Impact de la flat taxe dans une SCI à l'IS investie en SCPI ?

@tarantino66

Vous semblez tout mélanger et votre post est incompréhensible.

Deux exemples :

"les dividendes restent au chaud dans la société avec une taxation a 15%." Des dividendes sont distribués. Par nature, ils sont sortis de la société pour passer dans votre patrimoine…ils ne sont ’au chaud’ dans la société.

"L’ACHAT DIRECT, n’est à priori pas le choix idéal étant donné que la totalité des dividendes, sont perçus comme du revenu". Comment pourriez-vous percevoir des dividendes avec un achat en direct?

Le reste de votre post est à l’avenant, avec une confusion apparente entre IS (imposition de la personne morale) et flat tax de 30% (imposition de la personne privée).

Vous devriez lire les files consacrées aux SCI IS et aux montages de SCPI. Ça vous éclaircirait les idées.

Bonjour,

Il est clair que votre maîtrise de la fiscalité des SCI à l’IS souffre de quelques lacunes (de l’art de la maîtrise de la litote !).

La Flat tax s’applique à certaines catégories de revenus dans le cadre de l’imposition des revenus des personnes physiques pas aux plus-values dans le cadre d’une société imposée à l’IS.

Quelques points :

- le bénéfice de la SCI est la différence entre les produits et les charges qui peuvent comprendre un amortissement (notons au passage que les parts de SCPI ne peuvent donner lieu à un amortissement dans le cadre d’une SCI car les SCPI n’amortissent pas elles-mêmes les biens détenus).
- les SCPI ne distribuent pas de dividendes mais procèdent à des distributions de revenus.
- le bénéfice est effectivement imposé à 15% dans la limite de 38120€.
- les associés peuvent décider de distribuer tout ou partie du bénéfice sous forme de dividendes, ces dividendes sont imposés soit via l’impôt sur le revenu soit via la flat tax. C’est donc un choix de conserver les bénéfices dans la SCI (par exemple pour acheter de nouvelles parts) soit de distribuer des revenus. La SCI à l’IS est donc plus favorable dans une optique constitution de patrimoine que dans l’optique perception régulière de revenus.
- les plus-values réalisées dans le cadre d’une SCI sont calculées sur la base du prix de vente moins la valeur figurant au bilan, c’est à dire la valeur d’achat diminuée des amortissements. Dans le cas de parts de SCPI, cela sera la différence entre le prix d’achat et le prix de vente puisque qu’il n’y a pas d’amortissement. Cette plus-value sera imposée selon le barème IS (soit 15% pour la partie restante de la tranche jusqu’à 38120, 28% pour la tranche suivante…).
- Il existe des solutions pour amortir la fiscalité en sortie. Je vous recommande de lire attentivement la file consacrée au cas Nard.

Canyonneur

Edit : passage en gras des élèments donnant lieu à des discussions dans la file

Escusez moi mais, on s’éloigne de la question initiale.

Si dans 30 ans, mes héritiers décident de ventre les SCPI présentent dans la SCI à IS. Sommes nous d’accord pour dire que la taxe à plus-value sera calculé sur le montant de l’investissement - 10%.
Soit dans le cas d’un investissement via SCI IS a 54.000EUR d’impot Flat-Tax ?

Contrairement aux investissements direct pour lequel au bout de 22 ans et 30 ans nous bénéficions d’une exonération.

Escusez-moi mais soit les informations trouvées sont fausses soit personne n’est au courant que lors de la vente de SCPI en montage IS la plus value est de 90% du montant de l’investissement. Et la la flat-tax s’applique.

Je cite l’article du site "le revenu" qui explique en fin de page l’imposition.
Taxation SCPI via IS sur lerevenu.com

Voici la citation présente dans l’article cité-supra.

lerevenu.com a écrit :

Qu’en est-il à la revente de l’investissement ?
Les choses se compliquent au moment de la revente des parts de SCPI.

Alors que l’épargnant pourra bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values hors prélèvements sociaux au bout de 22 ans et totale à la 30ème année, l’heureux porteur de parts de SCPI dans une SCI à l’IS aura moins le sourire s’il souhaite récupérer sa mise.

Aucun abattement pour délai de détention n’est appliqué dans la SCI à l’IS. Mais là n’est pas le plus grave, des impôts pourraient être payés même en l’absence de plus-value !

Prenons l’exemple d’un épargnant qui aurait souscrit 200.000 euros de parts de SCPI financées intégralement à crédit.

La flat tax se calcule sur le montant de l’investissement totale soit 180.000 euros (200.000 euros - les frais de souscription de la SCPI de 10% soit 20.000 euros), moins l’apport qui dans cet exemple est nul. Ainsi il serait redevable de 180.000 euros * 30% soit 54.000 euros. Nous partons de l’hypothèse que les parts ne sont pas revalorisées.

La question est trop précise alors que le contexte ne l’est absolument pas.
Quel est votre objectif? La transmission de votre patrimoine? La capitalisation?
Avez vous du cash à investir ou empruntez-vous?

Vous abordez l’intérêt de l’Is pour la fiscalité sur des revenus dont vous n’avez pas besoin avec l’inconvénient pour vos héritiers dans des dizaines d’années.

Si vous n’avez pas besoin des revenus, ne vous lancez pas dans une structure à l’IS ; en tout cas pas tant que vous ne maîtrisez pas totalement le sujet; achetez de la nue-propriété longue de parts de SCPI(pas de loyers donc pas d’impôt du tout) ou l’achat de SCPI en assurance vie (pas d’impôts tant que vous ne sortez pas et fiscalité de la transmission réduite).

Tarantino,
Dans votre message 10, vous parlez de fiscalité lors de la vente des parts de scpi par la société alors que l‘article parle de fiscalité subie par les associés lors de la distribution du fruit de le vente par la SCI.
Si la société ne réalise pas de plus value sur la cession des parts, elle ne paie pas d’impôts!
Un associé, dès lors qu’il va percevoir des dividendes va être imposé sur ce dividendes.
En fait tout est très logique.

Pour faire clair, l’article commet une erreur, et je retiens malgrè tout le PS de Canyonneur75 qui suggère de passer en direct pour 200k d’investissement.

En laissant décanter j’aurais tout loisir plus tard d’apporter les biens obtenus en direct dans une SCI moyennant frais de notaire.

tarantino66 a écrit :

En laissant décanter j’aurais tout loisir plus tard d’apporter les biens obtenus en direct dans une SCI moyennant frais de notaire.

L’intérêt du montage est essentiellement pendant la phase initiale de capitalisation avec l’achat à crédit. Si vous ratez cette étape pour apporter plus tard, l’intérêt est plus que réduit.

Bien à vous,
cat

tarantino66 a écrit :

Je cite l’article du site "le revenu" qui explique en fin de page l’imposition.
Taxation SCPI via IS sur lerevenu.com

Voici la citation présente dans l’article cité-supra.
[…]

Effectivement cet article est tout sauf clair, cela à déjà été relevé sur le forum.
Par expérience Linxea ne maîtrise pas le sujet des SCI à l’IS.
Cet article et la confusion qui s’en dégage en est la preuve, les parts de SCPI en PP ne s’amortissent pas.
Pas de sujet de plus-values à terme, mais en fait un sujet de fiscalité latente sur des bénéfices accumulés, purgés d’IS certes, mais pas purgés de fiscalité personne physique puisque restés dans la SCI (si on veut récupérer les fonds et/ou liquider la société, alors il y a taxation mais ce n’est pas de la plus value).