Arthur450 : étude de cas immobilier

Bonjour à tous !

Je souhaiterais recueillir vos avis sur ce montage auquel j’ai réfléchi dernièrement pour aider ma sœur à devenir propriétaire sans pour autant lui donner de l’argent et sans qu’elle se sente trop redevable puisque je gagne aussi un peu d’argent dans l’histoire si tout se passe bien.

Même si je me suis un peu formé, je m’y connais finalement peu en immobilier et en fiscalité donc il est tout à fait possible que ce plan soit complètement irréaliste. En fait, je compte sur vous pour me montrer les hypothèses qui ne tiennent pas.

Situation initiale : je suis résident suisse avec une épargne investie en valeurs mobilières. Mon épouse et moi-même disposons de revenus corrects pour la Suisse et élevés pour la France. Nous sommes locataires et souhaitons le rester. Ma sœur Karine est encore étudiante en France et n’a pas l’intention de s’expatrier. Au terme de ses études, son mari et elle auront un salaire commun d’environ 2500 euros nets par mois (estimation sur la base des grilles en vigueur). Nos parents vont nous léguer la nue-propriété de leur résidence principale d’ici 2 ans environ. Un expert a estimé la valeur de cette nue-propriété à 150 000 euros (50% de la valeur totale de l’appartement).

Le plan :

1)    Ma sœur est moi créons une SCI pour y domicilier la nue-propriété héritée.

2)    Nous nantissons les parts de la nouvelle SCI familiale pour obtenir, à mon nom et celui de mon épouse, un prêt in fine pour acheter l’équivalent de 200 000 euros de SCPI (montant réparti sur 3 ou 4 SCPI) avec un rendement global d’environ 5%. Je table sur un taux d’intérêt à 2%, assurance incluse, soit 4 000 euros par an.

3)    Je vends l’usufruit de ces parts à ma sœur pendant 20 ans pour 46% de la valeur totale (conformément aux clefs de démembrement fiscales), soit 92 000 euros. Le produit de cette vente semble imposable, mais si c’est le cas, il ne devrait pas y avoir de fiscalité sur les revenus des parts pendant 20 ans, sinon il y aurait double-imposition… ou est-ce que je me trompe ? De la même que la TVA n’est due que sur les produits neufs, il semblerait juste que l’IR soit uniquement perçu une fois (soit en totalité lors de la vente de l’usufruit, soit au fur et à mesure du versement des dividendes, mais pas les deux à la fois…)

4)    Comme ma sœur et son mari ont 0 sous, je leur prête les 92 000 euros à 0% sur 20 ans, soit 4 600 euros par an. J’utilise ces 4 600 euros pour rembourser les intérêts du prêt (4 000) et pour alimenter un compte-titre (600).

5)    Ma sœur récolte les dividendes des SCPI (10 000 bruts), imposables au barème IR + prélèvements sociaux (14+17,2) si la vente de l’usufruit n’est pas déjà imposée, soit 6 880 euros nets. En déduisant le remboursement du prêt que je leur fais, on arrive à environ 2 300 euros nets par an. Pas de quoi faire chavirer le navire mais ça augmenterait leur capacité de remboursement pour un prêt immobilier classique sur 20 ans servant à acheter leur résidence principale de 23% (2300/(2500*12*0.33)).

6)    A l’issue de la période de démembrement, je vends la pleine-propriété retrouvée des parts de SCPI en tablant sur une appréciation suffisante pour combler les frais d’entrée d’environ 10% pour rembourser le prêt in fine (je ne réalise pas de plus-value nette). S’il y a plus-value, je répartis les gains 50/50 entre ma sœur et moi, une fois la fiscalité déduite.

7)    Si les parts perdent de la valeur ou s’apprécient trop peu, j’utilise le compte-titre alimenté par les 600 euros annuels pour compléter. S’il reste quelque chose sur le compte-titre après ça, je le réparti à 50/50 entre ma sœur et moi. Si par contre la vente des valeurs sur le compte-titre ne suffit pas à compenser la baisse des parts, on complète de notre poche 50/50. Si elle n’a pas assez de liquidités, elle peut me vendre quelques parts de la SCI familiale.

Les risques :
- Tous les risques dus aux SCPIs (baisse de rendement, dévalorisation de la valeur de la part, manque de liquidité au moment de la vente, etc.).

- La perte de ma capacité d’emprunt (?). En m’endettant maintenant, je « grille mes cartouches » pour plus tard.

- Ma sœur arrête de rembourser l’emprunt. Mais je me dis qu’il serait possible d’utiliser ses parts de la SCI comme garantie (si elle ne rembourse pas, je commence à « saisir » des parts de la SCI), mais je ne sais pas comment ce type de contrat pourrait fonctionner. Ma capacité d’épargne suffirait à couvrir les 4 000 euros de remboursements annuels.

- Ma sœur continue de rembourser mais développe de la rancœur envers moi parce que « je me fais de l’argent sur son dos » (j’ai l’impression qu’au contraire j’en perds, au moins en considérant le coût d’opportunité, puisque je gagnerais bien plus en conservant l’usufruit, mais quand on parle d’argent, les gens sont souvent irrationnels). C’est honnêtement ce qui me fait le plus peur…

Je ne lui en ai pas encore parlé et ce n’est d’ailleurs pas d’actualité parce qu’il lui reste quelques années d’études. Mais avant d’avoir son avis, je souhaiterais savoir si le plan tient la route. Mon but n’est pas de m’enrichir sur son dos ou de profiter d’elle de quelconque manière que ce soit, mais au contraire de l’aider tout en préservant sa fierté.

Je vous remercie d’avance pour votre aide !

Mots-clés : démembrement, montage, scpi