Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Merci pour votre reponse rapide

j’ai peur que si je loue pas assez chère cela risque d’être louche. 700€ d’impôt juste sur ca?
ah ouai quand meme

Boubouka a écrit :

- si vous le faites réellement, 250*12*0,7 = 2100 € de revenus supplémentaires .

mais  2100€ de charges en plus pour l’entreprise…

Merci pour votre réponse

Je sais pas pourquoi je me suis mis dans la tête 1.3

Je vois des artisans qui se loue desfois une pièce des leur maison pour faire leur bureau, c’est pas légal ca?

L’été je compte louer mon appart à la semaine (250€) est ce que cela peut être pris en compte ou le banquier s’en fou?

Merci pour vos reponses

Merci pour votre reponse
en faite c’est l’appart ou je suis qui m’interresse et comme j’avais pas trop envie que mon propietaire vende les deux autres appartements a des imbeciles, j’avais préféré faire une proposition pour l’immeuble.
Mais je me rends compte qu’il saura plus facile de faire passer un dossier a la banque d’un appart qu’un immeuble

appart  65.000  (50000+5500)
salaire 1400€
sur 20 ans  360€ / mois  reste 100€

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Loyer 1   € 450.00    € 315.00
Loyer 2   € 460.00    € 322.00

315+322=637€

sur meilleur taux . com sur 25 ans il me donne 1100€ de remboursement. si j’ai bien compris il me faut 1100*3=3300 en revenu? soit

3300-637 = 2667€  de salaire?

c’est ca ou je me suis trompé quelque part?

merci

yannickinlive a écrit :

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Avez-vous un apport ? (avec ces chiffres, il semble plutôt que vous avez déjà 11 000€ de découvert)

Philippe30 a écrit :

Voyez sur vers vousfinancez.com , ils sont bien meilleur que les soi disant meilleurs taux et surtout beaucoup plus impliqué.

Philippe

Merci pour votre lien

les mensualités s’élèvent a 1028€

quel est le bon calcul

1028-637=391€

33% de mon salaire 1400€ soit 462€

462-391=71€

ou

1028*3= 3084

3084-637= 2447€ de salaire

Merci encore pour vos lumieres

yannickinlive a écrit :

Pourquoi je suis a 11 000 de decouvert?
…/…
j’ai 10 000 d’apport

J’avais cru, parce que vous prenez un emprunt de 200 000 € pour financer un bien qui ne vous en coute que 189 000. Avec 10 000€ d’apport, il vous faut un emprunt de 179 000€ seulement….

Comme indiqué par Philippe, les règles sont variables selon les établissements (et selon d’autres caractéristiques de votre dossier). Allez vérifier chez votre banquier combien il serait disposé à vous prêter dans votre situation pour un immeuble de ce type…

Je remonte cette file, peut être aurais-je du en créer une nouvelle.

Je pense faire l’achat d’un petit immeuble de 3 lots.
Deux sont déjà loués en LMNP.

Le dernier, le plus grand sera vendu vide. Mais je souhaite faire pas mal de travaux et d’aménagement (pendant 3 à 6 mois). Aussi, l’appartement étant très grand, il sera habitable bien que partiellement en travaux.

Je souhaite mettre l’ensemble du bien en LNMP pour procéder à de l’amortissement comptable.

Du coup, je pense qu’il y a deux solution :

- Soit le laisser "vide" officiellement, mais dans ces cas il me faudrait sans doute une autre adresse officielle, et est légal de profiter de l’amortissement sur ce logement alors que je l’habite, même partiellement ?
- Soit me le louer, mais à quel prix ? Sans doute un prix proche de celui auquel je compte le relouer plus tard ? Dans ces cas là difficile d’échapper à la taxe d’habitation

Qu’en pensez vous ?

Bernard2K a écrit :

Bonjour,
V

Si vous souhaitez habiter dans le logement en travaux, ça devient votre RP. Dans ce cas vous ne pouvez pas amortir les travaux, mais vous pourriez amortir sa valeur après travaux sur la base d’une estimation de valeur. A priori c’est encore plus intéressant, si sa valeur résultante est supérieure à son prix de revient (prix d’achat + prix des travaux).

Bonjour Bernard2k,
pouvez vous développer s’il vous plait?

J’ai viens d’acheter un bien 20% en dessous du prix du marché .
Le même appartement , sur le même palier à été vendu plus de 30k plus cher.
Je vais y faire des travaux d’amélioration d’environ 12K (fenêtres , volets roulants électriques , parquet , cuisine équipée.. ) puis le mettre à la location en meublée.
Nul doute que si je le fais estimer après travaux sa valeur sera supérieur à son prix de revient ( prix d’achat (comptez vous les frais de notaire ?) + Travaux)

Vous me confirmez que cela serai plus intéressant d’amortir sa valeur après travaux que d’amortir d’une part sa valeur d’achat et la valeur des travaux ?

Comment faites vous le calcul?

