Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Corum, vous êtes sûr ? Pour une SCPI qui limite la collecte ce serait surprenant…

Bonjour
Article interessant a voir sur le web de france 3 sur la situation delicate du centre commercial toulousain, l’hippodrome d’immorente si je ne me trompe pas. Desole je n’arrive pas a copier le lien suis sur smartphone.
Cdt.

Le BTI T2/2019 est paru, et cet investisseent n’y est pas évoqué (il le sera sans doute dans le BTI de T3).

Pour 111 M€ collectés (sans doute en majorité avant l’augmentation du prix de la part du 10 Juin) il y a eu 43.5 M€ investis, 3.2 M€ de cessions (de locaux vacants, dégageant une plus-value de 0.09€/part), et il y a pour 99.3M€ d’acquisitions et 15.2 M€ de cessions engagées.

Le TOF continue de monter pour atteindre 95.0%, mais quelques loyers ont été révisés à la baisse pour conserver des locataires.

Les indicateurs semblent plutôt au vert…

C’est une belle acquisition. L’emplacement est excellent. L’immeuble est plutôt bien rénové. Le rendement est vraiment bon pour le coin. Cela montre un prix d’acquisition "raisonnable". De plus 15 locataires permettent de limiter le risque.

C’est vrai que c’est un peu un "entre-deux" pour les transports en commun.

Cela dit, je ne suis pas sûr que cela soit un gros problème pour beaucoup de cadres…

Pour compléter le message de Franck059 sur les infos du 3T :

* le TOF reste stable (et élevé) à 94.79%;

* le résultat courant est attendu en légère hausse par rapport à 2018;

* la collecte nette a été de 83.6M€;

* les investissements ont été de 173.6M€ sur le trimestre avec comme principales acquisitions :
** un immeuble de bureaux à Amsterdam (Pays-Bas) pour une valeur de 7.3 M€. C’est l’immeuble mentionné par Aiolia;
** un immeuble de bureaux en crédit-bail immobilier au travers de la SCI Syref 3 à Suresnes pour 41M€. C’est l’immeuble mentionné par Yvan.
** une surface commerciale acquise en VEFA pour 34.5 M€ située dans l’éco-quartier entierrement redéveloppé des docks de Saint-Ouen (93) en bordure de Seine;
** un local mixte d’activité et de bureaux à Glisy (80) en périphérie immédiate d’Amiens, d’une surface de 13 124 m² pour 5.9 M€;
** une prise de participation majoritaire (59 %) dans une SCI visant l’acquisition de l’immeuble de bureaux "Helys" situé à Suresnes (92) pour  75.6 M€.
Taux de rendement moyen des investissements depuis le début de l’exercice proche de 6%.

* 2 arbitrages avec notamment une surface vacante depuis 2012 dont la société sort avec une belle moins-value.
Immorente va également bientôt céder sa participation dans la SCI Cargo Property dont elle vient juste de payer la dernière tranche car l’ensemble de la SCI est racheté par la foncière Argan (TRI de l’opération d’environ 30% avec une PV de 2.4M€ pour Immorente).

* on peut noter toujours une petite baisse à la location et au renouvellement des baux.

Quelques détails supplémentaires sur l’acquisition de l’immeuble "Helys" à Suresnes.

Source Primaliance.com a écrit :

L’acquisition de l’immeuble de bureaux Helys à Suresnes pour 119 millions € constitue la plus grosse opération dans l’histoire du gérant SOFIDY.

L’immeuble Helys, acquis par Sofidy auprès de Redtree Capital, sera logé dans différents fonds immobiliers de la société de gestion : les SCPI Immorente (59,5 %) et Efimmo 1 (27,7 %), l’OPCI Sofidy Pierre Europe (10,3 %), et la société civile Sofidy Convictions Immobilières (2,6 %). Situé en plein croissant Ouest, un secteur très recherché pour l’immobilier de bureaux, au 1/3 quai Marcel Dassault à Suresnes, l’immeuble qui date de 2005 développe environ 22.000 m2 sur 4 étages. Il est certifié HQE et procure un rendement locatif sécurisé de 5,6% acte en main, soit 250 points de base de plus que le rendement « prime » dans le QCA parisien. Les baux sont de maturités résiduelles supérieures à 6 ans, répartis sur trois locataires dont le principal est le groupe parapétrolier Subsea 7, présent depuis plusieurs années dans l’immeuble. Les valeurs métriques de l’immobilier de bureaux à l’achat sont restées encore très raisonnables dans ce secteur, puisque l’acquisition ressort à environ 5.500 € /m2.

