Régime LMNP : questions pratiques et aspects fiscaux
Cette discussion porte sur les aspects pratiques et fiscaux du régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), notamment pour les débutants. Un membre, freesas, pose des questions sur la gestion des factures suite à l'acquisition de studios meublés, soulignant des incertitudes concernant le régime réel simplifié et l'option comptabilité super-simplifiée. Les participants mettent en avant l'importance de ventiler les charges et les immobilisations sur une même facture, précisant que les factures servent uniquement en cas de contrôle. La gestion du prorata temporis de la taxe foncière est également abordée, soulignant l'importance de clarifier ce point avec le notaire.
La discussion aborde ensuite les différentes options pour la gestion comptable, notamment l'externalisation auprès d'un expert-comptable (EC) ou le recours à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Les membres partagent leurs expériences et les différentes options possibles (fournir toutes les factures à un EC, un suivi personnel avec validation par un EC, ou une gestion complète par le CGA). La question du choix entre le régime réel simplifié et le régime micro-BIC est soulevée, avec un accent sur les implications en termes de TVA. Plusieurs membres insistent sur le fait qu'opter pour la TVA en LMNP est généralement inapproprié dans ce cadre.
Un point central de la discussion concerne les démarches administratives d'inscription au régime LMNP, notamment la nécessité ou non de remplir le formulaire P0 (P0i ou P0 CMB). De nombreuses contributions soulignent des divergences d'interprétation entre les informations fournies par les services fiscaux et les professionnels comptables, mettant en lumière la nécessité de se référer à des sources officielles et de bien vérifier les informations obtenues oralement. L'importance de la précision des informations fournies et de la vérification des déclarations est soulignée à plusieurs reprises, avec une mise en garde sur la variabilité des pratiques locales.
Enfin, la discussion explore des sujets plus avancés comme les calculs d'amortissement, les reports de déficits, les implications du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et les différentes structures juridiques pour l'investissement en LMNP (SCI, SARL de famille...). Les membres débattent des avantages et inconvénients fiscaux de chaque option, mettant en exergue les complexités du régime LMNP et l'intérêt de se faire accompagner par un professionnel compétent. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et sa mise en place en LMNP est particulièrement détaillée, ainsi que les différentes autres taxes associées à cette activité.
Les échanges mettent en évidence les difficultés rencontrées par les nouveaux investisseurs LMNP face à la complexité du régime fiscal, l'importance de la compréhension des aspects comptables, ainsi que la nécessité de se faire accompagner par des experts compétents pour éviter les erreurs et optimiser la gestion de leurs investissements.
C’est bien d’apprendre que votre premier investissement se passe bien.
Pour le prochain, en cherchant bien, vous devriez dénicher un bien qui s’autofinance tout seul au minimum, et qui rapporte un peu chaque mois dans l’idéal.
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ZX-6R a écrit :
C’est bien d’apprendre que votre premier investissement se passe bien.
Pour le prochain, en cherchant bien, vous devriez dénicher un bien qui s’autofinance tout seul au minimum, et qui rapporte un peu chaque mois dans l’idéal.
Plusieurs investisseurs immobiliers heureux ce soir ….
Tant mieux
Philippe
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Bonsoir,
En réponse à Cocobi,
Alors, premièrement, 300 euros HT, ce n’est pas cher… sauf si votre expert-comptable n’est pas bon. Et il me semble bien mauvais. Vous conseiller d’adhérer à un CGA quand vous passerez en positif est une belle connerie. Ce monsieur doit reprendre ses études… Il est indispensable d’adhérer dès votre première déclaration.
Bref, peu de cabinets d’expertise comptable sont en mesure de suivre cette activité du LMP et du LMNP, activité très spécifique. J’ai terminé la rédaction d’un bouquin sur le sujet.
Je tombe des nues quand j’entends que certains propriétaires payent depuis des années des sommes considérables (minimum 700 euros par an) à des cabinets pour établir leur déclaration au réel simplifié… et qu’ils ne sont pas adhérents à un CGA.
C’est une vraie faute professionnelle. Et les bailleurs devraient pouvoir se retourner contre ces experts à la noix.
Peu importe de payer 300 ou 800 euros d’honoraires de comptabilité, vous les récupérerez.
Et sur les éléments que vous donnez, j’ai la sensation que votre expert vous a mal expliqué certains points de la déclaration du réel simplifié.
Je serais curieux de connaître votre dossier plus en détail. Car j’ai du mal à croire que vous ne serez déficitaire que durant deux ou trois ans…
Passez une agréable soirée
Ludovic
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Pourriez vous développer?
J’adhère depuis 3 ans à un CGA et je me demande toujours pourquoi je paye…
Quand on est négatif, quelle est l’utilité? Je sais que quand on est positif ca evite de multiplier le resultat par 1,25. Mais quand on est negatif, ca sert à quoi?
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Hall of Fame @cocobi : Pourquoi est-il encore nécessaire d’adhérer à un CGA si c’est un expert comptable qui gère votre compta ? Il n’a pas l’agrément qui va bien ?
