SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Kabal, je crois que GBL mentionne juste que le résultat fiscal de la société à l’IS doit bien intégrer la quote-part du résultat de la SCPI et pas le montant effectivement distribué (montant qui pour moi est intégré dans le résultat comptable, comme l’indique Skarklash).

EDIT : si le résultat fiscal intégrait la distribution effective, on pourrait imaginer qu’une SCPI ne distribue rien et inscrive chaque l’année l’ensemble du résultat en report à nouveau. Dans ce cas, la SCI à l’IS pourrait différer longuement tout impôt à payer.

Voir mon EDIT. GBL mentionne qu’il y aurait un problème si la résultat fiscal intégrait la distribution effective et pas la quote-part du résultat. Il suffirait alors que la SCI fiscalement transparente ne distribue jamais et inscrive tous ces résultats en report à nouveau pour que la SCI à l’IS ne paie jamais d’impôt.

Dans la réalité, les choses étant bien faites, il n’y a aucun souci pour qu’une SCI à l’IS détienne des parts d’une SCI fiscalement transparente.

Skarklash, pour ce qui me concerne, mon comptable fait exactement ce que vous décrivez en 1/ :
* le résultat courant avant impôt intègre la distribution effective des SCPI;
* le résultat fiscal pour calculer l’impôt intègre la quote-part du résultat des SCPI.

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Français résident fiscal hors UE, au lieu d’investir directement dans la pierre, ce qui est difficile à distance, et dans un souhait de diversification, je compte constituer cette année un portefeuille de SCPI, financé à moitié par apport et le solde par crédit.

Pour ne pas subir la fiscalité française, qui fait abusivement payer la CSG aux non-residents hors UE, (ce qui viendrait s’ajouter à la fiscalité de mon pays de résidence), j’envisage d’acheter uniquement des SCPI investies hors France.

Selon vous quelles sont les meilleures SCPI, compte tenu du contexte actuel :
Corum Origin, Corum XL, Eurovalys, Atream hotel, Elialys, Novapierre Allemagne 2, Neo ?

En ai-je oublié ?

Pour un portefeuille de 200k, combien de lignes différentes conseilleriez vous ?

Si vous avez des expériences à partager, je suis preneur.
Notamment sur les intermédiaires à utiliser pour avoir le moins de frais de souscription possible à la création du portefeuille. Passer en direct avec la société gestionnaire ? Ou par des cabinets spécialisés ?

Bon weekend à tous

Vos propos sont tout à fait justes et pertinents. Origine est selon moi la meilleure SCPI diversifiée et Eurion est très intéressante en complément car elle va commencer à investir dans un contexte où le cash est roi ce qui offre des opportunités de négociation intéressantes.

J’ai pour ma part souscrit à 30 000€ de Eurion au comptant et mon CGP a pu négocier 15 000 € de Corum Origin en complément malgré la limitation de collecte.

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2020 15h11) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses qui m’ont bien aidé.
J’ai constitué mon choix de SCPI internationales en PP et françaises en NP.
J’attends pour moi et ma fille l’accord des crédits qui viendront augmenter nos investissements

Je me demande juste si le timing est le bon. Pensez vous qu’il faille s’attendre à une baisse des prix des parts dans les semaines, mois à venir?

A propos, les délais de jouissance sont ils (un peu) négociables ?

Quelqu’un pourrait me contacter en MP pour me conseiller un CGP sérieux avec cashback consistant, pour la souscription de nos deux portefeuilles ?

Je ne veux en effet pas gérer plusieurs interlocuteurs.

Bonne soirée

Jihel22 a écrit :

A propos, les délais de jouissance sont ils (un peu) négociables ?

Non, mais il y a au moins une plate-forme de distribution sur internet (ici) qui vous verse elle-même l’équivalent des distributions jusqu’à ce que vos parts entrent en jouissance, pour les SCPI qu’elle distribue (une partie limitée du marché).

Effectivement lorsque vous investissez dans des SCPI qui ont des biens à l’étranger, il n’y a pas de crédit d’impôt pour celles logées dans les assurances vie. Car c’est l’assureur qui est propriétaire des parts et vous rétribue seulement les loyers et augmentation ou diminution des prix de parts.

Pour ne pas être imposé en assurance vie, il faut bien utiliser l’abattement disponible au bout de huit ans :

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (11/06/2020 17h53)

Non, pas forcément. Votre TMI ne suffit pas pour évaluer ceci : il faut aussi (surtout) connaitre votre taux moyen d’imposition à l’IR. Il faut aussi connaitre votre manière de financer l’acquisition des parts (fond propres ou emprunts), et votre stratégie à long terme (besoin de récupérer des liquidités, ou réinvestissement; horizon de temps de 10 ou 20 ou 50 ans ?; intention de transmettre vos parts de SCI IS à vos enfants ou pas; etc.), et l’évolution prévisionnelle de vos TMI et taux moyen d’IR, et sans doute bien d’autres paramètres aussi.

