Tchagui : étude de cas immobilier (appartement F2, 37 m2)

Tchagui · #1

Chargé d’affaires, 45 ans,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Faibles
- Fiscales : Faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Plutôt bonnes
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement F2
- Année de construction : 1952
- situé au 1/2 RDC avec seulement 1 étage, excellente luminosité, surface (37 m2 carrez),
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété  :oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : ?
- Concierge : non
- Décoration : contemporaine

LOCALISATION DU BIEN

- ville de 30 000 habitants
- Centre-ville, quartier prisé
- Bassin d’emploi
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 41 500€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 335€ pratiqué (inchangé depuis 1995) / 410 € envisagé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion : néant, effectué par mes soins
- Travaux immédiats : tableau électrique, peinture et sol entrée et cuisine à équiper
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) :; RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : RAS

- Taxe foncière hors TEOM : 360 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 8€/mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non, sinon 11€/mois
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 0,118
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 0.90

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 (zéro)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1.15
- Durée du crédit : 207 +12 (différé)
- Frais de tenue de compte : N/A
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 4 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

CASH FLOW

- 57€ / mois
- Cash flow positif

Le logement comprend 3 caves :
- 1 local à vélo (qui permet de loger une moto d’après les dires du propriétaire actuel)
- 1 cave de 10.5 m2
- 1 cave de 6m2 (indissociable du logement, car ballon, éclairage, prise électrique et compteur d’eau)
J’envisage de louer le local à vélo séparément pour environ 20-30€/mois.

Mots-clés : appartement, cave, immobilier

Gr1zzly · #2

Bonjour,

Je ne vois pas chiffré le montant des travaux. Cuisine + électricité + peinture : le coût ne sera pas anodin.

Si on retire la surface de la cave de 10m² et du local à vélos, le prix au m² du logement reste-t-il dans la moyenne observée localement ? Il ne faudrait pas que vous surpayez simplement parce qu’il y a 3 caves, dont une seule est vraiment nécessaire. Louer à part le local à vélo/moto (voire la 3ème cave) serait effectivement un plus, mais le secteur s’y prête-t-il?

Les appartements en RDC ont souvent plus de mal à trouver des locataires, surtout s’ils donnent sur la rue (nuisances, sentiment de sécurité…). Prenez cela en compte.

A lire votre projet, je dirai qu’il est bien, mais qu’il est peut-être possible de trouver mieux.

Tchagui · #3

Merci pour votre réponse.

Concernant les travaux, Je vais tout faire moi-même ou aidé par mon père.
Niveau peinture, je n’ai que l’entrée, les toilettes et la cuisine à repeindre et vu les surfaces, pour 2 couches, en 2 jours grand maximum ce sera fait.
Pour le sol, entrée et toilette, je pense partir sur un sol de type Lyno, comme on peut trouver dans les hôpitaux, de type "passages intensifs". J’ai des possibilités de tarifs intéressants par mon travail ou par des connaissances.
Pour le remplacement du tableau électrique, je n’aurai que le tableau à acheter (moins de 300€).
Pour la cuisine, je pense pouvoir m’en sortir pour 1500€ (caissons bas, plan de travail, four, plaque induction et hotte).
je n’ai pas intégré les travaux car j’ai prévu de les financer (seul apport personnel pour cet appartement).
Toutefois, j’ai prévu 2 000€ dans mon prêt pour le remplacement de la porte d’entrée.

J’ai déjà un logement de type F3 (en location également) dans lequel j’ai réalisé des travaux de même ampleur. Je ne suis donc pas trop inquiet quant au déroulement des travaux dans ce nouveau logement.

Dans mon estimation, j’ai déjà retiré la cave et le local à vélos du loyer, donc oui, le prix au m2 est cohérent sans ces annexes.
Mais je pense malgré tout ne louer séparément que le local à vélos, en le proposant pour une moto. Lors de la visite avant achat, le propriétaire m’a annoncé que des locataires précédents y logeaient une moto. Je vais donc y retourner en moto pour tester moi-même. Je vois ce local juste comme un petit "bonus".
Ayant auparavant habité cette ville, et étant motard, j’avais dû louer 50€/mois un garage pour ma moto. A l’époque, si j’avais pu trouver un local plus petit mais suffisamment grand pour ma moto à 25€/mois, je n’aurai pas hésité. La ville est située à moins de 100 kms du Mans, donc oui, il y a pas mal de motards et assez peu de garages à louer…

Sinon, le logement est parfaitement orienté, plein Sud avec une excellente luminosité et une vue parfaitement dégagée malgré le fait qu’il soit en RDC. Je comprends le sentiment d’insécurité qu’on peut avoir en RDC. Lors de la visite, ni moi, ni mon épouse n’avons eu ce ressentiment, probablement dû au fait que le RDC soit surélevé et que la vue soit dégagée.

Canyonneur75 · #4

Bonjour,

L’utilisation que vous envisagez pour la cave me semble poser quelques problèmes : le lot est vraisemblablement désigné comme une annexe à un logement et non pas un lieu de stationnement dans le règlement de copropriété.

Les autres copropriétaires sont donc susceptibles de se retourner contre vous.

Par ailleurs, en cas de détérioration du véhicule liée à un désordre dans la copropriété (dégât des eaux par exemple, incendie…), l’assurance de la copropriété est susceptible de se désister…

Canyonneur

Tchagui · #5

Merci Canyonneur75,

Vous avez raison. C’est un point qu’il faut que j’éclaircisse. je vais commencer par chercher dans le règlement de la copropriété, et éventuellement me faire préciser ce point par le notaire.
Suite à votre commentaire, j’ai regardé sur le net et le souci vient généralement du fait que le local ne soit pas ventilé. Dans mon cas, il y a bien un soupirail dans cette cave, c’est déjà ça…

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