SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Franck059 a écrit :

En effet, bien vu.

Aussi je m’étais étonné de voir apparaître dans leur relevé d’information la dernière colonne mentionnant le montant d’impôt déjà acquitté.

Ce montant a-t-il déjà été retiré pour obtenir le revenu net ? Et dans ce cas là, ces impôts sont-ils incorporés aux frais et charges ?

Je ne le pense pas et pour deux raisons :

1. Les impôts sont mentionnés à part et surtout APRES le revenu net

2. En regardant les revenus en provenance d’Allemagne (qui eux doivent être déclarés avant impôt) on comprend qu’il y a bien une coquille.

Et voilà.
Document récapitulatif reçu de Sofidy indiquant une mise à jour sur les revenus après déductions (2047, rubrique 8). La colonne 4 était donc bien erronée car ils avaient oublié de déduire les impôts déjà acquittés.

En outre, ils proposent de déclarer 2 immeubles comme dans leur guide ce qui n’est pas nécessaire d’après les discussions précédentes.

J’espère que ce sera plus clair l’an prochain,
Adrien

Adrien

Bonjour,

Je cherche à savoir à quel point l’investissement dans des SCPI "européennes" est intéressant par rapport à un investissement dans des SCPI "françaises" en fonction de ma situation (revenus, nb part, …). Mais je ne trouve aucun simulateur me permettant d’évaluer le montant d’impôts pour des loyers d’origine étrangère.
Même le simulateur du site des impôts ne permet pas de le savoir (si les cases 8TI ou 8TK sont renseignés, aucun résultat ne peut être affiché).
Est-ce par l’un d’entre vous connaîtrait un simulateur de ce genre ou en aurait développé un ?

Si vous ne disposez d’aucun revenu français, les revenus 8TI n’augmenteront que votre revenu fiscal de référence.

En effet, après avoir pris en compte au barème le revenu total et déterminé le montant de l’impôt théorique, la règle du taux effectif donnera "montant de l’impôt x 0 / Revenu total = 0".

Par contre, si vous disposez de revenus français, les revenus 8TI impacteront votre impôt dans la mesure où votre taux moyen d’imposition va augmenter.

En effet, ces revenus 8TI sont ajoutés à l’ensemble de vos revenus pour former le revenu total (ou mondial). Et c’est sur la base de ce revenu total que le fisc détermine le montant théorique de l’impôt en appliquant la règle du barème (ceci afin de préserver la progressivité de l’impôt). Ensuite, le montant de l’impôt théorique déterminé est multiplié par le rapport "Revenu net imposable en France / Revenu Total."

En espérant avoir été clair car la fiscalité française est loin de l’être ha ha !

Dernière modification par Franck059 (09/06/2019 16h58)

Je survole votre fichier : à la louche l’imposition correspond à (taux marginal - taux moyen) et dans votre fichier cette différence est effectivement plus importante pour la personne seule donc rien de surprenant.

(C’est quoi un TMI à 40%, pour moi c’était 41% puis 45%…)

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Je recherche un simulateur/comparateur pour voir l’impact fiscal d’une SCPI internationnale comparé à une SCPI française.

Mes chiffres:

Investissement de 100 000€
Revenu net 60 000€
1 Part célibataire

Par exemple quel serait le rendement net de Corum XL comparé à Primopierre avec ces hypotheses si on considère qu’elles ont le même rendement de 5% avant imposition.

Effectivement le traitement en cas de cession est celui appliqué pour des biens situés en France, tout comme la donation.(selon mon CGPI).

Pour revenir au sujet des impôts et autre CS, quid de la situation suivante :
- non-résident FR (mais EU)
- SCPI totalement investies en Europe (hors-France)

Selon le CGPI que j’ai contacté les impôts FR ne devraient pas prendre en compte ces revenus , est-ce exact ?

Merci

Bonjour à tous,

Merci de me corriger si je me trompe. Voici ce que j’ai compris.
Si SCPI avec activité en Allemagne alors :
- 15,825% d’impôts en Allemagne puis crédit d’impôt en France
- dispense des 17,2% de PS par le souscripteur
- pas de taxe d’habitation (c’est bien le gérant qui doit le payer normalement ou au prorata le détenteur du titre ?)
- frais de notaire et taxe foncière plus faible qu’en France
- indicateurs allemands solides

En contrepartie, les frais de souscriptions semblent plus élevés…. (Novapierre Allemagne 2 à 12%)

1/ Y a-t-il à votre connaissance, d’autres inconvénient vs SCPI française ?

