Abel91 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport en Borloo)

Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous et je viens d’acheter un appartement.
Logé a titre gratuit, je mets un peu de cote tous les mois (dans les 1500 euros)
La banque m’a prêté a 100% sur 15 ans a 1.45% hors assurance.

Apres, il faut bien sur voir le montant de votre crédit et de vos mensualités. Pouvez vous detailler?

Je suis à 895e par mois avec assurance sur 20ans pour des loyers 1560e par mois

Mon objectif c’est d’avoir un complément ou des revenus  avec du locatif mais dans une période lointaine

Pour les abattements c’est d’après les calculs avec le site rendement locatif je passerai à 5000e d’impôt la deuxième année mais c’était plus une question secondaire car ce n’est pas le plus important pour moi.

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel smile à part l’état

Ce genre de remarque est erronnée et ne sert à rien :
1) ces dispositifs sont très différents. Ca n’a pas de sens de les mettre dans le même panier.
2) s’il y a quelqu’un qui s’enrichit, ça ne risque pas d’être l’Etat, puisqu’il consent des réductions d’impôts, donc ça lui coûte ! Vous faites un contresens total.

Abel91, le Borloo ancien nécessite un certain nombre de conditions :
- que l’ANAH conventionne ces logements ; ça dépend de différentes choses (taille et type de logement, localisation (commune) ; sans doute aussi des quotas par département)
- conditions de ressource des locataires
- conditions de plafonnement des loyers.

Ca se vérifie au cas par cas avec l’antenne départementale de l’ANAH.

Si les logements et les locataires sont éligibles, peut-être le propriétaire actuel a-t-il déjà fait ce conventionnement ? Question à poser.

aixee a écrit :

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel à part l’état…ou peut être sur ce forum, merci de vous manifester !

Ce genre de montage enrichit ceux qui ont conçu le produit et surtout ceux qui l’ont commercialisé, avec des prix décorrélés de la réalité.

Je vous remercie

Je vais voir dans un premier temps avec ma banque et aussi visiter l’immeuble,mais il est un peut loin 3h de voiture, je n’ai pas trop le choix car je suis dans le 91 et il n’y a rien d’intéressant et quand je trouve c’est des prix hilarants.
Mais je ne pense pas que cela va me poser des problèmes car c’est des logements f4 f3 en duplex et un f2 normalement il doit pas avoir trop de turnover (sauf le f2 mais je vais avoir le proprio actuel)


J’avais un blocage par rapport à mon salaire qui est en bas de base ( sans compter les avantages)

Abel91

3h c’est très loin, surtout si c’est votre premier investissement. Je vous conseil de confier la gestion à une agence car intervenir chez les locataires pour régler des problèmes (soit 6h dans la journée de trajet c’est énorme, le temps c’est de l’argent).

Bernard2K

Vous allez pas me mettre en prison j’espère

Bonjour,

Sur le Borloo vous trouverez des retours positifs sur le forum de gens qui se sont enrichis avec ; certes moins qu’en meublé par exemple si le montage est possible, mais avec beaucoup plus de tranquillité d’esprit (ZX6-R ? cricri ? J’avoue ne pas me souvenir, mais les témoignages existent). Edit : ZX6-R…Ca c’est de l’exemple je pense.
Le Borloo est un dispositif gagnant gagnant et gagnant entre le bailleur qui a droit à sa remise fiscale, le locataire et l’ETAT qui certes perd de la rentrée d’Impôts mais évite de subventionner des bailleurs sociaux et remplit son rôle dans le "droit au logement" que tout un chacun devrait connaître en tant que citoyen Français : Droit au logement ? Wikipédia
On est loin des préjugés, lobbies, théorie du complot etc C’est juste un dispositif réellement social intelligent.

Borloo, du nom du ministre Jean-Louis Borloo.

PS : j’ai déjà répondu à votre question, je crois : "Ca se vérifie au cas par cas avec l’antenne départementale de l’ANAH."

Visitez le bien, comprenez la situation, l’immeuble etc. Regardez en particulier s’il y a des travaux à faire.

