Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Peut être simplement parce que toutes les entreprises n’ont pas de parking et/ou que les prix des parkings sont très élevé dans le coins où ils travaillent. Ajouter à l’essence/entretien/(risque d’)accrochages supplémentaire, à voir.
De plus cela fonctionne très bien tant que ces gens ne change pas d’entreprise ou que l’entreprise ne change pas de bureau. Dans le cas d’un bureau en plein dans Paris (suite à changement de job ou de lieux de travail), cela change complètement les choses…

Qu’est ce qui pourrait faire baisser l’immobilier résidentiel en France? 

1) une grave crise économique qui tarirait la demande. Celle de 2008 a mis à mal les marchés immobiliers de la France périphérique. Pas ceux de Paris. Elle a calmé les marchés de la grande couronne et de la plupart des grandes villes de province (sauf Lyon Nantes et Bordeaux).

Le marche immobilier de Bordeaux, après une hausse spectaculaire,  semble en train de corriger (baisse de 5% au dernier trimestre selon les notaires) et, si ca se confirme, pourrait stagner un moment. C’est un scénario qui s’est produit dans plusieurs marchés comparables. Sauf erreur c’est le scénario en cours à Nantes.

2) une politique du logement agressivement défavorable aux propriétaires-occupants.  Qui forment 58% de la population….. Il "suffirait" d’imposer les pv sur la résidence principale et de considérer comme revenus fonciers les loyers fictifs qui en sont le rendement implicite. A vrai dire,  la politique du logement en France est défavorable aux proprietaires-bailleurs mais ceux ci sont minoritaires électoralement.

3) une politique agressivement défavorable aux "riches". Même seulement au niveau municipal

4) une hausse des taux d’interet.


1) et 4) sont plausibles à moyen terme mais pas certains. Les banques centrales ne provoquent pas 4) pour ne pas provoquer 1). De graves problèmes d’approvisionnement énergétique ou des troubles politiques majeurs  comme des guerres sont bien sûr susceptibles de déclencher une dépression économique majeure mais on change alors de monde et il n’existe pas de stratégie patrimoniale qui tienne face à ça. 

J’aimerais bien savoir de combien baisseraient les prix immobiliers en cas d’augmentation de 1%  des taux d’intérêts toutes choses égales par ailleurs. Ca doit être possible de faire des estimations à peu près réalistes.

2) est très improbable. Tant que les propriétaires occupants forment la majorité de l’électorat.

Sauf électorat pauvre ou idéologiquement motivé,  3) dure généralement un mandat suite à quoi un retour de bâton s’opère. Et encore ca n’a jamais duré plus de 2 ans au niveau national.

Shima a écrit :

Ce que vous dites est vrai, mais c’etait aussi vrai auparavant.

Sur la dynamique, ce qui change, selon moi c’est que le ressenti des particuliers sur la voiture est de plus en plus négatif, et ca pousse la hausse dans les zones qui etaient déjà tendues alors que les zones non accessibles en transport stagnent.

Personnellement, j’ai toujours privilégié le fait de pouvoir me rendre en transport en commun au travail et ai toujours cherché à habiter à 4 km au plus de mon lieu de travail et en ayant accès à des commerces de proximité.  C’est une façon de s’assurer contre l’éventualité d’un choc pétrolier. Et oui ça amène à payer l’immobilier résidentiel cher.

De plus, certains pays européens comme le Danemark ont prévu d’interdire la commercialisation des voitures à moteur à explosion des 2030. On doit s’attendre à un changement radical de l’économie automobile dans les 20 ans. Il est absolument possible que son cout explose pour le consommateur. Surtout si on prétend n’utiliser que des énergies renouvelables.

Dernière modification par Caratheodory (17/07/2019 12h26)

L’auteur ne prend pas en compte la dimension "psychologique" de ceux qui ont des AV : beaucoup laisseront leurs fonds dans leur AV même si le taux baissait à 0,01% parce qu’ils ne veulent prendre aucun risque, ce sont les mêmes qui gardent leur livret A malgré la baisse des taux.