2/ la dispense des PS par le souscripteur est-elle bien au prorata du lieu des implantations immobilières de la SCPI ? (Donc si 100% Allemands 0%, 50% = 50%…) ?

3/ Parmi la dizaine de SCPI qui interviennent en Allemagne comment savoir lesquelles sont à quel ratio d’implantation et donc de dispense de PS ?

4/ S’il n’y en avait qu’une seule en direct (pas dans AV), selon vous ce serait laquelle ? (Perso attiré par Novapierre Allemagne en raison du succès passé de la version 1 mais 12M% de frais de gestion ET de souscription (qui me parait bcp), 5 mois de délais de jouissance…

5/ Y a-t-il d’autres pays avec des accords aussi intéressants fiscalement et donc qui mécaniquement produiraient de meilleurs rendements ?

Gratitude pour vos éclairages

Goodbylenine

Je me suis donc reporté au 1er message de la discussion et au point b:

"Les revenus fonciers de source étrangère sont déduits de celui-ci avant application du barème de l’impôt sur les sociétés"
les revenus de source étrangère ne participent donc pas au calcul de taxation de la sci à l’is (puisqu’ils ont déjà acquitté leur impôt dans le pays de situation des immeubles donc de 15,825 en Allemagne dans mon exemple)
Dans mon précédent message je disais que pour les scpi de source françaises " je pense acheter des scpi de source française en pp et d’autres en us en calculant peu ou prou que l’amortissement de l’us + frais experts comptable efface le bénéfice donc aucun ou peu de bénef imposé à 15% d’is."

Résultat de l’investissement :

1/ pour les scpi de source française il n’y aura aucun ou peu d’is a régler car amortissement de l’us des scpi
2/ Pour les scpi de source étrangère et bien qu’elle ne soient pas a prendre en compte dans le calcul de l’is en france, l’impôt aura déjà été prélevé en amont en Allemagne donc impossible d’y échapper .

Résultat impôt à payer:

- scpi de sources étrangères impôt payé dans le pays d’origine incompressible.
- scpi de sources française : aucun impôt d’is à payer en faisant jouer le mécanisme de l’amortissement de l’us

Au final autant acheter les scpi de source étrangère en direct, le seul inconvénient étant que ces sommes vont être prises en compte dans le calcul du TMI (taux marginal d’imposition)

Oui c’est bien ce que j’ai dit, c’est la SCPI étrangère qui acquitera son impôt à l’étranger mais bien que ces revenus ne soient pas fiscalisés dans la SCI l’impôt aura quand même été payé alors qu’avec l’amortissement des SCPI francaises grâce a l’US, l’impôt IS arrive a être diminué voire effacé.
Donc acheter de la SCPI étrangère dans une SCI a l’IS n’ est pas forcément le meilleur plan pour optimiser la fiscalité.

Petite remarque sur l’exemple pris par GBL :

- la SCI a investi 100k dans des foncières ou d’autres actions générant cette année des dividendes de 7k.
[…]
Résultat fiscal = 14k - 15k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
      (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
IS = 0

Fiscalement parlant, il vaudrait mieux que les dividendes soient des dividendes de sociétés françaises car les crédits d’impôts correspondant aux retenues à la source sur les dividendes de sociétés étrangères seront perdus s’il n’y a pas d’IS à payer (et ces crédits ne sont imputables que l’année où les dividendes correspondants sont déclarés).

Merci pour ces explications détaillées.

J’ai une remarque : pour moi, les produits comptables correspondent aux montants des revenus distribués. Par exemple pour la première SCPI en US, je ne vois pas comment comptabiliser 15K de revenus avec seulement 14K reçus en banque. Ou vont les  1K qui manquent en compta / quelle contrepartie au produit ?

J’aurai spontanément comptabiliser les revenus reçus en produits (+14K) puis ajouter fiscalement la quote-part de résultat de la SCPI non encore comptabilisée (15K -14K= 1 K) puis déduit fiscalement sur une autre rubrique la partie correspondante aux revenus étrangers exonérés d’IS (-15 K)

Résultat comptable : +14K -10K amort US = +4K
Résultat fiscal : +4K +1K revenus complémentaires -15K revenus étrangers = 0 sur cette seule SCPI