Une question ne semble pas avoir été abordée en détail concernant le régime fiscal associé à la détention de part de SCPI : la fiscalité à la revente.

Sans revenir sur le comparatif du cas de Stéphane ou Younginvestor au début de cette file, je souhaite comprendre ce qu’il se passe lors de la revente des parts de SCPI investies à l’étranger à la fin de la période d’amortissement du prêt octroyé pour assurer l’investissement.

Hypothèse d’une durée de détention de 20 ans égale à la durée de l’emprunt contracté pour réaliser l’investissement. Rendement de la SCPI de 5%.

Cas 1 : Détention en direct

Selon l’étude de stéphane, la fiscalité pour un foyer avec un TMI de 30% pendant la période d’amortissement a été de 1258 euros tous les ans soit 25 160 € répartis entre France et Allemagne. (Je néglige la déduction des intérêts d’emprunt).

Après l’amortissement du prêt, les parts de SCPI achetées 100 000 € sont évaluées 120 k€. Compte tenu des frais d’acquisition de 10%, le produit de la vente est de 109 k€. La plus value réalisée est de 9 000 euros.

La fiscalité sur les plus values immobilières entre en action. L’abattement pour durée de détention sur l’IR est de 90% (6 x 15 ans). Le calcul de l’IR donne 9000 x 0,10 x 0,19 = 171 euros

Du côté de la CSG, l’abattement pour durée de détention est de 24,75 % (1,65 x 15 ans). La CSG dû sur la plus value est donc de 9000 x 0,7525 x 0,172 = 1165 €

Totale de l’imposition de la plus value = 1336 €

Fiscalité totale : 25 160 + 1336 = 26 496 euros.

Cas 2 : Détention au travers d’une SCI à l’IS

L’imposition étant faite en Allemagne au taux de l’IS locale, la SCI ne paie pas d’impôt en France mais est imposée au taux de 15,825 % soit 791 € par an soit 15820 €

La plus value constatée est également de 9000 et est imposée à 15%. (D’ailleurs est-ce à la vente que cette plus value est constatée ou tous les ans sur l’évaluation de la valeur des parts. A part l’actualisation, le calcul reste vrai).

IS = 0,15 * 9000 = 1350 €

La distribution aux associés des 107 650 euros de cash disponible dans la SCI est après remboursement des CCA (mettons 40 k€ sur les 20 ans d’amortissement) : 67 650 euros

Cette distribution est soumise dans le régime fiscal actuel au PFU à 30 % soit 10148 €

La fiscalité totale à la sortie IS + IR est donc de 11 498 euros

Au final l’impact fiscal est de 15 820 + 11 498 = 27 318 euros

Conclusion

J’ai le sentiment que l’investissement en SCPI étrangère en PP au travers d’une SCI à l’IS aboutit à la fiscalisation d’une plus value immobilière qui le serait de façon bien moindre dans le régime de la plus value du particulier sans pour autant bénéficier d’une amélioration notable de la fiscalité pendant la période d’amortissement.

Il faudrait faire le calcul avec l’impact fiscal des intérêts et en prenant en compte les frais de gestion de la SCI à l’IS pour avoir quelque chose de plus précis.

Est-ce que mon raisonnement a une faille?

Bonjour,

Je lis de-ci delà sur internet, et crois comprendre en tout cas, m’apercevoir seulement maintenant que, quel que soit la méthode  utilisée (suivant pays d’origine) pour éviter la double imposition: crédit d’impôt ou taux effectif (qui est une question en soi) :
- et bien les revenus fonciers étrangers sont réintégrés, fictivement ou non, aux revenus français pour recalculer la TMI.(laquelle va donc s’appliquer à l’ensemble des autres revenus).

Partant d’une TMI initialement nulle, on n’est donc plus sûr qu’elle le soit après création et perception de ces revenus fonciers étrangers par SCPI, ni donc de bénéficier d’un impôt aussi favorable, faire des prévisions sur tel ou tel «frottement fiscal» résiduel [du style (TMI-Tx Moyen)%] ? Impossible de tabler sur une TMI donnée (et pour nulle) à priori.

Est-ce que j’ai lu est juste et est-ce que je l’interprète de façon réaliste ?
Serait-ce le fait alors des seuls revenus fonciers étrangers, ou aussi des  revenus fonciers français ?

J’en étais resté, peut-être naïvement, sur l’idée que les revenus fonciers considérés comme des revenus « additionnels » étaient comme tels imposés « à la marge », cette dernière (TMI) étant déterminée au préalable par les autres types de revenus (salaires, traitements…revenus du travail…etc) ;

Ce qui veut dire que cette nouvelle TMI va s’appliquer aussi sur le petit immobilier « physique » que l’on peut posséder par ailleurs en France.

Est-ce que tout ceci est correct ?

Merci d’avance