Chips : étude de cas immobilier

Chips · #1

Bonjour à tous,

Ce sujet à peut être déjà été abordé et si tel est le cas je m’en excuse par avance.

Je souhaite acheter un appartement en LMNP alors que celui est déjà actuellement loué sous ce même régime.

Est-ce que cela pose problème au niveau de l’amortissement des frais de notaire au démarrage de ma nouvelle activité en LMNP ?

Y a t’il des précautions particulière à prendre ?

Concernant l’investissement, j’aimerai connaître votre avis.

Prix du bien : 370 000 €.
Loué actuellement à 1280€ dont 100 € de charges forfaitaires.

Financement :
Apport : 100 000 €
Financement : 300 000 € sur 25 ans. Donc à la louche des mensualités de crédit de 1200€.

Voyez vous un loup ? Au vu des éléments, on est d’accord que j’éviterai toute forme d’impôt sur le foncier et prélèvements sociaux pendant à minima les 5 premières années ?

Merci par avance pour votre aide / avis.

Bien à vous.

Mots-clés : achat lmnp loue, achat lmnp, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Oblible · #2

Désolé pour le HS, mais avez-vous calculé la rentabilité de ce bien ? Elle semble très basse.

dav13 · #3

Vu le prix vous éviter les impôts, le cash-flow, la rentabilité …
Mettez vos 100k€ sur un livret A ça sera plus simple !

Plus sérieusement aucun soucis vous achetez le bien donc il rentre à votre actif à date d’achat et vous démarrez les immo et Amort. de 0 à date d’achat.

Mais effectivement un calcul de renta est à faire

Dernière modification par dav13 (06/01/2020 22h20)

Chips · #4

Niveau rentabilité je tombe sur du 3.1% net d’impôt et de toute charge (TF, charges propriétaires, etc).

Le bien est premium en première couronne IDF.

On est d’accord je suis loin que ça peut vous faire sourire niveau rentabilité.

Quels coins conseillez vous sinon en IDF ou la rentabilité serait meilleure sans avoir des locataires en mode cours des miracles ?

Je regarde en parallèle pour un financement sur de la SCPI mais je pense qu’on ne sera pas très loin au final en terme de rentabilité vu que côté impôt locatif ça sera plein pot cette fois ci.

DDtee · #5

Chips a écrit :
Quels coins conseillez vous sinon en IDF ou la rentabilité serait meilleure sans avoir des locataires en mode cours des miracles ?

Vous ne donnez aucun critère de localisation géographique, il va être difficile de vous aider…

Je rejoins mes camarades, à ce rendement c’est vous qui faites encours des miracles les SCPI feront mieux, même après imposition.

cat · #6

Chips a écrit :
Je regarde en parallèle pour un financement sur de la SCPI mais je pense qu’on ne sera pas très loin au final en terme de rentabilité vu que côté impôt locatif ça sera plein pot cette fois ci.

Chips, pour alléger l’impôt sur les SCPI, vous pourriez vous intéresser aux SCPI qui ont une bonne partie de leur patrimoine immobilier à l’étranger; voir notamment ici : SCPI internationales.

Bien à vous,
cat

maxxxime · #7

Chips a écrit :
Le bien est premium en première couronne IDF.

Quels coins conseillez vous sinon en IDF ou la rentabilité serait meilleure sans avoir des locataires en mode cours des miracles ?

Bonjour Chips,

Tout dépend ce que vous recherchez, est ce le rendement ou l’emplacement d’exception.

En première couronne premium, vous n’avez pas 40 villes, Levallois, Vincennes, Saint mandé… Les biens sont souvent qualitatifs, n’ont aucun mal à trouver de bons locataires mais sont chers. Cela plombent le rendement.

Vous pouvez aussi avoir des lieux moins premium comme Saint Ouen, Saint Denis, Villejuif ou Bicêtre.

Je trouve dommage de mettre autant d’apport dans votre projet. Pourquoi ne pas aller sur un bien un peu plus petit?

Maxxxime

Dernière modification par maxxxime (07/01/2020 14h45)

DDtee · #8

A mon opinion l’arbitrage est soit d’accepter de faire 50 km avec la possibilité de multiplier par 3 votre rendement, soit d’investir dans autre chose (SCPI à crédit, foncières au comptant…).

La plus value, par nature, est difficile à prévoir par avance et ce quel que soit le support (sauf très bon achat avec valorisante rénovation astucieusement peu coûteuse)

Chips · #9

Merci pour vos retours intéressants.
Je suis d’accord que le rendement n’est pas exceptionnel et je pense du coup au vu de vos avis, ne pas aller plus loin.

J’ai pris Rdv avec la banque Palatine pour un financement de SCPI à crédit.

Si on en ville d’investissement, j’ai lu sur mieux vivre mon pognon qu’Aubervillier pouvait être un bon investissement d’avenir.

Je vais miser l’investissement sans utilisation de l’apport.

Encore merci à tous.

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