D’ailleurs cette clientèle ne sait même pas à quoi correspond son "investissement" dans les fonds euros, ils savent juste que le capital est garanti par l’état et que ce n’est pas le casino ( sic ).

Dernière modification par Oblible (26/12/2019 18h06)

Bien sur que l’immobilier est déjà risqué. Il n’a pas besoin de changement pour le "devenir". Il y a moults aléas et risques associés à un investissement immobilier (que ce soit une détérioration de la valeur de votre emplacement, de la solvabilité des locataires ou acheteurs potentiels, hausse des taux, détérioration du bâti, incident non couvert par votre assurance, changement législatif, locataire malicieux voulant et sachant profiter du système, éclatement d’une bulle suite à trop d’abus, etc.). Il y a certes aussi une certaine "marge de sécurité" (différente selon l’investissement, la surface financière qu’on a, et les anticipations qu’on fait)

Je vous ferais aussi remarquer que la plupart des SCPI n’investissent pas dans de l’immobilier de logement. Soit vous êtes mal informé, soit vous avez retenu uniquement quelques SCPI qu’en général il aurait mieux valu ne pas retenir.

johntur a écrit :

et d’achat de logements via les SCPI

Votre façon de ne pas répondre à la remarque de Gbl est déconcertante.
Du coup j’ai regardé la part des logements dans le patrimoine de l’ensemble des SCPI, c’est 1%, autrement dit rien, négligeable. Les SCPI ont énormément grossi ces dernières années mais cela n’a en rien ou si peu alimenté une éventuelle bulle sur le logement en France.
Source : Indicateurs du marché SCPI - Primaliance

Le nombre de transaction en France n’a jamais été aussi élevé (et à des prix - en moyenne car cachant tant de disparité - aussi élevés) et l’on a dépassé la barre du million de transactions en France en 2019.
Immobilier : avec plus d?un million de transactions en 2019, les prix s?envolent dans l?ancien - Capital.fr

@ Surin et GBL,

Ma phrase était mal tournée et je l’ai corrigée (d’autant qu’elle n’était pas claire). Désolé, d’avoir déconcerté certaines personnes.
Mais mon sujet n’était pas vraiment sur les SCPI mais surtout sur la formation d’une bulle spéculative dans l’immobilier autant des particuliers par achats (pinel, investisseurs directs) par SCPI que par OPCI dans les fonds euro.

Surin a écrit :

Le nombre de transaction en France n’a jamais été aussi élevé (et à des prix - en moyenne car cachant tant de disparité - aussi élevés) et l’on a dépassé la barre du million de transactions en France en 2019.
Immobilier : avec plus d?un million de transactions en 2019, les prix s?envolent dans l?ancien - Capital.fr

C’est justement je pense un phénomène qui montre un afflux de capitaux dans l’immobilier. Mais le besoin est il aussi important ?

Bien à vous,

L’immobilier résidentiel peut baisser. Le sentiment de sécurité qu’il procure repose sur la valeur d’usage des biens. Il est incontestable qu’elle existe et ne disparaît pas aussi rapidement que la valeur d’une société cotée qui va mal….

Cependant, il y a eu une baisse notable de l’immobilier français entre 1991 et 1997, surtout là où il avait flambé au cours des.années 1980. -40% à Paris, si je me souviens bien.

La flambée des prix immobiliers actuelle est spectaculaire mais assez localisée.

Un autre des facteurs de la hausse semble être la rareté du foncier très bien localisé par rapport aux transports dans les bassins d’emplois principaux.

Ce moteur n’est pas pas encore en train de caler, pour cela il faudrait que les entreprises ou administrations changent l’organisation du travail (délocalisation, télétravail). Et que les salaries qualifiés soient moins attirés par les métropoles.

Ces phénomènes sociaux peuvent se produire, sur le long terme, avec des effets irréversibles. Par exemple, les bassins d’emploi déprimés connaissent des prix immobiliers déprimés. Et ceci érode la valeur d’usage des biens.

Je dirais donc qu’a long terme dans un bassin donné l’immobilier résidentiel suit avec retard  le marché de l’emploi local.

L’immobilier commercial semble suivre d’autres tendances économiques plus sectorielles.

Cela dit,  tous les actifs sont chers aujourd’hui et ont l’ épée de Damoclès de la baisse des taux au dessus de leur tête.  Même les fonds euros, puisque les compagnies d’assurance imposent de prendre un certain pourcentage d’ UC et de s’exposer au risque de marché.

Je pense comme GBL que l’immobilier est déjà risqué, par nature.

Sur le risque spécifique de retournement du marché : oui, possible, même probable.

Mais les prix de l’immobiliers ont augmenté en grande partie à cause de la hausse des normes de construction et de la hausse du coût du travail, pour une "industrie" qui reste très dépendante de la main d’oeuvre (on n’a pas encore inventé le robot à peindre ou le robot à poser le carrelage). Donc, si les prix de l’immobilier baissent, il y a beaucoup d’endroits où il ne sera plus possible de construire ni de rénover, comme je l’expliquais dans le lien donné en fin de post.

Ce qui veut dire une grosse crise du bâtiment, donc une grosse crise économique ; car, c’est bien connu "quand le bâtiment va, tout va" ; et réciproquement : si le bâtiment ne va pas, rien ne va. Ca veut dire une grosse crise comme 2009 (année où le PIB de la France a fait -2,7 % quand même ; -7 % sur les investissement, -12 % sur la production manufacturière).

Donc, en gros, notre discussion revient à dire : il pourrait y avoir une grosse crise. Ben oui. Il pourrait.

Je vous suggère la lecture de ce fil, notamment ce message et le message de Scipion en page suivante :
(24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Non, chaque investissement possède bien sûr ses risques. Ce qui compte c’est d’être conscient des risques.

Or, la façon dont était formulé le titre du fil (avant la fusion opérée par la modération) indiquait qu’il ne l’étais pas encore, puisqu’il pouvait le "devenir".

J’indiquais donc seulement que j’étais d’accord avec GBL que l’immobilier comporte des risques, qu’il a fort justement listés.

J’ajouterais même que le risque est très variable d’un investissement immobilier à l’autre.

Par exemple, j’aurais tendance à dire qu’il y a plus de risque à acheter un logement au Creusot (ville en déprise économique et démographique depuis 20 ans) qu’un logement à Lyon.

Mais cela dépend aussi du prix payé. Si le prix d’un appartement en bon état au Creusot est de 1000 €/m², et qu’on a trouvé à acheter 250 €/m² et rénover 250 €/m², on a une bonne marge pour faire face à une future baisse des prix et, si baisse des prix il y a, pour vendre alors qu’on est toujours en plus-value (s’attendre tout de même à une vente lente, en quelques mois, voire 1 an ou 2, dans une telle ville).

Si l’on a acheté un appartement à 7000 €/m² à Lyon 6e (impossible de négocier le prix à la baisse, car tout est vendu dans l’heure !), et qu’il y a ensuite un dégonflement de bulle frappant surtout les villes où l’immobilier s’était envolé (Paris, Lyon, Bordeaux), et qu’on doive revendre, on pourrait bien devoir revendre à 6000 €/m². On a perdu 14 % de son investissement. A Lyon, ça alors !

Bref, tout cela pour dire que rien n’est tout blanc ou tout noir et qu’il faut bien réfléchir aux risques de l’investissement immobilier tel qu’on l’envisage.

Loophey : sur le fond, n’est-ce pas exactement la même question que votre message du 10/07 : (24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Ca serait dommage de relancer le même débat tous les 6 mois…

LoopHey a écrit :

Ne parlons pas vraiment des prix en zones rurales, la plupart des Français habitent dans les zones ou il y a du travail.

C’est pourtant la majorité du territoire que vous occultez sciemment.

LoopHey a écrit :

En attendant, dans les zones attrayantes, comme la ou j’habite par exemple, une simple maison s’échange 450 K€. Et pour ce prix, rien d’extraordinaire, c’est basique.

Jusque là, je veux bien, c’est une belle somme, on a une maison largement correcte pour beaucoup de monde mais avec "rien d’extraordinaire" dans bien des endroits.

LoopHey a écrit :

J’estime déjà que 2300€ sur 20 ans, faut oser. Et ce, pour une maison relativement banale, médiocre.

C’est vous qui devenez médiocre là, si vous pouviez cesser de vous la péter svp.

Je me souviens avoir lu récemment dans votre présentation ceci :

LoopHey a écrit :

J’ai honte de la façon dont j’ai pu parler, ici et la sur le forum.

Je suis arrivé ici avec mes gros sabots, en croyant tout savoir juste parce qu’à 25 ans, j’émargeais de manière confortable. Le coup de bol avec LVMH et Schneider, pile à la fin de la correction de 2018, n’ayant pas arrangé ma grosse tête.

Chassez le naturel, il revient au galop.

Caratheodory a écrit :

Je ne pense pas que la RP soit un passif. Puisqu’on peut la vendre, sa valeur de marché devrait être comptée en actif si on faisait le bilan comptable d’un foyer fiscal.

Je me suis amusé à calculer ce que m’ont coûté mes RP successives. Voici les estimations des frais  récurrents annualisés en pourcentage de la valeur d’un bien que j’ai constatés pour un appartement :

- TF+charges: 0,7%
- travaux de copropriété: 1% (ca n’arrive pas chaque année mais c’est ce qu’il faut provisionner pour couvrir les coûts)
- travaux d’équipement du logement (cuisine, sols, peinture, papiers-peints, …..): 1,5%. On peut rogner sur ce poste mais c’est difficile de descendre sous 0,5% (en location le propriétaire bailleur freinera des 4 fers sur ce poste ).

A comparer avec un loyer charges comprises qui ferait 5% de la valeur du bien.
Le gain est de1,8% par an net, ce qui se compare aux fonds euros en AV et couvre largement  les intérêts d’un eventuel emprunt (l’assurance du pret je ne la compte pas pour la comparaison location/achat).

Il y a des frais de notaire à l’entrée et éventuellement une commission d’agent immobilier à la sortie.

Bref, c’est un placement sécuritaire de long terme protégé contre l’inflation. Si on peut faire 6% par an de rendement sur ses investissements, en investissement progressif,  on est en droit de preferer la location au moins pendant la phase de constititution du patrimoine.

( MON AVIS PERSONNEL SUR LES GAINS POTENTIELS DE LA RP )

Je me permets d’intervenir sur votre commentaire.

Certes, si vous comparez votre calcul à un loyer en location, vous avez effectivement un gain à la sortie lors de la revente.

Mais il y a un point important que beaucoup de personnes négligent quand ils parlent de plus-value à la revente, ou d’un % de rendement latent de leur résidence principale, c’est que pendant toutes ces années, la valeur de l’immobilier aux alentours de votre achat augmentera également.

Cela signifie tout simplement que si vous vendez votre RP 10 ans plus tard 100K de plus que lors de votre achat, votre pouvoir d’achat n’aura pas augmenté autant que vous ne pouvez l’imaginer, car le marché immobilier aura fait de même dans le secteur où vous avez acheté.

Non je n’en joue pas. Probablement nous n’habitons pas du tout dans la même zone.

Croyez moi ou non, par chez moi, une maison à 450 K€, c’est très moyen. D’ou mon interrogation sur la vrai valeur immobilière.