« L’acquisition de l’immeuble Helys illustre la philosophie d’investissement long terme de Sofidy, orientée vers des immeubles "prime" capables de traverser le temps, situés en première couronne Ouest de Paris ou dans les grandes métropoles européennes, et occupés par des locataires de qualité permettant de sécuriser les flux locatifs », analyse Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

« Le prix de l’immobilier de bureaux, encore inférieur à celui de l’immobilier résidentiel dans ce secteur, associé à l’appétence des entreprises pour les immeubles en bordure de Seine, ainsi que la faible exposition de ces immeubles aux cycles de marché, ont conforté notre idée qu’il s’agissait d’un investissement de qualité pour nos épargnants » complète Olivier Loussouarn, directeur des investissements chez Sofidy.

Ce sont les mots du bulletin 3T (de Immorente mais la formulation est sensiblement similaire dans le BT de Efimmo). Peut-être est-ce une erreur mais j’en doute.

Cela m’étonnerait vraiment que ce soit une erreur. On n’écrit pas des choses pareils dans le bulletin trimestriel par hasard.

La démarche me semble conforme aux statuts. Pourquoi pensez-vous que le sujet sera particulièrement abordé en AG?

Il y a déjà eu trois investissements de ce type (SCI Syref 1, Syref 3 et Traction) l’an dernier (voir RA 2018, p. 91).
Le détail de ces SCI existantes est reproduit ci-dessous :

Le bulletin est disponible ici
Immorente affiche une certaine stabilité avec un dividende confirmé à 15,50€ en 2019 comme en 2018.
Le taux d’occupation est au plus "bas" de l’année soit 94,67% pour une moyenne de 94,7% sur 2019, c’est donc excellent et là encore très stable.
Quelques ventes au dessus de la valeur d’expertise, c’est rassurant même si plutôt en moins-value.
A 2 reprises je lis que la SCPI a "doté le Report à Nouveau" mais sans savoir de combien.
Non tout cela est très ennuyeux mais c’est exactement ce que recherchent les investisseurs, bravo !

Pour compléter le message de Surin à propos du bulletin 4T, quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en hausse à 15.29€ contre 15.04€ en 2018 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 15.75€ en 2019 contre 15.67€ en 2018);
* la distribution pour 2019, comme annoncé au 3T, est stable par rapport à 2018 (15.50€/part);
* la collecte nette au 4T : 76M€;
* les investissements sur l’année complète : 350M€ avec une rentabilité moyenne de 5.9% (un peu inférieure à l’an dernier). L’investissement est supérieur à la collecte nette sur l’année (un peu plus de 320M€). La dette a augmenté de 50M€ sur l’année (% dette / valeur du patrimoine = 14%).
* les investissements sur le 4T : 84M€ en France, sur des actifs très variés (bureaux, commerces, entrepôt logistique et un club-deal pour des murs d’hôtels);
* cessions d’actifs : 6.5M€ pour le 4T.  Cessions sur l’année de 10.1M€ (+11.8% par rapport aux valeurs d’expertise) avec seulement 198k€ de plus-values nettes de fiscalité. Il faudra également ajouter la plus-value sur la SCI Cargo Property (+2.3M€) et celle annoncée ce trimestre sur l’OPPCI Tikehau Real Estate 1 (+2.3M€ mais le solde de la vente ne sera recouvert qu’en 2020).
* TOF au top comme annoncé précédemment par Surin.

Mon avis : une performance robuste et régulière grâce à une grande diversification du patrimoine. Une SCPI de "fond de portefeuille".

Dans 10 ans ? Au conditionnel ?
J’ai déjà du mal avec les annonces évoquant le futur, même proche, mais là parler d’une stratégie sujette à des décisions politiques et dépendant de grands chantiers dont on sait que par définition ils ne respectent jamais les délais, ça devient très aléatoire de se baser dessus.