Ptijule [59] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport, village)

ptijule · #1

Bonsoir,

je souhaite obtenir vos avis sur cet investissement qui parait sur la papier intéressant mais cependant pas dénué de risques.

Il s’agit d’un immeuble de rapport situé à 15 km d’une ville de 35000 habitants, dans un village de 1500 âmes.

L’immeuble de présente comme suit:

- Prix de vente: 210k€
- Nombre de logement: 6 appartements (dont 4 loués) - peu de turnover
- loyer annuel HC: 2800€
- taxe foncière: 2300€

Il n’y a pas de gros travaux à prévoir d’après le vendeur.

Sur la papier la rentabilité parait intéressante mais ma crainte vient de la localisation du bien qui, même si il ne se trouve pas très loin d’une ville moyenne, se trouve dans un petit village.

Les rentabilités intéressantes se trouve à travers des investissements plus "risqués" et je pense que celui la en fait parti.

Peut etre que parmi les lecteurs, certains d’entres vous ont déjà envisagé de faire un tel investissement ; si oui quels ont été les freins qui vous ont fait renoncés ou au contraire investir.

Merci d’avance pour le temps consacré à cet étude de cas et les éventuelles réponses !

Dernière modification par ptijule (05/12/2019 18h13)

Mots-clés : appartement, immeuble, immobilier

Timinel · #2

Il manque beaucoup d’info .

pourquoi 4 loues , pas les 6, depuis quand ? avez vous un historique de location , profil des locataires ?
taxe fonciere etc …

pour le chiffrage il vous manque beaucoup, pour la localisation .. vous etes a peu pres le seul a pouvoir dire , dans l’absolu oui c’est petit , meme cambrai le dynamisme n’est pas avéré …

cdt

ptijule · #3

Bonsoir Timinel,

je possède déjà un immeuble de 4 appartements sur Cambrai depuis 2015 et en suis satisfait pour le moment.

D’après le propriétaire un appartement sera loué sous peu et il met en général 1 mois pour louer, il possède le bien depuis 2006 (ancien café) et peut me fournir l’historique des locations sur les 3/4 dernières années.

Plus de détails:

Surface de la bâtisse: 400m2 (dont un petit hangar)
Date: Année 60
Nombre de logement: 6 (allant de 35/40m2 à 60/70m2)
Toiture semble ok
Façade refaite
Les locataires allant des couples, jeune (pour le studio), femme retraitée.

Habitant Lille, la rentabilité sur ce secteur est assez interessante

loljokeman · #4

Bonsoir,

J’imagine qu’il faut comprendre Loyer MENSUEL et non annuel: 2800€ HC

Pour les travaux, il n’y en a pas selon le propriétaire actuel mais mieux vaut revisiter le bien en étant accompagné si besoin de professionnels qui pourront rapidement constater s’il dit vrai.

Dans quel état et à quel usage sert le hangar actuellement? Un changement de destination serait-il envisageable avec un coût modéré pour augmenter potentiellement votre rentabilité?

Pour la localisation pas évident sans connaitre plus précisément la zone, dynamisme, attractivité du bassin…

ptijule · #5

Bonjour,

merci pour ces précisions.
Oui il s’agit bien de 2800e mensuel hors charges.
Le hangar sert d’abri pour caravane pour le moment mais pourrait être transformé en logement.

En ce qui concerne l’emplacement, il s’agit d’une petite commune à 15Km de Cambrai.
Ma crainte principale réside dans la facilité à retrouver un locataire si un des locataires actuels venait à partir.

Je commence à penser que le risque est trop important surtout q’un autre immeuble dans cette même commune est en vente depuis 2 mois, certes un peu plus cher.

maxlille · #6

Ma crainte principale réside dans la facilité à retrouver un locataire si un des locataires actuels venait à partir.

Avez vous pensé à mettre une annonce fictive pour estimer la réactivité (et la solidité financière) de la demande ?

ptijule · #7

Oui c’est ce que j’ai fait ce matin:)
je comparerai avec le nombre de réponses reçues sur mes annonces pour mes appartements sur Cambrai.

Trahcoh · #8

Si vous avez des doutes sur la demande locative, peut-être serait-il intéressant de limiter la taille du projet d’investissement, afin de valider la faisabilité dans ce secteur, avant d’acheter des immeubles.

ptijule · #9

Bonjour,

le projet ne s’est finalement pas fait, trop d’incertitude sur ce bien.

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