LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Philippe30 a écrit :

Le fait qu’un immeuble soit mis en location uniquement auprès d’étudiants fait apparaître un risque important de dégradations..

Dit comme ça, nous sommes d’accord !

Merci pour l’avatar, comme ça on sait tout de suite de quel bord je suis (attention aux interprétations douteuses, je parle uniquement d’investissement )

cholemat a écrit :

Bonsoir,

En réponse à Cocobi,

Alors, premièrement, 300 euros HT, ce n’est pas cher… sauf si votre expert-comptable n’est pas bon. Et il me semble bien mauvais. Vous conseiller d’adhérer à un CGA quand vous passerez en positif est une belle connerie. Ce monsieur doit reprendre ses études… Il est indispensable d’adhérer dès votre première déclaration.

Bref, peu de cabinets d’expertise comptable sont en mesure de suivre cette activité du LMP et du LMNP, activité très spécifique. J’ai terminé la rédaction d’un bouquin sur le sujet.

Je tombe des nues quand j’entends que certains propriétaires payent depuis des années des sommes considérables (minimum 700 euros par an) à des cabinets pour établir leur déclaration au réel simplifié… et qu’ils ne sont pas adhérents à un CGA.

C’est une vraie faute professionnelle. Et les bailleurs devraient pouvoir se retourner contre ces experts à la noix.

Peu importe de payer 300 ou 800 euros d’honoraires de comptabilité, vous les récupérerez.

Et sur les éléments que vous donnez, j’ai la sensation que votre expert vous a mal expliqué certains points de la déclaration du réel simplifié.

Je serais curieux de connaître votre dossier plus en détail. Car j’ai du mal à croire que vous ne serez déficitaire que durant deux ou trois ans…
Passez une agréable soirée
Ludovic

Après recherches sur le net, j’ai l’impression que vous avez raison, car j’ai trouvé sur le site des impôts
Impots.gouv.fr

- Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés
cette petite phrase :
Le montant des revenus imposés dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux est multiplié par 1,25 avant d’être soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Cette majoration n’est cependant pas appliquée aux adhérents à un organisme de gestion agréé ou clients d’un professionnel de l’expertise comptable conventionné.

Je crois que c’est le mot "conventionné" qui change tout … mais comment trouver des experts comptables conventionnés qui me dispensent d’adhérer au CGA : les honoraires de ces experts conventionnés seraient donc déductibles, et éviteraient les 25 % de majoration ?

PhbFr a écrit :

Les honoraires sont toujours déductibles.

En fait tout ce qui est nécessaire à l’exploitation est déductible (évidemment il y a quelques exceptions); le problème des 25% de majoration nécessite un expert conventionné CGA.

Il est étonnant que l’on soit déficitaire 2 ou 3 ans car même sans emprunt l’amortissement du bien représente déjà (hors terrain) 5 à 3% (20ans à 30ans).

La rentabilité brute du locatif étant (en région parisienne) assez faible il est difficile d’être en positif.

Bonsoir,
Donc vous seriez d’accord avec l’expert comptable qui me dit que ses honoraires sont déductibles, et de n’adhérer au CGA que lorsque je passerai en positif pour éviter les 25 % de supplément ?
Il prévoit un amortissement sur 20-25 ans, ce qui dans mon cas ferait 2000-2500 €/an, pour un loyer hors charge de 4440 € annuel,
Pour le moment, ce sont les frais d’agence qui vont créer le déficit, mais ensuite, cela dépendra certainement des éventuels travaux (ou pas) que je devrai faire,
car l’assurance PNO, la TF, la comptabilité, les intérêts d’emprunt (800 pour 2013, puis 700,600,… car je n’ai emprunté qu’une petite somme sur 8 ans)  ne suffiront certainement pas à neutraliser les recettes, même si elles ne sont que de 4440 €

C’est pourquoi je pense qu’il est bien difficile d’avoir un auto-financement total, et encore plus de faire du bénéfice ! Si j’en fais dans 8 ans quand je serai en retraite (j’espère !) ce sera déjà bien …

"En société on ferait la même chose mais avec un régime des plus-values professionnelles" sauf avec une SARL de famille, qui permet de conserver la transparence à l’IR, avec la fiscalité des plus-values des particuliers (voire l’exonération des PV si LMP depuis 5 ans et recettes < 90k€/an).

cholemat  Je suis désolé de vous le (re) dire mais vous ne pourrez déduire de votre imposition (ce que l’on nous demande de payer, pas le net imposable) vos honoraires de compta (dont CGA) si vous adhérez à un CGA. Dans le cas contraire, vous pourrez déduire vos honoraires dans la colonne charges (comme vos assurances, vos intérêts d’emprunt,…).