Merci

D’apres GbL:

Je n’ai jamais converti ma RP en meublé, mais je ne vois pas ce qui changerait la règle générale :
- On amortit le(s) bien(s) loué(s) meublé(s) dès lors qu’ils sont inscrit comme immobilisation(s) au bilan de l’activité de location meublée, ce qui peut être décidé le jour où on commence à louer le bien, pour un montant égal à la valeur vénale du bien à ce moment là (et on ne tient pas compte du fait que l’utilisation du bien avant était ceci ou cela, sauf bien sur si on avait pris des engagements qu’on ne respecte plus, auquel cas il peut y avoir des remboursements à faire au fisc)

-"quand on achète pour louer en LMNP au réel, c’est la valeur d’achat plus les travaux qui sont amortissables" . Si je comprends bien GBL pas forcement .

La question reste donc posée et comment estimez vous l’avantage de la 2e solution(amortissement valeur après travaux) si elle toutefois elle s’avérai possible?

Muschmann a écrit :

D’apres GbL:

-"quand on achète pour louer en LMNP au réel, c’est la valeur d’achat plus les travaux qui sont amortissables" . Si je comprends bien GBL pas forcement .

La question reste donc posée et comment estimez vous l’avantage de la 2e solution(amortissement valeur après travaux) si elle toutefois elle s’avérai possible?

Vous ne comprenez pas.

Vous achetez POUR louer, le bien est inscrit au bilan dès l’acquisition ! Vous amortissez le bien pour son acquisition ET vous amortissez les travaux réalisés dans le cadre de l’activité.

Par contre, vous achetez le bien POUR VOTRE USAGE. Vous le rénovez : les travaux ne sont pas déductibles, les frais de notaire non plus. Par contre, 3 ans plus tard, vous déménagez et décidez de mettre votre bien en location. L’activité commence à cette date, vous inscrivez la valeur du bien au bilan A CETTE DATE, donc la valeur actualisée après travaux.

Vous ne pouvez plus déduire les travaux, mais ils sont intégrés dans la valeur actualisée du bien. Vous ne pouvez par contre plus déduire les droits de mutation ni les frais bancaires antérieurs au début d’activité, mais c’est une évidence.

Toute la question porte sur :
- quand le bien a été acquis
- quand l’activité débute (si vous achetez spécifiquement pour louer en meublée, c’est la date d’acquisition qui définit ce début, raison pour laquelle vous pouvez imputer les droits de mutation, les frais d’agence, etc, etc)

AleaJactaEst :

D’après ce que je comprends, pour inscrire l’acquisition et tous ses frais dans la comptabilité et l’amortir, il faut que l’acquisition et la mise en location aient lieu dans le même exercice.

Or, si vous signez l’acte authentique en juin + 6 à 9 mois de travaux, la mise en location interviendra sur l’exercice suivant. Vous n’auriez alors pas le choix : il faudra inscrire le bien pour sa valeur vénale, et vous ne pourrez pas inscrire les frais d’acquisition et de travaux (ce qui pourrait s’avérer avantageux si valeur vénale > somme du coût d’acquisition et des travaux).

Par contre, contrairement à ce que je disais ci-dessus, il serait techniquement possible que vous soyez temporairement occupant et constatiez alors dans la comptabilité de l’activité LMNP un loyer fictif. Mais cela me semble quand même assez "suspect" aux yeux des impôts.

La solution de louer à un proche pour une courte période (en résidence secondaire) avant les travaux, aurait l’avantage de faire démarrer la location. Attention, pour le LMNP, il faut que ça soit un bail meublé (inscription des meubles obligatoires dans l’EDL) ; or, vu qu’il n’y aura pas les meubles, ça a le "léger" inconvénient de faire un faux. Cela pour le seul avantage d’inscrire en compta le coût d’acquisition et des travaux ; alors que la solution faire les travaux d’abord puis louer seulement en 2018 en inscrivant alors la valeur vénale est peut-être globalement la plus avantageuse.

Quant à savoir ce qui est le plus avantageux :
- il faut bien mesurer les conséquences fiscales des deux "systèmes" (inscription du coût d’acquisition et des travaux OU inscription à la valeur vénale)
- il faut en plus prendre en compte l’influence de l’année blanche fiscale (je dois avouer que je n’ai aucune idée de ses conséquences sur une imposition en BIC ; et de plus il reste possible que la retenue à la source et donc cette année blanche fiscale soient détricotées par le nouveau gouvernement).

Si vous êtes sérieux sur cet achat, il vous faut aller voir un expert-comptable compétent dans le LMNP et de lui exposer votre problématique. Et avant cela, il vous faut déterminer les chiffres qui interviennent dans l’équation : coût d’acquisition y compris frais de notaire et frais de dossier d’emprunt ; coût des travaux ; valeur vénale après travaux ; loyer après travaux.

Pour ma part, j’ai atteint à la fois les limites de mes compétences et de ce qu’on peut faire par forum interposé.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 07h42)