Demandez impérativement à la personne qui fait la visite d’avoir accès à tous les appartements, ainsi que cave et grenier. A lui de se débrouiller pour que les locataires soient présents ou qu’ils laissent les clés au voisin. Vous n’allez pas faire 3 heures de voiture pour voir une façade et une cage d’escalier.

On en reparle après la visite.

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 08h43)

Abel91 a écrit :

Pour Borloo si actuellement les logements  sont loués en Barloo est ce que je peux le faire sur des appartements déjà loué?
Car après renseignement 2 des 3 logements rentre dans le registre.

D’après le site de l’anah, c’est possible.
Par contre contactez votre adil local car les règles sont assez spécifiques.
Dans le département où j’investis, seul la banlieue de la préfecture est éligible.

Abel91 a écrit :

Je vais voir dans un premier temps avec ma banque et aussi visiter l’immeuble,mais il est un peut loin 3h de voiture, je n’ai pas trop le choix car je suis dans le 91 et il n’y a rien d’intéressant et quand je trouve c’est des prix hilarants.

3h, c’est très loin.
Pour être franc, vous devrez trouver une personne compétente sur place, sinon, vous taper les trajets régulièrement va être fatiguant. (je l’ai fait temporairement avec un bien à 2h, et c’est vite saoulant)

aixee a écrit :

Je ne connais personne qui s’est enrichi avec le Borloo, Duflot ou le Pinel à part l’état…ou peut être sur ce forum, merci de vous manifester !

Tout en haut de la page, vous avez une bande de couleur lila.
Sur la droite de cette bande, vous avez un encart blanc, précédez du terme "Utilisez la recherche :".
Dedans, vous rentrez le mot clé qui vous intéresse.
Concernant le Borloo ancien, c’est un sujet mainte fois évoqué, et souvent intéressant en province.
Dans mon cas, j’aurais économisé près de 50€ par mois et appartement si j’étais dans une zone éligible. (baisse du loyer largement compensé par la baisse de la fiscalité)

Pour le Pinel, je me souviens d’un témoignage où le Pinel était très intéressant (avec achat en direct et non en package). Mais il est vrai que majoritairement le Pinel est vendu en package, et comme souvent dans les packages, les frais sont importants (et gomme toute rentabilité).

Abel91 a écrit :

Gunday la plus part de vos déplacements c’était  pour qu’elle démarche à peut près ?
Car c’est cette partie que je ne réalise pas encore

Etat des lieux et visites des nouveaux entrants sont inévitables (sauf à déléguer, mais dans ce cas, je préfère revendre, trop de mauvaise expérience).
Ajoutez les locataires payants en liquide (on avait un spécialiste de cela) …

Et rajoutez une variable, qu j’appellerai de présentéisme.
Ca parait idiot, mais le fait de vous voir de temps en temps sur place évite à certains locataires de déraper.
Déjà que demander des comptes à quelqu’un qui a 2 fois son age, ce n’est pas évident, mais si en plus, vous n’êtes jamais là, ça aide pas.

Ensuite, on a pas mal fait des travaux nous même donc ça limite les trajets.

Concrètement, nous l’avons fait, car c’était temporaire, nous avons maintenant déménager et ne sommes "plus qu’a" 40 minutes de trajet. (ce qui est quand même long si on y va juste pour une bricole).
Autre point, nous avions de la famille à 45/50 minutes du bien, donc on faisait souvent une escale en chemin!

Merci de vos réponses

L’immeuble concerné a des lots assez grands 2 f4 sauf un f2 de 40m2 car il y a une maison et une autre partie divisé en 2

Normalement les périodes de départ sont moins souvent dans des logements de ce type

Mais cela me fait réfléchir par rapport à la distance

Dernière modification par Abel91 (29/06/2016 11h47)

aixee : ça paraît de bon sens mais ça peut vous mettre en porte à faux vis à vis des impôts (c’est une sorte de rémunération déguisée).

Par ailleurs, ces sujets ont déjà été abordé de nombreuses fois sur le forum, ça serait bien de faire une recherche avant de poser ces questions. Voilà par exemple deux fils pertinents  par rapport aux questions posée par Abel91 :
Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ?
Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ?