Jade [Région Nord] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, lot de 3 T2)

Jade · #1

Bonjour,

Après l’achat de 2 appartements T2 dans le nord en 2018 (achat fait seule) , je me lance cette année dans la recherche d’un immeuble de rapport, toujours dans le nord. Cette acquisition sera effectuée cette fois ci avec mon conjoint.

Mes 2 T2 fonctionnent bien pour le moment et je me déplace 2 fois par an pour faire l’état des lieux de sortie des étudiants et la relocation à un nouvel étudiant

Je vous présente ce nouveau projet. Il s’agit d’un bel immeuble de rapport dans le nord de la france.

VOTRE PROFIL

- Statut : Pacsé
- Age : 40 ans
- TMI : 30%
- Revenu du couple : 90 KE

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Quelques notions grâce au forum
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : bonne
- Temps disponible :
Passage à 80 % cette année : 1 mercredi sur 2 consacrée à mes enfants et 1 vendredi sur 2 pour aller dans le nord faire des visites de bien et gérer mes biens.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport constituée de 3 T2

- T2 RDC : 35 m2 : Non occupé
- T2 Etage 1 : 38 m2 : Occupé
- T2 Etage 2 : 28 m2 : Non occupé

- Année de construction : <1949

- Chauffage électrique
- Volets PVC
- Compteurs d’eau et d’électricité INDIVIDUELS
- Décoration : VIEILLOT

LOCALISATION DU BIEN

- Nord de la France
- Bassin d’emploi dynamique
- A 10 minutes à pied de l’université

RENTABILITÉ DU BIEN

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : aucun
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance 1.2%
- Frais : garantie et frais de dossier : 2400€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée- BIC Réel

Le cash flow est léger mais positif les premières années.

Etat de l’immeuble :

Façade en brique en bon état. Toiture en bon état mais je ferai expertiser la toiture par un expert si mon offre est acceptée.

Lors de la visite, j’étais accompagnée d’un artisan et de sa femme décoratrice d’intérieur.
Les T2 sont en bon état mais très vieillot (déco type chalet).
Si je le voulais, je pourrais louer comme ça sans faire aucun travaux mais je préfère mettre les T2 au gout du jour, (ceux du RDC et 2ème étage qui sont libres) afin d’offrir de belles prestations à mes locataires car on dit souvent qu’on a les locataires que l’on mérite…

Un chiffrage macro a été fait par l’artisan : 30 000 euros de travaux.
Il doit m’envoyer un devis détaillé d’ici demain.

Le bien est vendu à 218000 euros.
J’ai fait une offre à 175000 euros sur la base des travaux estimés. J’ai levé la condition suspensive de prêt pour booster l’offre. Il faut savoir que l’immeuble était sous compromis pour un montant de 210 000 euros et que la dame n’a pas eu son prêt…
Le propriétaire est retraité et a quelques problèmes de santé donc il va vouloir vendre vite. J’attends les retours de l’agent immobilier.

Vos remarques sont les bienvenues.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Yushiwa · #2

Bonjour Jade

Pourquoi choisissez vous le régime bic réel alors que vous souhaitez louer meublé ? Avec 2 appartements libres, vous repartissez certains frais sur les 2 en LMNP ?

Bien cordialement

Jade · #3

Le bien sera bien exploité en LMNP au réel

lachignolecorse · #4

Bonjour Jade,

Si les chiffres, je crois qu’il n’y a rien à dire, vous connaissez le sujet. La question que je me pose est pourquoi 2 appartements sont actuellement disponibles à votre avis? est-ce lié à la localisation?

Pour les 30k€ de travaux, difficile de juger si c’est correct ou pas. Refaites vous les sdb et cuisines (là où cela coûte cher)? que dit le DPE (F ou G)? anomalies électriques?

Ce bien est-il situé sur Tourcoing (j’ai en mémoire votre message sur un quartier de Tourcoing)? J’attire votre attention sur 2 constats que j’observe sur Tourcoing :
- il y a de nombreux biens à vendre sur cette ville actuellement sur LBC (je n’en connais pas la raison)
- les prix des biens ont baissé sur cette ville en 2019, ce qui est un peu contraire à la tendance générale.

Donc si la localisation est top, vous pouvez vous permettre une rentabilité qui ne fait pas rêver. Dans le cas contraire, je serai prudent et chercherai exclusivement la bonne affaire.

Pour les prix sur tourcoing, voir ici. Pour tout investissement, il faut superposer la rentabilité locative à l’évolution du prix du bien. Sur 10 ans, Tourcoing baisse de 17% alors que Lille augmente de 37%.

Dernière modification par lachignolecorse (11/01/2020 16h54)

perecastor · #5

Bonjour Jade,

J’ai peut-être un élément de réponse concernant la remarque de lachignole : 600€ de loyer HC pour un T2 de taille moyenne sur Tourcoing c’est beaucoup, surtout si la déco est vieillotte.

Perso je loue mes T2 meublé, d’environ 40m2, refait à neuf récemment et en centre-ville, à partir de 500€ HC (sachant qu’avec le chauffage central gaz et la bonne isolation du bâtiment, le loyer CC est très raisonnable). J’ai commencé à en augmenter certains, jusqu’à 550€ HC, et j’ai déjà commencé à constater que la relocation est plus difficile (moins d’appels de locataires de qualité, plus de visites infructueuses, même si toujours aucune vacance locative).

Jade · #6

lachignolecorse a écrit :
Bonjour Jade,

Si les chiffres, je crois qu’il n’y a rien à dire, vous connaissez le sujet. La question que je me pose est pourquoi 2 appartements sont actuellement disponibles à votre avis? est-ce lié à la localisation?

Pour les 30k€ de travaux, difficile de juger si c’est correct ou pas. Refaites vous les sdb et cuisines (là où cela coûte cher)? que dit le DPE (F ou G)? anomalies électriques?

Ce bien est-il situé sur Tourcoing (j’ai en mémoire votre message sur un quartier de Tourcoing)? J’attire votre attention sur 2 constats que j’observe sur Tourcoing :
- il y a de nombreux biens à vendre sur cette ville actuellement sur LBC (je n’en connais pas la raison)
- les prix des biens ont baissé sur cette ville en 2019, ce qui est un peu contraire à la tendance générale.

Donc si la localisation est top, vous pouvez vous permettre une rentabilité qui ne fait pas rêver. Dans le cas contraire, je serai prudent et chercherai exclusivement la bonne affaire.

Pour les prix sur tourcoing, voir ici. Pour tout investissement, il faut superposer la rentabilité locative à l’évolution du prix du bien. Sur 10 ans, Tourcoing baisse de 17% alors que Lille augmente de 37%.

Les 30KE de travaux comprennent :
- la rénovation des salles de bain : déplacement des WC pour en faire une pièce séparée
- Dépose de la cuisine actuelle pour mettre une petite cuisine équipée
- Changement de quelques fenêtres
- Peinture

L’immeuble ne se trouve pas à Tourcoing mais dans une autre ville du nord où il y a pas mal d’étudiants. J’essaie de diversifier la localisation géographique de mes investissements immo tout en restant dans le nord.

Je considère que la localisation est TOP car a 10 min à pieds des écoles + proche d’une zone d’activité industrielle

perecastor a écrit :
Bonjour Jade,

J’ai peut-être un élément de réponse concernant la remarque de lachignole : 600€ de loyer HC pour un T2 de taille moyenne sur Tourcoing c’est beaucoup, surtout si la déco est vieillotte.

Je loue mes T2 de Tourcoing à 540 HC + 60 euros de charges. Je loue a des étudiants qui ont les moyens d’aller sur du T2 avec des prestations de qualité .

lachignolecorse · #7

Puisque ce n’est pas Tourcoing…

Selon mes critères, la rentabilité est insuffisante. Je vise 10% net sur des biens anciens avec grosse rénovation. J’accepterai peut-être de descendre à 8% un jour pour un bien de qualité ne nécessitant pas de travaux.

Jade · #8

lachignolecorse a écrit :
Ce bien est-il situé sur Tourcoing (j’ai en mémoire votre message sur un quartier de Tourcoing)? J’attire votre attention sur 2 constats que j’observe sur Tourcoing :
- il y a de nombreux biens à vendre sur cette ville actuellement sur LBC (je n’en connais pas la raison).

Effectivement,actuellement il y a un nombre impressionnant d’immeubles à vendre sur Tourcoing ; il y a des nouvelles annonces qui sortent tous les jours sur LBC…

Trahcoh · #9

Je fais le constat inverse: c’est de plus en plus cher à Tourcoing. Très peu de logements à la vente sont bien situés.

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lachignolecorse a écrit :

perecastor a écrit :

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#8 15/01/2020 17h04

lachignolecorse a écrit :

#9 15/01/2020 17h33

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