Peut-être aussi est-ce différent selon qu’on est en direct, ou via une société…
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Bonjour
ZX-6R, les honoraires de comptabilité sont déductibles à hauteur de 915 euros par an si, et seulement si, vous adhérez à un CGA. Donc, que vous soyez positif ou négatif, cela a "juste" le mérite de vous faire gagner ces honoraires.
Je me cite :
"Cette adhésion permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Ainsi, il profite d’une dispense de la majoration de 25 % pour le calcul du revenu imposable. Et peut bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion, plafonnée à 915 €.
Comme l’a dit si bien Philippe dans chacun de ses postes, il est clairement utile de comprendre le mécanisme du LMNP et, ensuite, de faire appel à un cabinet d’expertise comptable… qualifié.
Dans mon enquête, je me suis fait passer pour ce que je suis : un propriétaire de plusieurs logements meublés, loués en saisonnier ou à l’année. Eh ben ça fiche la trouille de voir comment certains cabinets vous répondent… et vous conseillent.
J’ai par exemple contacté une propriétaire d’un appartement à Morzine. Elle passe depuis des années par un cabinet "spécialisé", qui ne lui a jamais fait prendre l’adhésion. Après l’avoir briefée, elle ne semblait pas persuadée. Elle a toutefois appelé son cabinet. "Ah… euh, oui, vous pouvez adhérer…", lui a-t-on suggéré. Elle perdait plus de 800 euros par an…
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Depuis le 1er janvier 2010, les bénéfices réalisés par les entreprises qui ont recours à un expert-comptable, à une société d’expertise comptable, ou à une association de gestion et de comptabilité, ayant signé une convention avec l’administration fiscale, ne sont pas majorés de 25 %.
Pas besoin de CGA
Le recours a l’expert comptable n’est plus obligatoire
Les dernières publications
Pour les 915€ soit vous les déduisez de l’impôt soit des charges mais pas les 2.
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1. Qui a dit que le recours à l’expert-comptable était obligatoire ?
2. Je parle des particuliers, et non des entreprises. Une entreprise a de toute façon un service comptable ou un expert pour l’aider.
3. Je ne parle pas ici (en tout cas pas spécifiquement) de la majoration des 25% mais de la déduction des honoraires de comptabilité.
Celui qui se sent capable de remplir les liasses fiscales, de gérer de manière autonome ses comptes, de procéder à l’amortissement de ses biens, de reporter éventuellement l’amortissement (etc, etc…), qu’il le fasse. Mais il doit avoir de sacrées connaissances en comptabilité. Ce que je n’ai pas ;-)
J’ai eu la chance de rencontrer un investisseur, calé en compta (il avait une formation comptable). Lorsque nous avons évoqué le sujet, tiens… il s’était trompé sur un point crucial dans la déclaration. Comme quoi, je préfère passer par un professionnel qui sait exactement ce qu’il fait.
Après, libre à chacun de faire ce qu’il veut.
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Ma remarque porte surtout sur le fait de croire que le recours au CGA est obligatoire pour éviter les 25% de majoration, ce n’est plus le cas depuis 2010.
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Ce n’est plus le cas si vous êtes une entreprise… visiblement. Mais tout le monde ne passe pas par ce biais pour investir.
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bonjour a tous
j ’étudie actuellement le passage de la location nue en lmnp pour deux studios acquis en 2005 et 2007, je declarais mes revenus foncier en 2044 REEL. les interets d’emprunt baissant est il judicieux de passer en lmnp reel? l’amortissement se pratique comment ?
l’un de vous aurait il un exemple svp?
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Quelles sont les démarches pour obtenir le statut de LMNP?
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Se faire connaître de l’administration en remplissant le formulaire POi
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cholemat a écrit :
Bonjour
ZX-6R, les honoraires de comptabilité sont déductibles à hauteur de 915 euros par an si, et seulement si, vous adhérez à un CGA. Donc, que vous soyez positif ou négatif, cela a "juste" le mérite de vous faire gagner ces honoraires.
Ce n’est pas si simple. Les 915€ sont déductibles pour les petits LMNP. Quand vos loyers atteignent un plafond (que je n’ai plus en tete) la déductibilité saute. Du coup, vous payez votre expert comptable plein pot, et en plus le CGA, qui apparemment ne sert à rien donc dans ce cas précis.
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Vous avez tout fait raison. Faut que je me replonge dans les chiffres mais ce doit être 32 600 euros pour les meublés non classés, 80 000 (et quelque) pour les meublés de tourisme.
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Juste une question : quelqu’un qui gagne moins de 32 600 euros est, selon vous, un petit LMNP ? Je ne parle volontairement pas ici de la location saisonnière et du label "meublé de tourisme".