En clair, dites-vous que les frais d’EC sont déductibles en temps que charge,
mais qu’ils ne permettent pas un crédit d’impôt sur le montant imposable ?
Si c’est ce que vous voulez dire, je suis d’accord,

mais donc, il n’est pas utile d’adhérer à un CGA tant qu’on est négatif ……………………?
Le fait d’adhérer à un CGA permet une réduction d’impôt immédiate ? cela me surprendrait, puisqu’à priori on ne peut pas avoir de réduction imputable sur ses propres revenus …
(je ne sais pas si je suis très claire !)

GoodbyLenine a écrit :

"En société on ferait la même chose mais avec un régime des plus-values professionnelles" sauf avec une SARL de famille, qui permet de conserver la transparence à l’IR, avec la fiscalité des plus-values des particuliers (voire l’exonération des PV si LMP depuis 5 ans et recettes < 90k€/an).

Oui vous faites bien de compléter

oui, c’est ça. C’est le même principe qu’un crédit d’impôt… même si cela ne peut vous offrir un remboursement de la part du Trésor Public.

Super ! alors pourquoi s’en passer effectivement !

ZX-6R   Si on peut déduire 915€ maximum pour frais de comptabilité / adhésion à un CGA si les revenus sont inférieurs à 32600€

Bonjour, mon expert-comptable est d’accord, après avoir consulté ses livres, lol !
Il me dit que ce n’est pas bien de fréquenter les forums, sans doute a-t-il peur qu’on en sache plus que lui …
Autre question : (l’EC m’a répondu positivement mais je vérifie …) :
Ai-je le droit de prendre à ma charge une part des charges locatives (environ 40€/trim) car je trouve que 42€/mois hors chauffage (suite à un changement de la collecte de containers)
c’est trop,
et je préfère proposer un logement avec 30€ de charges et ne pas faire de régul de provisions (puisque je déclare au réel, et peux déduire moi-même ces frais de mes charges)
Me le confirmez-vous ?
Merci d’avance et bon we à tous

cholemat
Et je crois que vous n’avez encore pas tout à fait saisi la déclaration au réel simplifié. Vous déclarerez ce que vous touchez, loyer + charges, que vous déduirez par ailleurs.

Si, je crois avoir compris :
- je déclare loyer + charges, et je déduis les factures réglées au syndic

Mais je facture des provisions pour charges à mon locataire, pour 30 €/mois, et il s’avère que les charges réelles (payées par moi) sont de 42€/mois environ :
Donc ma question était la suivante : puis-je prendre la différence à ma charge, et ne pas faire de régul de charges à mon locataire dans un an ?

Je crois surtout que vous vous posez des questions là où il n’y en a pas.

Nos interventions vous auront au moins permis de montrer que votre expert-comptable était loin d’être un expert en LMNP. Et de vous faire gagner un peu d’argent.

Vous ne déclarez pas les factures réglées au syndic, vous déclarez tout ce que vous coûte votre appartement…

En meublé vous avez 2 choix pour les charges refacturées au locataire :

- comme en nu, provision de charges mensuelle puis regularisation en fin d’année
ou
- forfait de charges : vous fixez un montant de charges et ne faites pas de regul.

Personnellement j’ai choisi la 2e option, ca evite de devoir faire des calculs pour chaque studio loué…

@ ZX-6R

Bonsoir,

Il se trouve que j’ai demandé des "provisions" pour charges, car je venais d’apprendre qu’il m’en coûterait plus, suite à une prestation supplémentaire, et je pensais faire une régul,

mais je trouve que ce n’est pas un si bon calcul :  je crois qu’il vaut mieux ne demander que 30€ de charges, et garder mon locataire en place (par contre j’ai prévu l’augmentation du loyer annuellement sur l’indice IRL) et, lors du futur changement de locataire, augmenter le loyer mais garder un faible montant de charges plus attractif (de toutes façons, les étudiants ont un budget "global")
Lors de la rédaction de mon prochain bail, je mettrai peut-être au forfait (sauf qu’en ce cas-là, je ne pourrai pas facturer les frais réels si mon forfait est inférieur à ce que je paye) alors, ne vaut-il pas mieux demander des "provisions" et se réserver le choix de demander - ou non - le complément ?

A propos de l’indice de révision, encore une question :
mon bail en meublé est de 1 an, révisable selon indice 2è trimestre 2012, soit 2.20 % je crois
Si mon locataire devait rester 3 ans (supposition), devrai-je appliquer ce même pourcentage à chaque date anniversaire ?

@ Cholemat, oui, je sais que je dois déclarer TOUTES les charges, mais là, nous ne parlions que des charges locatives…