/12/2020 19h34)

Bonjour à tous,
Je me permets de poser ma question ici car je n’ai pas trouvé de fil généraliste sur le fonctionnement d’une société civile.

Je suis associé et gérant d’une société civile, à l’IS, créée depuis 1.5 ans. La société gère un portefeuille, des SCPI et un petit bien immo. 

Nous sommes actuellement sur un projet d’achat immobilier d’un bâtiment professionnel avec locataire en place, bail 3/6/9.
Le bail en place est prévu avec un loyer trimestriel soumis à TVA.
J’ai contacté mon SIE pour passer à l’option sur la TVA sur ce bâtiment après la signature.

La question étant de savoir si je peux, avec la SC, facturer le loyer à mon locataire (avec la TVA) ?
Le propriétaire actuel (détenant le bien en SCI) passe par son notaire pour facturer le locataire chaque trimestre, et mes recherches sur Internet me mettent dans le doute, car une société civile n’est pas censée avoir une activité commerciale et donc facturer. Je ne trouve pas non plus l’information dans le Bofip …

Merci par avance pour votre aide.

Dernière modification par Supetar (28/08/2024 13h55)

Sur le point de savoir si une société civile peut facturer un loyer avec TVA. Donc de faon générale être assujettie à la TVA. Je confirme que la réponse est (à ma connaissance) oui, à sa demande (i.e. option possible). C’est ce que je fais au travers de ma SCI (pour des locaux nus destinés à l’activité de bureau), le preneur étant lui même assujetti à la TVA.

Confère article 260 du CGI notamment pour le cas général :

art 260 CGI a écrit :

Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée :

…

2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti.

Par contre pas possible si les locaux nus sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole ou si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail le précise (source : ibid). Et quelques cas particuliers listés dans l’article ci-dessus.

Mes remarques :
- les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI.
- l’option à la TVA du précédent propriétaire n’engage pas l’acquéreur du local (votre SC).

Si vous choisissez de rester dans le régime normal, le non-assujettissement :
- Vous pouvez envoyer une LRAR au locataire lui disant "les loyers de locaux commerciaux loués nus sont des revenus fonciers, exonérés de TVA selon l’article 261 D du CGI. Je n’entends pas exercer l’option d’assujettissement volontaire à la TVA. Aussi, suite au changement de propriétaire, le loyer sera désormais appelé sans TVA." Vous émettrez éventuellement des appels de loyer, avant paiement, et obligatoirement une quittance, après paiement ; c’est une "quittance" et non pas une "facture" ! Ces documents mentionneront uniquement le montant HT (qui n’a pas besoin d’être mentionné "HT", c’est juste "le loyer"), ainsi que les charges bien sûr, et porteront la mention "location de locaux commerciaux nus exonérée de TVA selon article 261 D du CGI".
Pour le preneur, il mettra votre quittance dans sa compta comme justificatif ; il ne paiera plus de TVA, qu’il récupérait de toute façon. Le changement ne lui coûte ni ne lui rapporte rien.

Si vous voulez exercer l’option d’assujettissement à la TVA, notez bien :
- option irrévocable pour 10 ans
- assujettissement sectorisé par immeuble. La récupération de TVA se fera sur les dépenses de cet immeuble-là uniquement. Pas sûr que vous y gagniez grand chose.
- dans ce cas, l’émission de "factures" est obligatoire (c’est une obligation qui s’impose à tous les assujettis). Une facture ressemble beaucoup à une quittance, mais il y a davantage de formalisme obligatoire (chercher sur l’internet les mentions obligatoires sur une facture).
- ça complique beaucoup votre compta et vos déclarations, surtout pour le profane. Autant les experts-comptables maîtrisent ce sujet, autant vous, si vous n’êtes pas comptable, ça risque de vous rendre plus difficile la compréhension de votre compta.
- celui qui y gagne vraiment, c’est votre expert-comptable.

Bonjour,

Associé unique d’une SAS disposant d’une réserve intéressante de liquidités (150-200k), je me pose la question de créer une filiale SCI (à l’IS), d’utiliser une grande partie de ce cash comme apport, et d’acheter par emprunt un logement (Paris / RP probablement, pour des raisons de proximité) pour en faire du locatif.

A noter que la SAS est ma société de conseil (je suis consultant freelance), mais qui risque de devenir inactive (reprise d’un CDI) pour une durée inconnue (en gros, cela va dépendre de si je m’éclate dans le retour au salariat, si je reprends à terme une activité entrepreneuriale, ou si j’arrive à mixer potentiellement les deux).

Les raisons qui m’amèneraient à envisager une création de SCI, plutôt par exemple que de me verser des dividendes et d’acheter un bien en direct, sont :

a) Eviter le frottement de la flat tax (45k€ d’économisé en admettant que j’investisse 150k€)
b) Conserver ma capacité d’emprunt en perso, et ne pas amputer mon plafond LMNP de 23,000€ annuel (je vise de faire un à deux investissements LMNP dans les prochaines années, je n’ai pas encore fait d’investissement locatif jusqu’ici)
c) Eviter de générer du revenu foncier (TMI 30%)

Néanmoins les contre-arguments qu’on pourrait m’opposer sont :

a) Montage usine à gaz, créant des coûts additionnels (comptabilité de la SCI notamment) vs. LMNP
b) Montage non-pertinent si la SAS (société mère) ne demeure pas active (ne génère plus de CA)
c) SCI à l’IS moins adaptée à un placement patrimonial (cf. ma cible d’acheter à Paris) qu’à l’immobilier de rendement
d) Conditions d’endettement moins favorables en SCI qu’en perso (taux plus élevés ? durée d’endettement plus courte ?)

A noter que, si je devais mettre ce plan à exécution, je viserais probablement d’avoir un apport significatif (e.g., disons peut-être 150k apport pour 250k de dette, au doigt mouillé - je modéliserai ça dans un second temps, une fois sûr de mon montage) en vue d’assurer une "auto-suffisance" de la SCI dans l’hypothèse où la SAS n’est plus active et ne pourrait donc éponger les pertes de la filiale SCI pendant la période de remboursement de l’emprunt.

Merci beaucoup par avance pour vos réactions et conseils sur la pertinence ou non, dans mon cas, d’un recours à la SCI à l’IS.