Parce que dépasser 30 000 euros de revenus meublés par an, c’est, selon moi, assez énorme. Mais bon, je ne suis qu’un petit bailleur…
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cholemat a écrit :
Juste une question : quelqu’un qui gagne moins de 32 600 euros est, selon vous, un petit LMNP ? Je ne parle volontairement pas ici de la location saisonnière et du label "meublé de tourisme".
Parce que dépasser 30 000 euros de revenus meublés par an, c’est, selon moi, assez énorme. Mais bon, je ne suis qu’un petit bailleur…
Et bien cela dépend de chacun…
32600 euros par an, c’est 2700 euros par mois, soit 3 studios à Paris.
Si vous n’avez pas de credit c’est pas mal, mais si vous remboursez encore un credit, c’est pas grand chose.
Pour moi, devenir rentier n’est pas un rêve ou une utopie. J’ai "planifié" mon départ à la retraite en faisant les investissements nécessaires, en peu de temps.
Donc pour moi, 32600 euros de loyers (vu que j’ai des crédits en face) c’est être petit LMNP. Un LMNP "correct" c’est plutôt vers 15 logements, et un gros à partir de 30.
Mais chacun ses objectifs, donc chacun sa vision des choses…
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Merci pour ta réponse.
Derrière ma question, il n’y avait pas de volonté de juger mais de m’informer. En province, où j’habite, 32000 euros, cela équivaut à 8 studios. Sachant qu’on peut faire de la location classique (sans parler encore une fois de location saisonnière), j’estime que c’est déjà beaucoup… ;-)
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8 studios c’est 2 achats pour se faire la main puis ensuite l’achat d’un immeuble, ça prend 1 an pour tout faire 
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Hall of Fame oceane, rechercher sur ce forum. Les discussions passées ont répondu à toutes vos questions, et même détaillé presque la compta d’un LMNP…
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oceane a écrit :
bonjour a tous
j ’étudie actuellement le passage de la location nue en lmnp pour deux studios acquis en 2005 et 2007, je declarais mes revenus foncier en 2044 REEL. les interets d’emprunt baissant est il judicieux de passer en lmnp reel? l’amortissement se pratique comment ?
l’un de vous aurait il un exemple svp?
Vous entrez les biens dans le bilan à leur valeur actuelle (date de debut d’activité). Et vous les amortissez sur cette base. Donc il y a des chances que si le credit ne suffit plus à ramener le resultat fiscal à zéro l’amortissement le fasse. Il faut calculer…
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cholemat a écrit :
Merci pour ta réponse.
Derrière ma question, il n’y avait pas de volonté de juger mais de m’informer. En province, où j’habite, 32000 euros, cela équivaut à 8 studios. Sachant qu’on peut faire de la location classique (sans parler encore une fois de location saisonnière), j’estime que c’est déjà beaucoup… ;-)
32.000 / 8 = 4.000 par studio ?
Vous habitez où ?
Philippe
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cholemat a écrit :
Juste une question : quelqu’un qui gagne moins de 32 600 euros est, selon vous, un petit LMNP ? Je ne parle volontairement pas ici de la location saisonnière et du label "meublé de tourisme".
Parce que dépasser 30 000 euros de revenus meublés par an, c’est, selon moi, assez énorme. Mais bon, je ne suis qu’un petit bailleur…
Salut Ludo 
Voilà un autre exemple si tu veux franchir le cap : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=15_s
Avec une bonne négociation, ça peut le faire !
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Siocnarf a écrit :
Voilà un autre exemple si tu veux franchir le cap : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=15_s
Avec une bonne négociation, ça peut le faire !
C’est du lourd en terme de nombre de logements …23 logements.
Par contre la proximité du lycée agricole implique un bon service de nettoyage….
Il faudrait connaitre les charges annexes foncier , nettoyage etc …
Pour être par trop mauvais il faudrait arriver à 460.000 € sinon sans apport c’est 20 ans de collecte de loyer a toujours être sur le fil du rasoir.
Pour des sommes pareilles , il faut de l’apport et de la réserve sinon c’est refus bancaire et cheveux blancs assurés…
Question d’un sudiste :
C’est le seul immeuble sur Metz avec cette rentabilité … pourquoi ?
Philippe
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Bonjour Philippe,
La vision du lycée agricole et du nettoyage, ça fait un peu cliché… Les élèves ne sortent pas du lycée avec leurs bleus de travail et leurs bottes ! Et il n’y a pas besoin d’être élève d’un lycée agricole pour être crado (cf. la fameuse émission de M6 "C’est du Propre" 
)
C’est sûr que c’est du lourd. Surtout au niveau de la gestion, il faut à mon avis être sur place pour ne pas se laisser déborder, ou pour ne pas ruiner la rentabilité au profit d’une agence…
Pour que ça vaille la peine, j’étais plutôt parti sur 450.000 € et un crédit sur 25 ans. Sinon c’est trop juste comme vous le dites justement.
Niveau rentabilité, l’explication doit venir en partie du fait que cet immeuble n’est pas à Metz, mais à une 20aine de kilomètres de Metz !
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